商品房開發貸款抵押權與買受人權利的沖突

董文銘

（315040 中國光大銀行寧波分行 浙江 寧波）

摘 要：房地產開發貸款，通常以該房地產開發項目所占用的土地使用權或該項目在建工程為抵押物。房地產開發項目取得預售許可并將房地產出售給消費者后，銀行的抵押權不得對抗買受人的權利，銀行不得對已完成銷售的房地產繼續行使抵押權。因此，銀行需對該開發項目的銷售進度及售房款回款情況進行必要的跟蹤、監控，對售房資金進行嚴格監管，以保障項目開發貸款能夠得以順利清償。

關鍵詞：房地產開發貸款；抵押權；買受人

房地產開發企業在開發商品房項目過程中，常常因自有資金不足而需向銀行申請項目開發貸款。實踐操作中，為擔保銀行債權的實現，此類貸款多以該項目所占用的土地使用權或該項目在建工程為抵押物。隨著項目開發進度，達到預售條件并領取預售證后，房地產開發企業與購房者簽訂《商品房買賣合同》，購房者一旦按約定交付購房款項，即享有要求開發企業按約交付房產并在規定時限內辦妥房地產相關權證的請求權。問題是，如開發企業將來未按約還款，銀行需處置抵押物以清收貸款時，銀行的抵押權是否可以對抗購房者對房產的請求權？在銀行抵押權與購房者的請求權之間產生沖突的情況下，先行法律優先保障何種權利？

根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過）（法釋【2002】16號）答復：一、人民法院在審理房地產糾紛和辦理執行案件中，應當依照《中國人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

以上答復意見雖未直接比較抵押權與消費者權益的優先順位，但顯然可以得出結論：消費者請求權優先于銀行抵押權。須注意的是，該批復中對買受人行使優先權設定了兩個條件（必須同時滿足）：1、優先權的主體是消費者，因此排除了法人或其他組織以及為經營需要而購買房產的人；2、必須已交付全部或大部分購房款。

實踐操作中，開發企業在辦理預售之前，一般需通知抵押銀行并取得抵押銀行關于同意進行預售的意見。如筆者所在的寧波市，開發企業在申請辦理預售證時，必須提供經抵押銀行蓋章的關于同意項目預售的書面聲明。筆者認為，如銀行同意對項目進行預售，一旦購房合同正式簽訂且購房人按約支付全部或大部分購房款，則銀行喪失對該購房合同指向的具體房產的抵押權（原項目貸款為土地抵押的情況下，則喪失該具體房產對應的土地使用權的抵押權），原因如下：

（1）在銀行同意預售、購房合同已簽訂且購房人已按約支付全部或大部分購房款的情況下，購房人仍喪失對房產的請求權，顯然不利于維護交易安全及社會穩定，并有違民法上的“公平原則”。

（2）根據我國《物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”。根據上述規定，銀行一旦同意預售，則原開發貸款的還款保障，逐步從原土地抵押、在建工程抵押，轉變為對售房所得款項的控制（包括購房者以自有資金支付的首付款及直接發放至開發企業賬戶的銀行按揭貸款）。銀行無權對經自己同意后已完成銷售的房產繼續行使抵押權。

綜上所述，隨著房產銷售的推進，銀行必須接受原抵押物被逐步“蠶食”、抵押物價值不斷縮水的現實。為保障項目開發貸款將來能夠得以順利清償，銀行對房產銷售進度及售房款回款情況進行必要的跟蹤、監控，對售房資金進行嚴格監管顯得尤為重要。

說到對售房資金的監管，不得不提出一個問題：相關行政部門對商品房預售資金的監管其實有著比較明確的規定，如《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》（以下簡稱“暫行辦法”）第五條規定：“批準預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監管對象范圍。房地產開發企業可以根據實際情況，按照商品房預售許可規模或者建設項目全部作為獨立的預售資金監管對象，在當地銀行機構申請開立商品房預售資金專用存款賬戶。一個監管項目只能開立一個資金賬戶，該賬戶不得支取現金”。作為銀行，必須對該《暫行辦法》中規定的“資金監管”有著清醒的認識：《暫行辦法》雖規定在銀行機構開立專用賬戶對預售資金進行“資金監管”，但該規定中的“資金監管”與項目貸款銀行對售房款的“資金監管”其實有一個根本性的區別，那就是監管的目的及監管資金的使用完全不同。

根據《暫行辦法》第十二條的規定：“商品房預售資金使用實行封閉式管理。房地產開發企業申請使用監管項目預售資金時，應當向監管銀行提出申請，并提交監管項目工程監理單位出具的監管項目分部分項工程施工完成證明或者其他有效資金支付證明材料”。第十三條規定：“監管銀行……，符合條件的，自申請之日起二個工作日內付款”。《浙江省商品房預售資金監管協議書》（示范文本）第十二條違約責任第（四）款約定：“因甲方（即監管銀行，筆者注）無正當理由克扣或者遲延支付乙方（即開發企業，筆者注）所需工程款項，給乙方造成損失的，甲方應當承擔賠償責任”。可見，《暫行辦法》規定的“資金監管”，是為了保證預售款項專項用于項目施工，防止因資金挪用而導致工程爛尾，且根據《暫行辦法》及《監管協議書》，監管銀行必須根據項目實際施工需要配合完成款項劃轉手續，否則應承擔責任。而對于發放項目開發貸款的銀行來說，“資金監管”目的是為了彌補不斷縮水的抵押物價值，以保障已發放項目貸款的順利獲償，監管賬戶中累計收到的售房款項未超過貸款余額的情況下，原則上對監管賬戶采取“只進不出”的封閉式管理。由此可見，上述兩類“資金監管”的目的及對監管賬戶的運營管理有著根本性的區別。作為銀行，不僅不能以行政機關格式的監管協議【如《浙江省商品房預售資金監管協議書》（示范文本）】替代自身文本格式的監管協議，還應當就維護自身利益的條款與開發企業及相關行政部門進行磋商，采取積極的應對措施，真正做到對售房資金的實際監控，以確保自身信貸資產的安全。endprint