論我國的不動產善意取得制度

趙欣

摘 要：善意取得制度是我國物權法中的一項重要制度，該制度設立的宗旨是維護物權交易的動態安全，調整物權人與第三人之間的利益關系。本文通過對不動產善意取得的概念和構成要件的探討，提出了完善不動產善意取得制度的幾點建議。

關鍵詞：善意取得；概念；構成要件；完善建議

善意取得制度是民法上一項重要制度，對維護財產交易安全具有非常重要的作用。傳統的善意取得制度客體局限在動產上，而我國《物權法》將該制度擴大到不動產上，具有十分重要的現實意義。但是，我國《物權法》對不動產善意取得制度的相關規定尚不夠細致完善，導致在司法實踐中對不動產善意取得制度的運用常出現各種問題。因此，需要在理論研究上及實務中不斷探索與完善。

一、不動產善意取得的概念

我國《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：①受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；②以合理的價格轉讓；③轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”

根據上述法律規定，不動產善意取得的概念可表述為：無權處分人將不動產轉讓給受讓人，如果受讓人出于善意、支付了合理的價格，并依照法律規定進行了登記，受讓人就可依法取得對該不動產的所有權。受讓人在取得該不動產的所有權后，原不動產的所有人不得要求受讓人返還該不動產，而只能請求轉讓人賠償損失。

不動產善意取得制度，是經濟發展的必然產物，不動產善意取得制度的內涵是：因為善意第三人對我國不動產登記的信賴，相信不動產登記上的權利人是真正的物權權利人，進而進行不動產交易，支付合理價款，辦理了不動產變更登記，根據不動產善意取得制度，善意第三人就獲得了該不動產的物權權利。雖然不動產登記上的權利人不是物權的真實權利人，但是依據法律規定，善意第三人已經取得了不動產物權權利，那么真實權利人就不能要求善意第三人返還該不動產，真正權利人可以向無權處分人要求賠償，也就是說不動產善意取得制度阻礙了真正權利人對不動產的追及權。

不動產善意取得制度保護的是善意第三人對我國不動產登記制度的信賴利益，不動產善意制度的適用必須嚴格依據其構成要件，才能夠真正的發揮不動產善意取得制度的現實作用，才能真正的維護交易的安全性和秩序性，才能更好地為我國市場經濟的發展服務。

二、不動產善意取得的構成要件

（一）不動產善意取得的前提是無權處分

1.出讓人是無權處分人

出讓人必須是無處分權利人，對其出讓的不動產無權處分，這是不動產善意取得適用的前提條件。當處分行為可能引發不動產物權的變動時，如果出讓人在法律規定的范圍內享有對該不動產完整的處分權，出讓人即使是以無償的方式或者極低的價格將不動產的物權轉讓給受讓人，只要出讓人是基于自愿的、真實的意思表示，受讓人就可以理所當然的獲得該不動產的物權及其相關權利。這與出讓人是否 擁有處分權沒有關系，不必考慮不動產善意取得制度的適用與否。只有出讓人沒有對標的物予以處分的權利，卻進行了法律上的處分行為時，才有可能構成無權處分。

2.無權處分人具有合法的權利外觀

在不動產善意取得中，出讓人是無權處分人，但是同時該處分人在處分不動產時必須擁有合法的權利外觀。這主要是指以下情況：

第一，無權處分人是共同共有人，且不動產物權僅僅登記在一個或者一部分共有人名義之下。共同共有人對共有的不動產共同享有所有權，通常在沒有特別約定的情況下，共同共有人對共有的不動產處分時，必須經過全體共同共有人的一致同意，處分權人是全部共同共有人，部分共有人無處分權。因此，如果共同共有人只享有部分所有權和部分處分權卻對不動產進行出讓，善意第三人獲得該不動產的物 權時，就有可能適用不動產善意取得制度。

第二，不動產瑕疵登記時，不動產的真正所有權人的權利沒有在登記簿上顯示，而是出讓人作為名義權利人顯示在登記簿上，實際上出讓人是無權處分人。這種情況下，受讓人已經到登記機構查詢過，因信賴登記而與出讓人進行了不動產的交易，而且已經辦理了登記過戶手續，雖然事實是出讓人并無權利處分該不動產，但是基于登記的公示公信力以及善意受讓人的信賴利益，就會發生不動產善意取得的效果。

由此可見，不動產善意取得的情況下，無權處分人都具有合法的權利外觀，致使善意第三人無法察覺其在事實上并無處分權，而基于信賴利益，與其進行不動產的交易。

（二）受讓人受讓不動產時是善意的

（1）善意取得的受讓人的主觀心理狀態必須是善意，這是構成善意取得最為重要的條件。這里的善意是指受讓人在受讓不動產時不知道、也不可能知道讓與人無處分權。當然善意也包括作為善意取得標的的物必須是法律允許流通的財產，如果法律禁止或限制流轉，則不能認為是善意，不能適用善意取得制度。

（2）受讓人在受讓不動產時為善意，如果受讓人在受讓不動產之前為惡意，則可推定其取得權利時為惡意；相反，若受讓人在取得權利時為善意，在此之后得知轉讓人為無權處分之人，其善意取得的效力不受影響。如果受讓人再轉讓不動產時，不管再次接受不動產的人是否出于惡意，都不影響已根據善意取得制度所獲得的權利。關于確定的時間，應當根據財產種類及轉移的不同方式而定，對于不動產，應以不動產變更登記時為判斷時點。

（3）善意的舉證責任及構成要件：關于善意的舉證，首先推定受讓人為善意，由真正權利人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明受讓人為惡意，則推定其為善意。在真正權利人舉證后，法官對第三人在交易時是否出于善意的判斷，應當結合真正權利人的舉證及各方面情況進行綜合判斷，加以確定。一般說來，確定是否為善意時要考慮如下因素：①交易時間是否反常；②交易價格是否反常；③行為人對交易的了解情況；④物品是否有反常特征。此外，法官還可結合生活經驗、專業知識等多角度、全方位判斷受讓人是否為善意。endprint

（三）以合理的價格有償轉讓

受讓人在接受無處分權人處分的不動產時必須以合理的價格有償取得才有適用善意取得制度的可能。可以確定的是，有償取得不動產是適用善意取得制度的前提，對于不動產交易中如何理解支付對價的合理性應具體情況具體分析。

1.確定合理價格主要應包括哪些不動產

由于我國諸如經濟適用房、房改房以及沒有產權的福利房等房屋名頭具有多樣而復雜的特點，所以只有商品房具有典型的市場化特征，也最容易明確其合理價格。只要交易價格與經濟發展程度相適應就應為合理價格。而對于商品房以外的房屋定價，其合理性就應具體問題具體分析了。

2.商品房的市場價格只是一個參照標準，并不能成為絕對的標準

基于任何房屋合理原因所造成的低于市場價成交的都不應排除其合理性。也就是說，如果房屋因受地理位置、具體格局、朝向等因素的影響而使買受人以低于市場的價格支付了對價也應認定其為合理價格。

3.價格的合理性應和交易合同履行期限聯系在一起

如果合同中無履行期限的規定或履行期限較長，那么該合同在很大程度上可認定為無償。

4.對合理對價的支付應為現實履行支付為標準，而不能僅憑雙方當事人的約定

就合理對價的表現形式而言，受讓人必須實際支付了合理價款才能推定為善意。要求受讓人一次性支付對價不太符合社會現實，因為分期付款為房屋交易的常態。但必須對其進行一定的限制，即實際履行應按一定的比例進行，至于具體比例多少應酌情處理。

（四）轉讓的不動產已經完成登記

根據我國《物權法》106條的規定，善意取得制度既包括動產善意取得又包括不動產善意取得，動產公示方法是交付，不動產的公示方法是登記。由此可以知道，受讓第三人依法將轉讓的不動產進行了登記是不動產善意取得的又一重要的構成要件。具體有以下幾點：

（1）不動產善意取得的結果是物權變動。根據我國《物權法》的規定，不動產物權變動采取的是公示要件主義，不動產變更登記是物權變動的必須要件，只有完成了登記，受讓人才能取得完整的物權。

（2）根據《物權法》的效力區分原則，不動產買賣合同的簽訂和取得物權完全不同。不動產買賣合同的簽訂是基于買賣雙方真實的意思表示，雙方達成合意合同就己經成立，如果要求簽訂書面合同的，簽訂書面合同時生效；但是，物權的變動必須以完成物權變更登記時為準。

三、完善我國不動產善意取得制度的建議

（一）完善對真正權利人的救濟措施

雖然善意取得制度確立的目的是保護善意第三人的合法權益，但是為了實現社會公平，法律也不應放棄對真正權利人的利益保護。只有二者的利益都得到法律上的妥善解決，社會交易和社會秩序才能得到良性的運行發展和保障。雖然真正權利人可以通過侵權責任救濟、不當得利救濟以及違約賠償救濟等方式獲得利益保護，但是在存在登記錯誤的情況下，我國對于國家賠償的機制卻不甚完善。我國《物權法》第21條規定，由于登記機關原因造成登記錯誤的情況下，登記機關應負賠償責任，但對于該賠償責任的性質、賠償范圍與金額、賠償金的出處以及具體賠償方式和程序都沒有明確規定。

（二）對第三人之善意應明確嚴格的標準

受讓人受讓時為善意，是不動產善意取得制度適用的必備條件，然而，善意是一種不顯于外部的主觀的心理活動狀況，對其進行認定具有一定難度。善意釆用主觀善意還是客觀善意并未明確，在實際操作中難免會導致操作的混亂。僅僅憑借法官的自由裁量權，是不能使不動產善意取得制度盡善盡美的。為了保證對受讓人善意判斷的公平性和合理性，就需要一個主觀或客觀的標準來判斷受讓人是否善意，我國《物權法》中并未對善意的判斷標準做出規定。

（三）完善不動產登記信息公開制度

登記是不動產物權變動的生效要件，因信賴登記以及登記所展示出來的公信力所進行的物權變動才受法律保護，也是判斷第三人“善意”與否的重要標準，也只有具備此條件才可以適用不動產善意取得。登記必須公示才能達到“廣而告之”的效果， 才能使公眾能夠接觸到、查閱到，從而信賴其內容。而具體到不動產登記的信息公開，應做到：

（1）對象。其對象應是社會全體成員，而不僅僅是當事人、法官、律師等特定群體。應當體現透明化管理、向公眾公開的立場；

（2）不予公開的后果。明確公眾查詢不動產登記簿的權利和登記機關公開登記信息的義務，并規定登記機關拒絕公開登記信息應承擔的法律責任；

（3）內容。信息公開的內容應包括不動產所有資料，只有實而全的信息才能凈化不動產市場交易環境，使當事人做出正確的不動產交易決策，從而更好的維護當事人的利益；

（4）方式。明確信息公開的方式，可以釆用辦公場所前布告欄張貼、權威報紙張貼、咨詢服務小組、網上公告等，以方便大眾獲取全面而真實的信息，滿足當 事人對不動產登記信息的需求。

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