基于“營改增”下的房地產企業新舊項目稅收籌劃問題研究

吳建國

摘要：稅收籌劃與企業的經濟利潤直接相關，對企業經營目標有著重要的影響作用。2016年5月1日之后，我國多行業開始全面實行“營改增”，房地產業囊括在內。這對實施多年營業稅的房地產業來說是一次重大變革。因此，在轉型階段中的房地產行業對新形勢下的稅收籌劃給予了高度關注，這對于房地產開發企業在“營改增”稅制改革背景下加強內部管理、提高經營管理水平以及控制成本費用有著重要作用。那么“營改增”之后的房地產企業新舊項目稅收籌劃有什么不同呢？文章立足“營改增”的新形勢下房地產企業的現狀，對“營改增”前后房地產企業的房地產前期項目和房地產新項目的不同計稅辦法進行分述。

關鍵詞：“營改增”；計稅辦法；稅收籌劃；房地產企業

自2016年5月1日起，我國全面展開“營改增”試點工作，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入“營改增”試點范圍中。此次全面展開“營改增”試點工作，對于房地產開發行業來說意義非凡，不但結束了房地產開發行業一直以來的征收營業稅，更是徹底顛覆了針對原有政策的稅收籌劃方案。那如何在新形勢下，保證房地產企業的稅負合法、合理呢？這就是對房地產開發企業的相關財務人員的一項重大任務，房地產開發企業的相關財務人員必須深入了解和研究，國家最新的稅收政策對于房地產行業稅負的利弊。

一、新形勢下的房地產行業計稅方法的變更

在2016年5月1日國稅總局公告之前自行開發的房地產前期項目，可以采用兩種計稅方法：第一種，一般計稅辦法：銷項稅額-進項稅額=應納增值稅額，稅率是11%；第二種，簡易計稅辦法：（全部價款+價外費用）（1+5%）*5%=應納增值稅額。房地產前期項目通常來說有兩類，在2016年6月之前獲得《建筑工程施工許可證》等證件且合同上的開工時間早于2016年4月30日；沒有獲得《建筑工程施工許可證》等證件，但是合同上的開工時間早于2016年4月30日。同時，第二種簡易計稅辦法在選擇之后未來3年內不得變更。但自2016年5月1日國稅總局出臺的的2016年第18號規定，實施“營改增”之后，房地產開發企業銷售必須使用一般計稅辦法。那么對于原先具有雙向選擇的房地產開發企業來說，在“營改增”之后，目前單線的稅收籌劃又該如何開展？

二、房地產前期項目使用簡易計稅辦法的原因分析

針對上述提出問題，綜合考慮來看簡易計稅辦法更適合房地產前期項目，理由如下。

（一）房地產開發企業的開發成本更低

房地產開發企業的房地產開發項目，其一直使用的是建筑施工方開具的相關工程發票。而由于房地產前期項目在簽訂合同時，國家新的稅收政策還未出臺，如果要求房地產前期項目的建筑施工方開具增值稅專用發票，那么房地產開發企業稅率，就會由3%提升至11%，大大增加了建筑施工方的稅務負擔，還會造成建筑施工方提高工程結算款數額，提高了房地產開發企業的開發成本。同時，由于合同的不可更改性，在相關程序中還容易發生房地產開發企業和建筑施工方在經濟層面的糾紛問題。如果房地產開發企業在處理房地產前期項目的過程中，采用簡易計稅辦法，那么對于房地產開發企業減少開發成本和不必要的經濟糾紛有極大的幫助作用。

（二）增值稅稅率更低

通常對房地產開發企業來講，房地產前期項目一般都適用5%和11%兩個檔次的稅率，5%的一般是簡易計稅辦法的稅率，11%的則是一般計稅辦法的稅率。因此，單純的從兩者的增值稅稅率層面比較，對于“營改增”政策下的房地產前期項目，更應選擇簡易計稅辦法，稅率可以降低6%。

（三）保持房地產開發企業稅負穩定

最近十多年里，整個中國的房地產市場一直是在“井噴式”的增長，全國各地的房地產價格上漲飛速，五倍甚至十倍的上漲的房地產價格稀松平常。在這種狀況下，要想保持房地產開發企業稅負穩定，就要選擇簡易計稅辦法，這種低稅率的辦法，對于保持稅負穩定作用比較明顯，可以有效防控房地產開發企業的稅率大幅度增長。

（四）結合房地產項目的類型

房地產前期項目大致可以分為商業用途房產、普通住宅、高檔住宅以及政府的安居工程幾類。其中，普通住宅和政府安居工程的開發成本比較低，銷售價格也隨之較低，增值幅度較小，簡易計稅辦法是比較穩妥的計稅辦法。而商業用途房產和高檔住宅的開發成本較高，同時其銷售價格也較高，增值較大，因此更應該選擇簡易計稅辦法。

（五）會計核算工作難度較小

由于“營改增”是一項新出臺政策，因此對于房地產開發企業的會計核算人員來說，工作量和工作難度都會大幅提升。簡易計稅辦法比一般計稅辦法在核算方式上，變化幅度較小，對于房地產開發企業的會計核算人員的專業知識等素質要求較低。

三、新政策下的新開工項目的稅收籌劃研究

國家稅務總局規定：在2016年5月1日后，所有新開工的房地產項目必須使用一般計稅辦法。所以，房地產開發企業要以2016年5月1日為界限，將所有的項目進行根本區分，規避應失誤造成的涉稅風險。

（一）精準理解“營改增”之后銷售額

房地產開發企業需要先對一般計稅辦法中設計的重點——“營改增”之后銷售額進行精準理解，“營改增”之后銷售額是完全不同于之前的或是簡易計稅辦法含義的，“營改增”之后銷售額公式是：（全部價款+價外費用一當期允許扣除的土地價款）/（l+11%）*11%。

（二）詳細規劃日常經營活動

由于國家出臺的政策限制，房地產開發企業應該在2016年5月1日開始實施“營改增”之后，對本企業的日常經營活動進行進一步的詳細規劃，在日常經營活動多獲取可以抵扣增值稅銷項稅額的增值稅專用發票，降低房地產開發企業的稅務負擔。具體應該從以下兩個角度對日常經營活動進行詳細規劃：第一，加強對“營改增”政策和新稅法的學習。受原有的政策和稅法的長期影響，房地產開發企業的大部分經營者和員工仍持有傳統的觀念，對于“營改增”政策和新稅法了解淺顯，甚至存在誤區。因此，房地產開發企業要督促全體員工加強學習“營改增”政策和房地產企業涉及的相關稅種，改變傳統的關于發票的觀念，使全體員工都有獲取增值稅專用發票的強烈意識。第二，建筑工程和建筑材料的相關費用必須獲取增值稅專用發票。通常來說，建筑施工方是房地產開發企業的增值稅進項稅額的最大供應方，所以，房地產開發企業必須在與建筑施工方簽訂合同時，明確要求建筑施工方對所有的建筑工程和建筑材料的相關費用必須開具增值稅專用發票。

（三）準確劃分新舊房地產開發項目界限

由于2016年5月1日開始實施“營改增”之后，對于房地產開發企業來說有針對兩個時期的兩種不同的計稅方法：房地產開發企業的房地產前期項目只適用簡易計稅辦法，而房地產新開工項目則只適用一般計稅辦法的。這兩個計稅辦法的計稅方法大有不同，所以，房地產開發企業在進行會計核算時，必須對二者進行嚴格區分。一旦將原本屬于房地產新項目的工程錯納入房地產前期項目中進行成本費用核算，就會導致無法有效抵扣在施工過程所取得的增值稅專用發票的進項稅額，大大增加房地產開發企業的稅務負擔和增值稅額；同時，也不能將原本屬于房地產前期項目工程錯納入房地產新項目進行成本費用核算，這又有可能因為用有關的增值稅專用發票進項稅額進行抵扣，少繳納增值稅，而給房地產開發企業帶來涉稅風險和隱患。

還有一種獲得增值稅專用發票進項稅額情況就是，房地產前期項目和房地產新項目一同負擔的成本費用。這種情況，必須要在房地產前期項目和房地產新項目之間用最恰當的方式進行平均分配。

綜上所述，在新形勢下，稅收籌劃對于房地產開發企業的發展具有極為重要的意義，房地產開發企業通過稅收籌劃方案進行合理地避稅、節稅，大大減輕房地產開發企業的稅負。在“營改增”稅制改革背景下，對房地產開發企業有著更高的要求，房地產開發企業不但要深入研究有關房地產業在“營改增”稅制改革背景下的有關政策，更要結合自身的情況合理地進行稅收籌劃，加強企業財務人員專業知識學習，及時地做出對房地產開發企業最有利的稅收籌劃，從而提高企業的競爭力，促進企業的長久健康發展。

參考資料：

[1]李本貴.實行簡易計稅辦法 推進中國金融保險業“營改增”[J].國際稅收，2014（06）.

[2]劉曉偉.一般納稅人選擇簡易計稅辦法能否開具專用發票[J].財務與會計，2014（07）.

[3]楊孟著.城鎮土地使用稅計稅辦法存在的問題及改進設想[J].財會月刊，2009（05）.

（作者單位：邁世集團有限公司）endprint