借款合同和房屋買賣合同重疊的法律分析和司法應對

曾吟雨

[摘要]近年來，某些開發商在向其他人融資時或者某些房屋所有人向其他人借款時，與出借人另外又簽訂房屋買賣合同，合同約定在到期不能償還債務的情況下，就要履行房屋買賣合同，用房屋價款抵償所負債務。很多情況下，會出現借款方到期不能清償債務，出借人主張履行房屋買賣合同，辦理過戶登記，但此時借款方又對此不予認可的情況。文章以此現象產生的背景為根據，結合兩種民間借貸中簽訂的房屋買賣合同的情形，運用相關法律，分析民間借貸中簽訂的房屋買賣合同的性質，并提出相關建議。

[關鍵詞]民間借貸；房屋買賣；合同性質

一、民間借貸中簽訂房屋買賣合同的情形

（一）直接簽訂房屋買賣合同

在民間借貸中，合同雙方當事人會簽訂兩個合同，一個是借款合同，另外一個就是房屋買賣合同，當然，只有一定情況下房屋買賣合同才會履行，比如一方當事人無法按約償還本息。一旦這種情況出現，房屋買賣合同履行，那么出借人就可以憑借約定的合同內容擁有房屋的所有權。在雙方合同約定的房屋成交價格這個問題上，司法實踐中容易產生合同約定房屋價格和實際成交價格相差太多的問題，而在這時候，一部分借款人因為想主張買賣合同無效而使用房屋買賣合同違反“流質契約”這樣的理由進行抗辯。此時出借人為極力維護房屋買賣合同的有效，一般會使用合同真實意思表示以及合同內容合理合法等理由來進行抗辯。在這種情況下，要回歸到合同簽訂雙方當事人的真實意思表示，看真實意思是為了給簽訂的借款合同設立擔保還是要由支付對價方式從而得到房屋所有權。

（二）授權代理人代簽買賣合同

在這種情況下，認為合同“無效”的觀點是：既然借款人同意簽訂房屋買賣合同，并且也認可合同中雙方約定的價格低于或者遠低于市場價，那么就可以按照常情推斷出出借人是不知道或者沒有預料到代理人會出售房屋的；認為合同“有效”的觀點是：既然借款人是按照自己的真實意思表示在沒有受強迫的情況下簽訂的合同，并且也具有完全民事行為能力，那么他就應該有預知結果的能力并且為造成的結果負責。對于合同中約定的低價問題，可以看作是借款人自己的意思表示，因為低價是代理人在行使代理權的時候決定的，并且也不應該僅僅因為低價問題就判定房屋買賣合同無效。

二、擔保型買賣合同性質分析

（一）以《民間借貸規定》第24條為基礎對合同效力的分析

1.讓與擔保和后讓與擔保的運用

我國對于物權變動的規定是債權形式主義，出臺的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（以下簡稱《民間借貸規定》）的第24條把簽訂的買賣合同認為是擔保，假如只簽訂了合同而不動產沒有進行登記，動產沒有交付，那么所有權就不會產生變動。但是，在當事人簽訂買賣合同為民間借貸合同作擔保時，若采取了相應的公示手段，就會產生讓與擔保的效力，這時候，標的物的所有權也就隨之轉移；在不經過公示的情況下，就不會發生標的物所有權的轉移，這個時候，當事人一方先取得對標的物的期待權，等到雙方當事人共同約定的條件成就，標的物的所有權就發生轉移。

2.民間借貸審理原則的介入

人民法院在審理這些民間借貸的時候應該明確這些案件的基礎是民間借貸關系，所以要站在這樣的立場來審理案件，這是《民間借貸規定》第24條明確表明的，這樣可以更好地還原案件真實情況，有利于查清案件事實。但是對于經釋明后還拒不變更的，可以駁回起訴，當事人可以重新起訴。

3.禁止流質契約原則的認可

在民間此類借貸中，通常情況下，如果債務人不能按時還款，那么債權人就可以取得房屋的所有權。讓與擔保一度被人排斥不接受的很大一部分原因就是因為這樣的民間約定涉嫌流質條款。我國現有規定沒有否認讓與擔保和后讓與擔保效力，還在規定中添加了清算義務比如申請拍賣等，等到清算后債權人可以再要求返還差額請求補償以維護權益。

（二）擔保型買賣合同權利性質分析

1.優先受償權

由于讓與擔保是一種非典型擔保，所以債權人也有優先受償的權利。在民間借貸的情形中，借款人應該償還的責任財產是固定的。在不動產抵押合同中，出借人就特定物具有不動產抵押權，借款人的責任財產沒有發生變化，出借人具有優先受償權。

2.房屋買賣合同的對抗力

目前我國法律法規中預告登記權就是可以給登記人對抗第三人的權利，在《物權法》第20條就有關于不動產物權預告登記的規定，權利人辦理預告登記后，如不經過權利人許可處分財產的，就不產生物權變動。在《民間借貸規定》第24條并沒有關于買賣合同一定要辦理預告登記的硬性規定，這種物權變動請求權的實質，其實還是債權，產生的效果還是僅僅基于預告登記制度自身的一種對抗力。所以，民間借貸中簽訂的房屋買賣合同是沒有也不該具有優先受償權的，而且，也是沒有對抗力的。《物權法》第24條這樣的規定，容易讓人們產生理解上的偏差，因為這個條文沒有解釋清楚讓與擔保和后讓與擔保存在的區別，也沒有闡釋和規定房屋買賣合同的性質。

3.房屋買賣合同更適合用合同法來調整

最高人民法院在審理這類案件時，提出了這樣一種觀點：如果在民間借貸中，當事人雙方借貸合同、房屋買賣合同都簽訂的話，這兩份合同是不分主從的有效合同。如果先簽訂房屋買賣合同，那么其后借貸合同中雙方約定的內容可以視為給買賣合同添加了解除條件，條件一旦成立，房屋買賣合同就解除，相反，房屋就需要辦理過戶手續。其次，所有權的轉移并不是通過設立的解除條件來實現的，而是通過房屋買賣合同的履行來實現的。最后，假如債務人或許會由于房價和所欠款額相差大的原因而不愿意履行，那么也可以按照民法中有關顯失公平的規定從而請求撤銷房屋買賣合同。民間借貸中簽訂的房屋買賣合同因為沒有具備物權性質，所以把它作為是后讓與擔保不適合，而適合用合同法來調整。

三、啟示及建議endprint

（一）以合同真正目的為出發點認定合同性質

1.通過分析案件事實探究合同目的

“以事實為依據，以法律為準繩”是處理案件的基本原則。在現實生活中，雙方當事人很容易會因為案件的性質、案件的事實、合同條款內容的理解等產生紛爭，此時法官要查明案件，前提就要探究此合同簽訂的目的。首先，需要了解案件事實，認清案件真實原委是探究合同目的的前提；其次，具體情況具體分析，法官可以結合當時具體的社會背景，適當考慮相關人情常理，結合證據材料，客觀公正地分析判斷。

2.準確指導事實關系轉化成法律關系

在處理此類房屋買賣合同時，法官對于基礎法律關系的梳理也是非常必要的，要公正合理地處理案件，就要首先將案件中的事實關系轉化為法律關系，之后，才能夠有選擇地適用相關法律來處理案件。所以，在處理相關案件時，法官可以在認清案件基本事實的前提下，梳理案件的法律關系。

3.面對新穎案件要最大化接近案件事實

此類由民間借貸產生的房屋買賣合同，也是這幾年由社會發展，是在特定的社會背景下產生的新型案件。而法官接觸新穎案件的幾率也是很大的，這就要求法官具備處理新穎案件的能力，具備把新穎案件轉化或最接近案件事實的確定法律關系的能力。法官可以在平常的辦案中，不斷積累、歸納。民事法律關系具有歷史性、預設性、以及強制性的特點，可以通過對之前案件事實事件的總結，歸納出同類事件的法律處理原則，這樣可以處理以后社會生活中所產生的和法律法規規定的類似民事法律關系。

（二）從平衡權利義務合理分配法律風險

1.權衡權利義務分配的合理性

合同法中有“合同對價”這個基本原理性準則，現實生活中不可能要求做到權利義務的絕對平等。可是，法律追求的目標中也有權利和義務的相對公平。比如《合同法》中規定的顯失公平的撤銷權，還有違約金調整請求權等。法官在辦理案件時，應該盡量考慮雙方當事人的權利義務分配的公平，以此保護經濟上的弱者，裁判的結果應該盡可能建立在雙方主體平等的情況下，以維護合同內容最大限度的公平。

2.權衡責任分配的合理性

在合同中，要做到最大限度地保持利益的平衡，還需要做到合理地分配合同當事人的責任，這就需要法官合理地在裁斷前權衡雙方當事人的責任分配，不能讓一方當事人承擔的責任過重，而使另一方當事人承擔過輕的責任或者免于承擔責任。

3.合理分配風險

風險的分配問題在司法實踐中通常是一個棘手的問題，這個問題關乎合同雙方當事人利益，也容易產生糾紛和分歧。有的學者以買賣合同作為研究對象指出，買賣合同的主要目的，是以雙方簽訂的合同關系為基礎而產生的風險，繼而在當事人中間進行分配承擔。市場經濟中的基本法則諸如誠實信用、買賣公平、等價有償就要求在合同的具體內容中最大限度地把各種風險合理地分配給雙方當事人，這樣才可以更好地維護社會生活秩序。

四、結語

本文所討論的民間借貸中簽訂的房屋買賣合同僅僅是我國在司法實踐中合同糾紛的一個縮影。市場經濟的不斷發展，合同雙方當事人的趨利性，加上合同利益主體的多元化，可能會產生各種新型的更加復雜的合同關系，與此同，時必然也會產生更多的疑難復雜的合同糾紛。要把公平正義當作最根本的準則，堅持意思自治原則，合理合法分配合同當事人的權利義務，最大限度地實現正義價值，建立公平誠信的市場環境，促進經濟的繁榮發展。

[責任編輯：岳文可]endprint