21世紀(jì)房?jī)r(jià)上漲原因及其對(duì)策研究

焦雷+李曉東

【摘要】隨著21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位的攀升，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，由此引發(fā)了一系列問(wèn)題，如社會(huì)資源配置失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)、購(gòu)房難等各種經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，但是高房?jī)r(jià)的問(wèn)題卻遲遲未得到較好解決。本文主要分析高房?jī)r(jià)與土地財(cái)政的聯(lián)系，高房?jī)r(jià)的根本原因，對(duì)高房?jī)r(jià)提供一些思考與建議。

【關(guān)鍵詞】高房?jī)r(jià) 經(jīng)濟(jì) 政府 對(duì)策

一、中國(guó)房?jī)r(jià)高的根本原因

（一）貨幣過(guò)剩的流動(dòng)性與極為惡劣的投資環(huán)境

房?jī)r(jià)的問(wèn)題是，中國(guó)過(guò)剩的流動(dòng)性與極為惡劣的投資環(huán)境之間不可調(diào)和的矛盾。簡(jiǎn)單地說(shuō)，有錢(qián)人不可能把錢(qián)存在銀行里等它貶值，而他們看來(lái)看去，中國(guó)沒(méi)有一個(gè)健康的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)值得投資，于是只能投資房地產(chǎn)。

貨幣超發(fā)的現(xiàn)象在中國(guó)相當(dāng)普遍，甚至已經(jīng)到了相當(dāng)嚴(yán)重的程度。2010年底，中國(guó)廣義貨幣M2余額為接近100萬(wàn)億元，比1990年增長(zhǎng)了65倍，是GDP增幅的8倍以上，同期的美國(guó)M2折合人民幣也不超過(guò)60萬(wàn)億元人民幣。如果用M2/GDP來(lái)衡量貨幣超發(fā)情況，美國(guó)只有0.6到0.7，中國(guó)則高達(dá)1.87。

資本的本質(zhì)在于對(duì)利潤(rùn)的不斷的追求，所以貨幣過(guò)剩的流動(dòng)性需要不斷地尋找投資環(huán)境，特別是那些有著良好發(fā)展前景的健康的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在都面臨一個(gè)尷尬的情況：沒(méi)有好的投資渠道。尤其是近十年來(lái)人民幣匯率不斷升值，以及2008年來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，讓很多出口企業(yè)、實(shí)業(yè)都遭到重創(chuàng)，另外創(chuàng)業(yè)環(huán)境不理想，創(chuàng)業(yè)信心不足，并且通貨膨脹又讓現(xiàn)金不斷貶值，使得房地產(chǎn)成為吸納熱錢(qián)的最大渠道。

事實(shí)上，不斷高攀的房?jī)r(jià)在近十年都扮演著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的消化池，消化著大量的貨幣超發(fā)和腫脹的發(fā)展泡沫，否則今天的通貨膨脹率、CPI增幅肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象力和承受力，社會(huì)穩(wěn)定一定會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題。

（二）貧富差距擴(kuò)大與財(cái)富向少數(shù)階層集中

首先貧富差距擴(kuò)大是貨幣超發(fā)的一個(gè)副產(chǎn)品，因?yàn)槌l(fā)的熱錢(qián)基本被少數(shù)人圈走，普通的打工者、工薪階層收入增幅是有限的。但是財(cái)富進(jìn)入這些人手中之后，仍然面臨的是惡劣的投資環(huán)境。鑒于中國(guó)目前的特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，像銀行、電信等相關(guān)行業(yè)并沒(méi)有完全開(kāi)放，通過(guò)勤勞努力創(chuàng)業(yè)致富所占的比例無(wú)法和完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家相比。而在中國(guó)最容易致富的基本是兩類(lèi)：能源和資源。能源指的是煤礦等自然資源，資源指的是靠背景、渠道。這兩類(lèi)的共同點(diǎn)是：掙快錢(qián)，且生意需要的循環(huán)投入少，可以迅速積累現(xiàn)金，同時(shí)對(duì)自身素質(zhì)文化要求不高，觀念比較局限。這些人在獲取大量財(cái)富之后會(huì)投資哪些行業(yè)，大量的資金最終主要還是流入了房地產(chǎn)。

（三）傳統(tǒng)置業(yè)觀念、物質(zhì)社會(huì)下的不安全感與租房市場(chǎng)建設(shè)的不完善

作為一個(gè)上千年以農(nóng)立國(guó)的國(guó)家，中國(guó)人自古以來(lái)就有著置業(yè)觀念，“以末致財(cái)，以本守之”是根深蒂固的觀念，經(jīng)商掙了錢(qián)首先一定是買(mǎi)房買(mǎi)田。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，文化已經(jīng)嚴(yán)重落后而無(wú)法和經(jīng)濟(jì)匹配，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化商品化，老百姓要靠一套房子帶給自己最基本的生存安全感，終于導(dǎo)致了今天“沒(méi)房子=沒(méi)老婆”、“房子=人生成功標(biāo)尺”等觀念自主不自主的成為全社會(huì)的共識(shí)，構(gòu)成剛需市場(chǎng)如此巨大的一個(gè)重要理論基礎(chǔ)，也使中國(guó)成為年輕人最熱衷買(mǎi)房的國(guó)家。

有一部分人認(rèn)為他們可以將來(lái)買(mǎi)房，也能頂?shù)米「改负蜕鐣?huì)輿論的壓力，但租房住的品質(zhì)實(shí)在太低，四處搬家、隨意漲價(jià)、沒(méi)有歸屬和安全感。中國(guó)政府一直以來(lái)忽略了對(duì)租房市場(chǎng)的培育、建設(shè)和管理，僅僅是廉租房完全不夠，需要著眼于不同財(cái)富階段、不同價(jià)位和品質(zhì)的所有租房細(xì)分市場(chǎng)。置業(yè)觀念不是不可以改變的，改變的前提是有足夠穩(wěn)定的租房環(huán)境。

一個(gè)成熟的租房市場(chǎng)對(duì)中國(guó)社會(huì)面貌的改變會(huì)是難以估量的，年輕人的財(cái)富和消費(fèi)能力得到巨大的釋放，不再承受著巨大的生存壓力，用更多的金錢(qián)和精力去追求更多非物質(zhì)的生活，對(duì)財(cái)富、工作、生活的認(rèn)識(shí)、甚至整個(gè)世界觀都會(huì)發(fā)生改變。

（四）投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化與中國(guó)特色的政府職能

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)，在投資、消費(fèi)和出口中，消費(fèi)的增長(zhǎng)比較給力但沒(méi)有什么質(zhì)變，出口這幾年是最受影響的，應(yīng)該說(shuō)始終還是大量依賴(lài)于投資這一項(xiàng)。而城鎮(zhèn)化則是能夠拉動(dòng)巨大投資的行為，其中又屬房地產(chǎn)是主力部隊(duì)，其上下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈巨大，覆蓋面廣，這也是為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的原因。

中國(guó)高房?jī)r(jià)從來(lái)不是個(gè)孤立的問(wèn)題，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)走到今天這一步一個(gè)幾乎必然的結(jié)果，這背后是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)觀念、政府職能定位等一些基本要素共同產(chǎn)生的結(jié)果。一個(gè)讓全世界都乍舌的高速發(fā)展國(guó)家，一個(gè)讓西方打破意識(shí)形態(tài)束縛不得不合作的經(jīng)濟(jì)體，必然會(huì)有許多的問(wèn)題與成績(jī)并存，我們所要做的是如何正式面對(duì)和應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

二、應(yīng)對(duì)中國(guó)高房?jī)r(jià)的對(duì)策

（一）調(diào)整和完善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，降低實(shí)體企業(yè)進(jìn)行直接融資的門(mén)檻，拓寬這些企業(yè)進(jìn)行直接融資的渠道，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，著力解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型問(wèn)題，將通過(guò)改革所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收益盡可能地釋放出來(lái)，以此實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的提升。刺激和拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，加大對(duì)國(guó)內(nèi)需求的刺激，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。

（二）抑制投機(jī)行為

開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者的投機(jī)行加速了房?jī)r(jià)上漲速度，因此，要抑制房?jī)r(jià)上漲，只要制定合理的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，即禁止一次購(gòu)買(mǎi)多套住房，或者是限定每人的最大購(gòu)房面積，對(duì)超過(guò)的部分要分級(jí)收取高額的房產(chǎn)稅。

（三）調(diào)整收人分配政策

當(dāng)居民的收人增加時(shí)，就表示他們的生活水平提高，所以對(duì)住房方面就會(huì)有所要求，從而會(huì)增加這方面的需求量，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。因此，要制定合理的收人分配政策，避免收人分配不公平現(xiàn)象發(fā)生，有效抑制部分人收人過(guò)高，從而縮小收人差距，防止部分人可以通過(guò)加大購(gòu)房，來(lái)獲取高收益，增加自身的財(cái)富，從而影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

（四）建立社會(huì)保障體系

應(yīng)該建立相應(yīng)的保障制度，解決住房問(wèn)題。確保低收人的居民對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)能力，使得更多的居民都能買(mǎi)得起房子。完善租賃體系、實(shí)行住房補(bǔ)貼政策來(lái)滿(mǎn)足貧困家庭的居住要求。endprint