發展住房租賃的冷思考

宋慧芳

7月份以來，住房租賃市場的話題，成為輿論熱議的焦點。而住建部所列12個試點城市中，已經有10個城市先后出臺關于住房租賃的措施。多地先后出臺租賃措施，也攪動了市場。然而在攪動市場的同時，更需要追根溯源，冷靜思考。

自從去年6月國務院辦公廳發文提出發展住房租賃市場的具體要求以來，住建部等九部委7月份又聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。此后，江蘇、四川、安徽、河南、廣東、北京、上海等省市陸續發布了相關意見和措施。中國掀起了一場由政府主導的住房“革命”，房地產市場或將進入一個全新的租房時代。據中原地產研究中心統計，迄今，已有超過8個省份、超過20個城市，累計超過30個省市出臺了有關住房租賃的政策。特別是今年7-8月，各地開始密集發布有關政策。在時間節點方面，除廣東省將政策目標節點定位于2018年外，遼寧、四川、河南、安徽、江蘇均將2020年作為政策目標年。因此，2020年將成為多數地方租賃市場政策和實踐檢驗的重要時間節點。

國家政策層面的大力培育和支持，以上市房企為代表的房地產公司積極參與其中，就在8月24日晚間，萬科A發布2017年半年報，在交出凈利潤同比增長36.47%的滿意“成績單”的同時，就多次提及發展住房租賃事項，表達了其對住房租賃市場前景的看好。事實上，在已發布2017年半年報的59家A股上市房企中，大多數都提到了“住房租賃”這一關鍵詞，發展住房租賃已經成為上市房企的共同心聲。

追根溯源對癥下藥

我國對租賃房的需求逐年增加，主要因為城鎮化中，大量人口在城市間流動。房價高企、限購限貸，部分住房需求從購房市場外溢到租賃房市場，從而增加租賃人群；同時晚婚導致置業年齡延遲，進一步延長個體租賃時間，間接增加租賃需求；但是目前我國一線城市租賃房源供給不足，且租賃市場亂象叢生，規范的租賃市場和長租公寓模式呼之欲出；同時，與發達國家對比，我國租賃市場的成交總額有待大幅提高，租賃市場未來發展空間可期。

然而，鏈家研究院院長楊現領在接受《中國經濟信息》記者采訪時指出，中國租賃市場成交額占整個交易市場的7%，遠遠低于發達國家，如美國、日本，租賃市場占整個交易市場的比重分別為80%、50%。

中國租賃市場為什么發展如此緩慢？全國房地產商會聯盟主席顧云昌在接受《中國經濟信息》記者采訪時給了答案。他表示其主要有三方面的原因：一是傳統觀念導致。人們感覺在城里沒有一套屬于自己的房子就沒有安全感，特別是“丈母娘需求”。二是租賃市場不規范導致租房者的利益得不到保障，租房者沒有安全感。此外，市場不規范也讓出租人感到不放心。比如在租賃期間，房子的內部遭到結構破壞等。三是租售比價不合理。近十年時間，房價漲了大約五倍到十倍，有人將房子作為投資品使用，不進行出租，坐等房子升值，升值的利潤比租金的收益高很多。這種租售比價不合理導致人們愿意買房，不愿意租房。租售比價不合理是在一個時間點上，在一個動態租房過程來看，買房比租房合算。所以說還不如買房。

對于如何解決這些問題，顧云昌表示，首先要改變人們的傳統觀念；其次，要規范化租賃市場，讓出租者感覺到租房也是安全的，租房也能享受到同等的待遇。目前租房和買房之間待遇是完全不平等的。第三，要使房價平穩，不要漲得太快。漲得太快，看起來是租售比價不合理，實際上還是投資買房劃算。這三個問題解決了，那么租賃市場自然就發展起來了，所以真正要使租賃市場發展起來，解決人們住房問題，這三個問題是繞不開的。發展租賃市場，提出了租售同權，使人感覺到租房也能夠享有和買房同樣的權益，并且是安全的。此外，如果再把房價控制好，租賃市場就會很快發展起來。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時也再三強調，從中國傳統觀念來看，很多人不愿意一輩子租房住，要實現長租代替買房還要有一個過程。這既需要觀念的改變，更需要配套制度及時跟上。

租金走向

房價快速上漲，而市場租金一直都比較平穩。據國家統計局數據顯示，過去三年，即2014-2016年，CPI中租賃房房租分別同比上漲2.4%、2.6%和2.9%，市場走勢高度平穩。由于房價快速上漲，住宅的租金回報率不斷下降。從Wind統計的一線城市數據來看，總體來說房價和租金都呈上漲趨勢，但是房價的漲幅遠超租金。以北京為例，過去10年二手住宅房價的復合增速為14%，二手住宅租金的復合增速為5%，租金回報率從2008年的3.25%跌到現在的1.40%。上海在過去10年，二手住宅房價復合增速為13%，二手租住租金的復合增速為7%，租金回報率從 2008 年的2.85%下降到現在的1.55%。

在國家大力支持房屋租賃市場的情況下，租金的走向成為了很多承租客關心的話題。顧云昌告訴《中國經濟信息》記者，租金的上漲和下跌在租賃市場中主要由供求關系決定。不過，他也坦言，未來的租金走向仍然會上漲，但絕不會超過房價的上漲速度，會呈現穩中上漲的態勢。“首先，租售之間存在合理的比價，即租金和售價之間是有聯系的，隨著房價不斷上漲租金也會不斷上漲，但是租金的上漲速度還沒有房價上漲速度快，租金上漲卻是必然的，總體上這是租金和房價之間的關系。第二是租金價格會隨著人民收入水平的提高而提高，人民生活水平得到了提高，也必然會導致租金的上漲，除非租賃市場出現大量的空置房租不出去，才會出現租金價格下降。” 顧云昌從兩方面進行了解釋。

長江證券分析師謝浩宇表示，一方面，從目前一二線城市的城市化進程以及產業結構來看，房價從長遠來看還是會保持繼續上漲的趨勢，即便美國 1960年完成城鎮化進程進入存量房時代，房價也還是保持上漲態勢。另一方面，一線城市人口會因為產業結構調整出現再次流入，帶來住房需求增加，推動租金和租金收益率的上漲。

著力發展機構出租

租賃市場總體可分為三類：國家持有且帶有福利性質住房，如公租房、廉租房等；機構持有住房，如泊寓、自如等；還有占據中國租賃市場主體地位的個人持有。顧云昌告訴《中國經濟信息》記者，這三種分類中，機構出租發展還不到位，在未來應該大力發展機構出租。在世界各國租賃市場發展過程當中，機構出租占相當大的比重。現在所面臨的問題是機構出租的機構設置法則問題，對于我國租賃市場的供給側改革就是增加更多的機構持有者進行投資。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉也表示，此前我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在成熟的房地產市場，專業租賃企業提供房源占比在30%左右。

然而怎樣使機構持有者加入這個市場？顧云昌指出，由于租賃市場的回報率不高，周轉時間長，而開發商高周轉、快回收的特點不符合其發展要求，這就需要政策手段進行干預和實施。其主要體現在出讓土地的要求和稅費方面的改革兩方面發展租賃市場，比如對于出讓土地需一定比例的自持等。另外，在稅費方面給予支持，比如可以進行降低、減免，也就是說通過稅費的改革降低其運作風險，進而鼓勵持有機構參與租賃市場的開發。

機構出租的崛起，或將從數量和規模上徹底改變租賃市場的游戲規則。

在顧云昌看來，中國租賃住房市場肯定有很大的發展前景，這是由中國國情所決定的，是中國城市化的需要。但調整結構不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更長的時間，才能把租賃市場完善起來。endprint