預(yù)購(gòu)商品房抵押登記相關(guān)法律問(wèn)題分析及建議

孫文超+藍(lán)雯斐

【摘要】抵押預(yù)告登記是現(xiàn)在商業(yè)銀行在預(yù)售房貸款中常用的擔(dān)保措施，但在司法實(shí)踐和司法理論中對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押的法律性質(zhì)及法律效力理解不一，銀行的債權(quán)及擔(dān)保權(quán)存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)，文章對(duì)預(yù)抵押相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并提出相關(guān)注意事項(xiàng)及法律建議。

【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記；預(yù)抵押；優(yōu)先受償權(quán)

一、問(wèn)題的提出

近幾年隨著商品房交易市場(chǎng)的發(fā)展，個(gè)人住房貸款成為銀行的一項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)務(wù)，特別是一手房按揭貸款業(yè)務(wù)占比較高。據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，2016年新增個(gè)人住房貸款總額約為4.96萬(wàn)億元，是2015年的1.86倍。截至2016年末，個(gè)人住房貸款余額為19.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%。而個(gè)人貸款中，個(gè)人按揭貸款占比較高，如上海市2016年新增個(gè)人住房按揭貸款3350億元，占全轄區(qū)新增貸款的50%。上海銀行個(gè)人住房按揭貸款在個(gè)人貸款中占比則高達(dá)70%以上。其中，一手房按揭貸款余額為331億元，占住房按揭貸款總額的76%。

預(yù)購(gòu)商品房抵押是各家商業(yè)銀行按揭貸款業(yè)務(wù)中通常采取的一項(xiàng)擔(dān)保措施，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向銀行出具“不動(dòng)產(chǎn)登記證明”，證明權(quán)利或事項(xiàng)為“抵押權(quán)”。預(yù)購(gòu)商品房抵押是指預(yù)先購(gòu)買(mǎi)建設(shè)中的商品房，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，購(gòu)房者為購(gòu)買(mǎi)房屋與銀行簽訂商品房抵押貸款合同，以預(yù)購(gòu)商品房作為抵押標(biāo)的。由于我國(guó)法律法規(guī)對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押規(guī)定不明確，實(shí)踐中涉及預(yù)購(gòu)商品房抵押的糾紛較多，嚴(yán)重影響了銀行的資金安全。2017年3月7日在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)以“預(yù)售商品房抵押”關(guān)鍵字搜索到的案例就達(dá)1686件。為更好地保護(hù)銀行的合法權(quán)益，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，現(xiàn)對(duì)預(yù)售商品房抵押的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

二、預(yù)購(gòu)商品房抵押相關(guān)法律問(wèn)題

（一）預(yù)購(gòu)商品房抵押的法律性質(zhì)

預(yù)購(gòu)商品房抵押時(shí)，銀行是否享有抵押權(quán)。法律理論界和司法判例中多引用《物權(quán)法》第180條第5款將預(yù)購(gòu)商品房視為“正在建造的建筑物”，從而認(rèn)定預(yù)購(gòu)商品房抵押成立抵押權(quán)。該解釋實(shí)為對(duì)該條立法本意的誤解，理由為：第一，《物權(quán)法》第180條明確規(guī)定作為抵押的財(cái)產(chǎn)需為債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)，預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房無(wú)處分權(quán)。第二，該條規(guī)定的正在建造的建筑物抵押人實(shí)為建筑物開(kāi)發(fā)商，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第75條、76條對(duì)此已經(jīng)予以明確，其中第75條規(guī)定“當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房。”

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第24條規(guī)定“未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。”現(xiàn)有法律法規(guī)未規(guī)定預(yù)購(gòu)商品房可以作為抵押財(cái)產(chǎn)，故，預(yù)購(gòu)商品房不是法律規(guī)定的抵押財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78條規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房抵押登記實(shí)際為預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或尚未成就時(shí)，法律為保護(hù)權(quán)利取得人對(duì)未來(lái)取得的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記，預(yù)告登記與終局登記相對(duì)應(yīng)。抵押預(yù)告登記是預(yù)告登記的一種，是預(yù)告登記的子概念，其實(shí)質(zhì)是簽訂抵押合同當(dāng)事人將抵押請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記的行為。

（二）抵押預(yù)告登記的效力

依據(jù)《物權(quán)法》第20條之規(guī)定，抵押預(yù)告登記僅產(chǎn)生一種法律效力，即限制現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人的物權(quán)處分權(quán)，保全抵押預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)《最高人民法院物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬├斫馀c適用》第4條之規(guī)定，限制處分權(quán)的范圍為：轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)。需要注意的是，抵押預(yù)告登記并無(wú)設(shè)立抵押權(quán)的法律效力，抵押預(yù)告登記權(quán)利人和預(yù)購(gòu)人之間的抵押合同關(guān)系不變，抵押預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)法對(duì)預(yù)購(gòu)商品房進(jìn)行物權(quán)處分，也無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。

三、預(yù)購(gòu)商品房抵押存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）預(yù)購(gòu)商品房合同被解除的法律風(fēng)險(xiǎn)

抵押預(yù)告登記僅能限制預(yù)購(gòu)人初始產(chǎn)權(quán)登記后的物權(quán)處分行為，無(wú)權(quán)限制預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)合同行為，以及預(yù)購(gòu)人與第三人對(duì)預(yù)購(gòu)房的合同行為。預(yù)告登記法律效力不是限制開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”，而是限制后一買(mǎi)賣(mài)合同的物權(quán)效力。在預(yù)購(gòu)人對(duì)于購(gòu)房辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，其與開(kāi)發(fā)商之間存在的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，存在約定解除或法定解除的情形。買(mǎi)賣(mài)合同解除后，抵押合同目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

（二）查封導(dǎo)致正式抵押不能的法律風(fēng)險(xiǎn)

《物權(quán)法》第184條第5款規(guī)定“依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得抵押”，且目前法律法規(guī)并未作出例外規(guī)定。依據(jù)該條之規(guī)定，如預(yù)購(gòu)房被第三人申請(qǐng)預(yù)查封或查封之后，抵押預(yù)告登記當(dāng)事人辦理的正式抵押將有可能被法院宣判無(wú)效。如第三人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房進(jìn)行拍賣(mài)處置，抵押預(yù)告登記權(quán)利人將失去優(yōu)先受償權(quán)。雖然國(guó)土資源部印發(fā)的規(guī)范性文件《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中的審核要點(diǎn)規(guī)定“有查封登記的，不予辦理抵押登記，但在商品房抵押預(yù)告登記后辦理的預(yù)查封登記，不影響商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記”。該規(guī)范使得抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記具有可操作性，但抵押權(quán)首次登記的效力是否受法律保護(hù)，尚存爭(zhēng)議，因該規(guī)范僅為國(guó)土資源系統(tǒng)內(nèi)部規(guī)范文件，無(wú)普遍法律效力。

（三）抵押預(yù)告登記被認(rèn)定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)

《物權(quán)法》第20條規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”該條規(guī)定的3個(gè)月為法定除斥期間，不適用中止、中斷、延長(zhǎng)的規(guī)定。司法實(shí)踐中，通常將預(yù)購(gòu)人辦理初始產(chǎn)權(quán)登記作為預(yù)告登記除斥期間的起始點(diǎn)。而抵押權(quán)登記需要抵押權(quán)人和抵押人雙方共同申請(qǐng)，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定“抵押權(quán)首次登記應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)”。但在現(xiàn)實(shí)中，確實(shí)存在預(yù)購(gòu)人無(wú)故拖延或失聯(lián)的情形，導(dǎo)致在預(yù)告登記期內(nèi)無(wú)法辦理正式抵押手續(xù)，從而使預(yù)告登記喪失效力或被判決無(wú)效。

（四）階段性連帶保證人脫保的法律風(fēng)險(xiǎn)endprint

在預(yù)售房借款合同中，銀行通常與開(kāi)發(fā)商簽訂階段性連帶責(zé)任保證合同，保證期間至辦妥正式抵押登記止。但如果抵押預(yù)告登記權(quán)利人長(zhǎng)期怠于辦理正式抵押登記手續(xù)，不僅導(dǎo)致預(yù)告抵押登記失效，對(duì)預(yù)購(gòu)人（或辦理所有權(quán)證后的實(shí)際登記人）轉(zhuǎn)讓預(yù)售房（或辦理產(chǎn)權(quán)初始登記后的房屋），導(dǎo)致正式抵押辦理不能時(shí)，法院有可能以抵押預(yù)告登記權(quán)利人存在過(guò)錯(cuò)為由，判決免除開(kāi)發(fā)商的連帶保證責(zé)任。

四、抵押預(yù)告登記時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)及法律建議

（一）增加其他擔(dān)保措施

雖然法學(xué)界將抵押擔(dān)保被稱(chēng)之為“擔(dān)保之王”，但預(yù)購(gòu)商品房抵押在轉(zhuǎn)為正式抵押前不具有物權(quán)擔(dān)保功能。為更好維護(hù)抵押預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)利益，建議增加或強(qiáng)化如下?lián)４胧旱谝唬y行與開(kāi)發(fā)商簽訂保證合同，由開(kāi)發(fā)商提供階段性保證責(zé)任，擔(dān)保期限至買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)登記或銀行與買(mǎi)受人辦理正式抵押登記止。第二，由購(gòu)房人提供其他擔(dān)保，如權(quán)利質(zhì)押、其他財(cái)產(chǎn)抵押。第三，由第三人提供連帶責(zé)任保證，或權(quán)利質(zhì)押、財(cái)產(chǎn)抵押。第四，由有擔(dān)保資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)提供保函，或由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)出具保險(xiǎn)單。

（二）及時(shí)辦理正式抵押登記

抵押預(yù)告登記權(quán)利人必須在法定的預(yù)告登記除斥期限內(nèi)盡快辦理正式抵押登記手續(xù)，特別是在涉及訴訟的過(guò)程中，盡量在第一審法庭辯論終結(jié)前辦理正式抵押登記。如果預(yù)告登記權(quán)利人不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，將會(huì)導(dǎo)致抵押預(yù)告登記失效，其基于抵押合同產(chǎn)生的物權(quán)設(shè)立請(qǐng)求權(quán)不再受物權(quán)法保護(hù)。同時(shí)，應(yīng)注意積極通知預(yù)購(gòu)人辦理正式抵押手續(xù)，并保留相關(guān)督促證據(jù)。

（三）完善個(gè)人住房借款合同條款

現(xiàn)有的個(gè)人住房貸款合同中，借款人義務(wù)、借款人違約情形中均未涉及抵押預(yù)告登記相關(guān)內(nèi)容。建議在借款人義務(wù)處增加借款人辦理產(chǎn)權(quán)登記后一定期限內(nèi)，積極聯(lián)系貸款人，前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理正式抵押登記，并將借款人違反上述義務(wù)的行為作為其違約情形。

（四）通過(guò)銀行業(yè)協(xié)會(huì)提交立法建議

建議在出臺(tái)《物權(quán)法》司法解釋或完善《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》時(shí)，考慮增加如下內(nèi)容：第一，進(jìn)一步明確預(yù)告登記除斥期間起算點(diǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)，建議為抵押預(yù)告登記被申請(qǐng)人向抵押登記機(jī)關(guān)提交正式抵押登記申請(qǐng)之日，將3個(gè)月期限留給抵押預(yù)告登記權(quán)利人，同時(shí)抵押登記機(jī)關(guān)按預(yù)告登記預(yù)留聯(lián)系方式通知抵押預(yù)告登記權(quán)利人，這樣更加符合預(yù)告登記制度的立法目的。第二，建議明確規(guī)定轉(zhuǎn)抵同步制度，即對(duì)抵押預(yù)告登記的商品房，在買(mǎi)受人辦理與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)（或?yàn)樗袡?quán)初始登記）時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上載明預(yù)購(gòu)商品房抵押已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押，向抵押人頒發(fā)房屋所有權(quán)證，并同時(shí)向抵押權(quán)人換發(fā)正式抵押不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證明。第三，建議對(duì)《物權(quán)法》第184條第5款“依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得抵押”明確例外情形，即已抵押預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)除外。endprint