重慶軌道交通三號線對沿線房價影響的研究

(重慶交通大學經濟與管理學院 重慶 400074)

重慶軌道交通三號線對沿線房價影響的研究

霍嬌

(重慶交通大學經濟與管理學院重慶400074)

以重慶輕軌三號線為例，研究了39個軌道交通站點對沿線房價的影響范圍，同時實證分析了輕軌三號線對沿線房地產價格的影響，結果表明：軌道交通對沿線房價的影響存在一定的范圍；離市中心越遠，軌道交通對沿線房價的影響越大。

軌道交通；房地產價格；影響范圍；區位

一、引言

隨著城市化建設進程的加快，軌道交通的作用和地位日趨凸顯。一方面，城市軌道交通為市民提供了一種舒適、環保、快捷的出行方式，給沿線居民帶來交通便利。另一方面，改變了沿線地區可達性，加強了與其他區的聯系，加大沿線土地的開發強度，同時促進房地產增值。

軌道交通對房地產價格的影響具有一定的規律性，則可以此為基礎研究城市軌道交通對房價的影響范圍及程度，但不同的條件下產生的影響也有差異[1]。比如，由于不同城市的經濟與交通設施的發展情況有差異，軌道交通帶來的房地產增值效應也有差別；在城市內部，不同軌道交通站點的影響范圍不同，其增值效應也不同。

二、重慶軌道交通三號線簡介

重慶軌道交通三號線是重慶南北方向的交通主動脈，跨越長江、嘉陵江，連接巴南、南岸、渝中、江北、渝北五個行政區域。全長66.49km，共設45個站點，是世界上運營長度最長的單軌線路。

重慶輕軌三號線施工分為四個階段：該項目的第一階段是二塘至龍頭寺段，全長21.16km，始于2007年4月6日；其次是2008年12月開始新建的龍頭寺至江北機場段，該區段全長18.875km；第三個階段于2010年開工，該區段是南部的延伸段，始于二塘、止于魚洞，全長16.3km；最后一個是于2012年開工的北延伸段，其乘車區間為碧津至舉人壩，全長10.99km。

由于北延伸段在2016年12月28日開通試運營，而其他三階段工程已經處于正常運營階段，為保證研究條件的一致性以及研究結論的準確性，本文選擇一、二期工程與南延線段作為研究對象，即魚洞——江北機場區段。

三、重慶軌道交通三號線對沿線房價的影響

(一)重慶軌道交通三號線影響范圍的研究

為了研究城市軌道交通對沿線房地產價格的具體影響，首先要確定軌道交通的影響范圍。大量學者進行了研究，并普遍認為2km是軌道交通站點的影響范圍。但是城市發展水平的差異、軌道站點離市中心的距離差異，都會導致軌道交通站點的影響范圍不一致。因此，本文利用可達性相等理論[2]對重慶軌道交通三號線39站點的影響范圍進行了研究。

表1 可達性相等理論介紹

重慶市的市中心位于朝天門，而三號線上兩路口是最靠近朝天門的站點，因此選擇兩路口代表市中心。可達性相等原理不適用本身位于市中心軌道交通的站點，故兩路口站未在計算范圍內。重慶軌道交通三號線魚洞——江北機場區段，全長55.5km,全線所花時間大約102分鐘，計算可得：Vd=33km/h，而Vb、Vg的選取借鑒劉貴文[3]選擇的速度標準，最后選擇，Vb=5km/h,Vg=17.5km/h。因此，根據變形公式計算出38個軌道交通站點的影響范圍，如表2所示。

從表1可以看出，軌道交通三號線沿線站點的影響范圍整體表現為先減少后增加的趨勢。渝北區——江北區——渝中區，R逐漸從2.93km降到0.61km，最終降至0.36km，渝中區——南岸區——巴南區，R從0.36km上升到1.40km,最終達到3.81km。由此可知，Sd與R成正比，即軌道交通站點與市中心的距離Sd越大，其影響范圍R越大；Sd越小，R越小。因此，可以推測，軌道交通對沿線房價的影響程度與站點離市中心的距離相關。

表2 三號線江北機場——魚洞區段38個站點(兩路口站除外)的影響范圍

(二)實證分析

1.數據選取及處理

軌道交通三號線線路長，站點多，每一個站點的影響范圍不同。為研究三號線對沿線房價的具體影響，需要分別將渝北、江北、南岸、巴南各區房地產價格進行比較，此處選取四個區2017年1月份的新房均價，各區一月份軌道交通站點影響范圍內、外的樓盤均價作為參考數據，分區對數據進行對比分析。渝中區位于重慶市中心，國內外的研究表明，在市中心的軌道交通站點具有區位優勢。而區位成熟度越高，對房地產的影響越小，因此渝中區選取得樓盤信息時不考慮軌道交通站點影響范圍內、外的差距。

采用網絡調查的方式，根據“搜房網房天下”“安居客”等專業房屋信息網站的數據，整理得到：渝北區軌道交通站點影響范圍內所選的新樓盤房價均價為9757元/m2，所選軌道交通站點影響范圍外的新樓盤均價8414元/m2，而該區1月新房均價為9293元/m2，影響范圍內的樓盤房價均價超過該行政區域均價5.0%；江北區軌道交通站點影響范圍內所選的新樓盤房價均價為14375元/m2，所選軌道交通站點影響范圍外的新樓盤均價9700元/m2，而該區1月新房均價為12400元/m2，影響范圍內的樓盤房價均價超過該行政區域均價15.9%；南岸區軌道交通站點影響范圍內所選的新樓盤房價均價為11400元/m2，所選軌道交通站點影響范圍外的新樓盤均價7500元/m2，而該區1月新房均價為11077元/m2，影響范圍內的樓盤房價均價超過該行政區域均價2.9%；巴南區軌道交通站點影響范圍內所選的新樓盤房價均價為6788元/m2，所選軌道交通站點影響范圍外的新樓盤均價5781元/m2，而該區1月新房均價為6457元/m2，影響范圍內的樓盤房價均價超過該行政去區域均價5.1%。渝中區所選樓盤的房價比區域均價超過-11.8%。

2.小結

(1)渝北、江北、南岸、巴南區站點影響范圍內、外的樓盤均價存在較大差異，位于站點影響范圍內的樓盤均價高，說明軌道交通對沿線房價的影響存在一定的范圍；在四個行政區里內，軌道交通站點影響范圍內的樓盤均價高于區域平均房價，站點影響范圍外的樓盤價格明顯低于該區的平均房價，說明輕軌三號線對沿線房價的影響較為顯著。

(2)對比四個主城區里軌道站點影響范圍內房價與區域平均房價的增幅百分數可知，在四個區域中，輕軌三號線對沿線房價的影響在江北區最顯著，其次為巴南區、渝北區、南岸區。江北區圍繞著長江，處于各區交匯處。其地理條件優勢、商圈發達、交通便利，市民選擇該區域的意愿強烈；巴南區和渝北區處于規劃建設中，其地勢開闊。三號線開通之后，改變了兩區的可達性，軌道交通的優勢更加明顯；南岸區在主城圈內面積少，其條形分布難以形成向外放射狀擴展，只與巴南區相鄰，難以構成區與區的協同發展[6]。

(3)渝中區位于市中心，其交通便利、基礎設施完善，軌道交通的修建雖然加強了渝中區與其他地區的聯系，但是其區位成熟度高，軌道交通的修建對房地產價格影響不大。另外，市中心的商業和服務業發達，而許多因素影響房地產價格，軌道交通的影響就相對減少。

四、結論

通過對重慶軌道交通三號線沿線房地產價的研究分析，可以得出以下結論：城市軌道交通在一定范圍內影響著沿線房地產的價格；站點距離市中心距離越遠，軌道交通對沿線房價的影響越大。

[1]陳莉.軌道交通對沿線房地產價格影響的研究[J].特區經濟.2007(8):261-263.

[2]張小松,胡志暉,葉霞飛.城市軌道交通開發利益影響范圍研究[J].同濟大學學報(自然科學版),2005(8):1120-1121.

[3]劉貴文,胡國橋.軌道交通對房價影響的范圍及時間性研究——基于重慶軌道交通二號線的實證分析[J].城市發展研究，2007,14(2)：83-87.