香港地區(qū)公共住房市場發(fā)展經驗借鑒及對我國保障性住房建設的啟示

牛毅

摘 要：居住成本過高已成為我國民生的首要問題，此次兩會的政府工作報告中明確指出搞好房地產市場調控的重要性，習近平總書記明確提出“房子是用來住的”。近期，隨著一系列“限購限貸”政策的出臺，房價的漲勢得到了一定的遏制，但由于相當一部分預售者由售轉租、部分欲購者由購轉租、合格購房者明顯減少及利率上漲導致的預期收益增加等因素，住宅租金進而被再度推高，因此單純抑制房價上漲并不能全面徹底解決地這一民生問題，借鑒發(fā)達地區(qū)的公共住房發(fā)展經驗，增加公共住房供給，提高公共住房覆蓋率，并從住房結構上轉變人們的住房觀念，不失為現(xiàn)階段的一個有效手段，本文將以香港為例，對其公共住房市場的發(fā)展經驗進行詳細的介紹。

關鍵詞：公共住房；機構設置；建設啟示

一、香港公共住房政策簡介

（一）香港公共住房構成及機構設置

香港的公共住房主要分為公屋與居屋兩類，公屋是出租型公共住房，居屋是出售型公共住房。

香港房屋委員會和香港房屋協(xié)會是提供公共住房的兩家法定機構。香港房屋委員會（房委會）是根據(jù)《房屋條例》于1973年成立的法定機構，負責制定和推行香港的公共房屋計劃，以滿足無法負擔私營租住房屋市民的住房需要，從而達至政府的政策目標。該機構除策劃及興建公共住房外，還負責管理公共房屋、中轉房屋及臨時收容中心，房委會同時擁有和經營部分分層工廠大廈，以及附屬商業(yè)設施和非住宅設施。房委會主席由運輸及房屋局局長兼任，房屋署署長則為房委會副主席，房屋署是房委會的執(zhí)行機關。除主席及副主席外，房委會成員還包括兩名官方及26名非官方委員，全部由行政長官委任，所有非官方委員都是以個人身份接受委任。房委會轄下設有六個常務小組委員會，并按需要設立附屬小組委員會和專責小組委員會，負責制定及實施不同范疇的政策，以及監(jiān)督推行情況。香港房屋協(xié)會（房協(xié)會）是另一個提供公共住房的法定非牟利機構，主要解決房委會未成立前香港貧苦市民的住房需要，現(xiàn)在房協(xié)會經常可以獲得政府注資，參與執(zhí)行房屋政策。

（二）香港公共住房政策的主要特點

一是租賃型公共住房占主導。香港的公共住房覆蓋面廣，且絕大部分是公屋，容納了超過1/3的香港居民。從房委會的發(fā)展計劃來看，今后香港公共住房的建設將以租住為主，逐步取消出售型房屋的建設。

二是由房屋補償向貨幣補償轉變。近年來，香港特區(qū)政府逐漸明確政府職能，進一步加大貨幣補償力度，自房委會1992年實施租金援助計劃以來，租金只占到租戶收入的5%-15%，同時還針對特殊住戶提供大幅減免租金的優(yōu)惠政策。

三是保障對象針對性強。香港公共住房政策的保障標準層次分明，針對不同時期、不同人群制定不同政策，且保障標準也不斷提高。

四是政策設置人性化。香港公共房屋政策中很多是針對老年人和其他特殊群體（殘疾人等）的優(yōu)惠政策，如“高齡單身人士”、“共享頤年”、“家有長者”、“新市樂天倫”等多項優(yōu)先配屋計劃，一般情況下，合格的申請人可在輪候時間或配屋方面獲得特別安排，另外，老年人還可以領取現(xiàn)金租金津貼租住私人樓宇。

五是注重居住環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。香港公共住房政策中關于環(huán)境保護的措施非常有借鑒意義， 2003年推出“公屋清潔扣分制”，指租戶被扣分數(shù)達到一定分值，房屋署有權終止租約，由此激發(fā)住戶環(huán)保的自主意識，營造良好的公共住房居住環(huán)境。

六是善于運用市場資源。房委會以出售居屋及小區(qū)附屬商場、停車場和其他非居住性設施的收入，補貼公屋造成的赤字，這種“以屋養(yǎng)屋、自負盈虧”的運作取得了不錯的效果。

二、對我國保障房建設的啟示

一是住房結構輕租重售，公共住房售多租少。與大部分國家租售并舉的住房供應體系不同，我國住房供應結構中租房市場遠小于售房市場，公共住房供給有限，且其中用于出租的房屋只占很小一部分。

二是保障房覆蓋面有限，保障標準有待細分。由于地價過高、房源有限及申請人數(shù)多等因素，使能夠享受保障住房的人群比例過小。并且住房保障對象缺乏細分，目前國內保障住房制度并不能很好地解決不同地區(qū)、不同人群、不同層面的不同問題，產品缺乏人性化。

建議借鑒發(fā)達國家、地區(qū)的先進經驗與發(fā)展歷程，結合現(xiàn)階段國情，制定保障手段和補貼標準，如針對低收入困難家庭的中長期住房需求，針對外來務工人員、個體商戶等流動人群的臨時性住房需求，針對新畢業(yè)學生或打工白領等暫時購買力不足人群的過渡性住房需求，以及針對高齡獨居人群的便捷性住房需求等。

三是保障房建設須合理規(guī)劃，應注重可持續(xù)性。我國保障房建設處于起步階段，在區(qū)位規(guī)劃、建設規(guī)格、后期管理等方面尚存在一些問題。目前新建保障房均地處偏遠地段，無形中增加了中低收入者的交通成本，以北京回龍觀、天通苑等超大型保障房小區(qū)為例，由于區(qū)位過于集中，配套設施發(fā)展滯后，使得小區(qū)周邊交通、教育、醫(yī)療等資源緊張問題突顯。

四是保障房建設資金仍是主要問題，拓寬融資渠道勢在必舉。從香港公共住房的發(fā)展經驗來看，由政府出資建房到“以房養(yǎng)房”再到調動民間資金參與建房將是一條值得借鑒參考的發(fā)展之路，就目前我國保障房的發(fā)展情況來看，政府出資主導建房仍將是主要的建房模式，積極發(fā)揮地方政府融資平臺功能，探索地方市政債的發(fā)行，嘗試創(chuàng)新非營利住房合作社運行機制，試點推行私人機構代建模式，同時可以引進有資質的私人機構參與配套設施的興建并以未來受益權作為投資回報。

參考文獻：

[1]鄭云峰.中國城鎮(zhèn)保障性住房制度研究[D].福建師范大學，2014.endprint