貧困山區不動產測繪在統一登記背景下的優化策略

趙玉蘭

不動產測繪在不動產登記管理中發揮著重要作用。隨著測繪科學技術不斷發展，特別是2016年以來，貧困山區實行不動產統一登記制度后，不動產測繪工作發生了質的變化和新的飛躍。然而，由于不動產統一登記制度實施時間不長，不動產測繪還存諸多不適應的問題。因此，本文以四川省平昌縣為例，著力就貧困山區房產測繪在統一登記背景下的現狀與對策，進行簡單分析。

一、明確不動產測繪的內容、標準和要求——有序優化

1.內容。不動產測繪分為地籍測繪、房產測繪、行政區域界線測繪、不動產測繪監理4項。房產測繪是不動產測繪的重要組成部分，包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內容由房產簿冊、房產數據和房產圖集三部分組成。

2.標準。目前，我縣房產測繪的技術標準采用的是《房產測量規范》（GB/T17986-2000）和省住建部門《房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》，用以解決各地州市縣對《房產測量規范》理解不一致的情況。

3.要求。實行不動產統一登記制度后，建立了全國統一的不動產信息管理平臺，使得不動產的登記、審批、交易信息在各個部門之間統一共享，降低不動產測繪的重復率。因此，不動產統一登記對房產測繪提出了新的、較高的要求。

二、房產測繪適應不動產統一登記需要——有益優化

1.房產測繪側重面積管理。房產項目測繪分為預測繪、實測繪（竣工測繪）。房產預測繪報告書主要用于在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對房屋交易與產權各項業務進行管理。主要用于辦理商品房預售許可，可以對商品房合同的網簽備案、在建工程和預購商品房抵押管理、商品房預售資金監管進行有效的管理。實測繪（竣工測繪）是建設工程項目完工后，在交付使用前，由有資質的測繪單位進行實地測量，生成房產實測繪報告，由房產管理部門將預測繪數據和實測繪數據對接，并將有關信息關聯到樓盤表中，并將經過備案的房產測繪成果的書面資料和電子數據資料歸檔、入庫。

2.房產測量服務不動產登記。不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。形成的不動產測量報告涵蓋了土地、房屋等方面的內容，對于建筑物類的不動產，是綜合了地籍測繪、房產測繪等方面的測量報告書，主要為土地管理、房產管理以及不動產登記服務。

3.不動產統一登記改革后的變化。不動產統一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯系最為緊密的房地產登記，原來由住建（房產管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權證、土地使用權證。改革后，房產管理部門負責房屋交易與產權管理，不動產登記機構負責不動產登記。房產測繪成果資料不僅要滿足房產交易與產權管理的需要，同時也要適應不動產登記的需要。

三、房產測繪改革服務不動產登記策略——有效優化

1.認真學習不動產測繪知識。在不動產統一登記背景下，要形成一份多用途的不動產測量報告用于房產交易管理和不動產登記，可以由國土測繪、房產測繪的專業隊伍根據專業化分工，分別完成地籍測量、房產測繪，再整合成不動產測量報告，也可由一個測繪機構獨自完成一份完整的不動產測量報告。對于專業性的房產測繪機構來說，需要認真學習房產測繪方面的知識，全面掌握不動產測量所需技能，以應不動產統一登記需要。

2.統一坐標系統。貧困山區要適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉換關系。最終測量成果須轉換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。實施不動產統一登記制度改革前，我縣國土資源、房產、規劃等專業的測繪機構，均獨自承擔所需要的控制測量、地形圖測繪等，造成重復測繪，浪費了大量的人力、物力、財力資源。為了保證坐標系統的統一，需要將房產測繪的數據轉換到2000國家大地坐標系，以便房產交易與不動產登記的測繪數據統一。

3.建立測繪地理信息數據庫。要建立完善地理空間信息數據交換共享平臺，實現不同部門之間多源異構數據的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎信息庫和國土資源數據云平臺建設。測繪機構共享測繪成果，利用測繪數據“云平臺”，基礎數據可以互相利用，避免重復測繪。

4.測繪成果整合利用。為適應不動產登記需要，要對房地產測繪成果進行有效地整合利用。根據《房屋交易與產權管理工作導則》、《房屋代碼編碼規則》、《房產測量規范》形成房產預測繪成果報告。房產測繪成果實行備案管理，只有經過備案的房產測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產測繪機構對房產測繪成果的真實性、準確性、合法性負責。

5.實施多種測量。加強控制測量、界址測量、其他要素測量等工作，從單一房產測繪向全面不動產測繪轉變。由于不動產登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素，因此，服務于房產交易、不動產登記的測繪機構應成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好代碼編制。工作中，要認真做好房屋代碼與不動產單元代碼的編制工作。要按照住建部《房屋代碼編碼標準》，國土資源部《地籍調查規程》要求編碼。《房屋代碼編碼標準》規定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯數字組成，前25位為本體碼，其中行政區劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識別碼。《不動產權籍調查技術方案》則依據《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《地籍調查規程》，不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地代碼與定著物代碼構成。為滿足房產交易、不動產登記等各方面的需要，房產測繪機構應出具適合房產交易、不動產登記的不動產測繪報告書。

7.圖幅號與宗地代碼宜暫時并存。鑒于房產測繪機構長期以來使用的是圖幅號、丘號、幢號來確定房屋的唯一性，目前我市稅務部門征收契稅、個人所得稅等稅種確定基準價的參考數據均關聯到圖幅號、丘號、幢號，尚未建立與宗地代碼與定著物代碼相關聯的的稅務征收評估系統。因此，房產測繪機構出具的測繪報告書除生成不動產單元代碼外，可以備注圖幅號、丘號、幢號，待時機成熟后再統一采用不動產單元代碼。