當(dāng)前直管公房管理面臨的難題與對(duì)策探討

李歡歡

摘要：直管公房作為時(shí)代的歷史產(chǎn)物，為城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，解決群眾就業(yè)和住房困難作出過(guò)重大貢獻(xiàn)，曾經(jīng)有過(guò)輝煌的年代。但是目前直管公房管理也存在一些歷史遺留問(wèn)題：一是依法管房缺乏有效依據(jù)；二是直管公房以租不能養(yǎng)房；三是多頭管理使國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重；四是問(wèn)題復(fù)雜社會(huì)矛盾突出等。

關(guān)鍵詞：直管公房；難題；對(duì)策

1前言

某市現(xiàn)有直管公房主要來(lái)源于解放初期由政府經(jīng)租、公私合營(yíng)、沒(méi)收、私改和統(tǒng)建、危改回遷及其它來(lái)源的房屋。目前，該市共有約80萬(wàn)平方米直管公房，居住人群收入都相對(duì)較低，房屋大多老舊，配套設(shè)施也不完善，有相當(dāng)部分的房屋已是危房，其存在的安全隱患，嚴(yán)重威脅著國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人民生命的安全，政府每年都須投入大量資金予以維修，面臨的直管危舊公房改造任務(wù)比較繁重。

2主要存在的難題

2.1重點(diǎn)和難點(diǎn)

直管公房租賃關(guān)系上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。根據(jù)國(guó)家房改政策，公有住房是一段歷史，因此，必須把它當(dāng)做歷史來(lái)看待，而不能僅僅從現(xiàn)有的法律規(guī)定來(lái)處理。直管公房，是指所有權(quán)歸政府并由房管部門(mén)直接管理的國(guó)家經(jīng)租、公私合營(yíng)、沒(méi)收、接管、代管、劃撥、政府資金購(gòu)建的房屋，以及福利分房和實(shí)物拆遷時(shí)期建造的尚未出售的住房（含小區(qū)公建配套）等。

2.2目前最大的問(wèn)題是

國(guó)家層面，已經(jīng)沒(méi)有哪個(gè)部門(mén)主管公有住房政策，也沒(méi)有哪個(gè)部門(mén)研究存在的難題；公有住房租賃行為不完全受《合同法》對(duì)出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定；國(guó)家層面的住房政策部門(mén)中，已經(jīng)沒(méi)有熟悉公有住房管理政策的人員；《公有住房管理辦法》已經(jīng)于1998年廢止，公有住房管理無(wú)政策可依。

2.3管理上的問(wèn)題

各地政府領(lǐng)導(dǎo)和房管部門(mén)對(duì)國(guó)家關(guān)于公有住房的政策不熟悉，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到直管公房的實(shí)質(zhì)是福利，公有住房承租權(quán)實(shí)際上相當(dāng)于所有權(quán)，對(duì)租戶的購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益沒(méi)有充分保障；在棚戶區(qū)改造過(guò)程中，直管公房的房屋置換政策不明確，難以按照法律和政策保障租戶利益。《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【2013】25號(hào)）：“對(duì)經(jīng)濟(jì)困難、無(wú)力購(gòu)買(mǎi)安置住房的棚戶區(qū)居民，可以通過(guò)提供租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或者在符合有關(guān)政策規(guī)定的條件下，納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ舷到y(tǒng)籌解決。”如此規(guī)定，相當(dāng)于讓棚戶區(qū)居民用房屋的所有權(quán)換取公共租賃住房的承租權(quán)，而公共租賃住房的租賃期限原則上是5年，居民的權(quán)利無(wú)法得到充分保障；直管公房租金過(guò)低，與保障性住房（如公共租賃住房）租金、管理等制度并軌困難，產(chǎn)權(quán)單位利益無(wú)法得到保障。

2.4售后公有住房物業(yè)管理中的難題

公有住房出售政策存在的問(wèn)題：只向住戶出售了權(quán)利，沒(méi)有轉(zhuǎn)移義務(wù)。這種狀況與《物權(quán)法》相矛盾。存在上述問(wèn)題的主要原因：公有住房出售政策在先，《物權(quán)法》頒布在后；公有住房的購(gòu)買(mǎi)人的思想尚未轉(zhuǎn)變，還存在依賴思想，根據(jù)公有住房出售政策，理所應(yīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)為維修、養(yǎng)護(hù)、管理責(zé)任仍應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)擔(dān)，不管《物權(quán)法》、《合同法》有什么樣的規(guī)定；物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府規(guī)定，與物業(yè)服務(wù)的實(shí)際成本不符，中間的差額只能由原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行暗補(bǔ)；房改房住宅小區(qū)的資產(chǎn)劃分需要根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)一步明確，目前還難以完全按照《物權(quán)法》第六章的有關(guān)規(guī)定分配權(quán)利和義務(wù)。

2.5售后直管公房維修資金歸集、使用、監(jiān)管中的難題

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（165號(hào)令）中關(guān)于售后公有住房維修資金繳存、管理、使用、續(xù)籌、監(jiān)管、返還等方面的規(guī)定。重點(diǎn)把握：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金的實(shí)質(zhì)是共用部位共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)老金，交存維修資金是每個(gè)業(yè)主的義務(wù)，也是一種公德。因?yàn)檫@些錢(qián)不是用來(lái)修你自己家單獨(dú)所有的部分，而是修大家共有的部分。

（二）法律依據(jù)：《物權(quán)法》第六章“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。房改房的維修資金及其增值收益的所有權(quán)；經(jīng)濟(jì)適用住房的維修資金及其增值收益的所有權(quán)，增值收益使用的決策權(quán)。

（三）法律原則：有約定的從約定，沒(méi)有約定的從規(guī)定（例如，一層的住戶是否可以不交電梯費(fèi)，是否可以不承擔(dān)電梯的維修、養(yǎng)護(hù)、管理責(zé)任？）。

（四）難點(diǎn)：續(xù)籌的義務(wù)主體、續(xù)籌的程度、續(xù)籌手段的強(qiáng)制性。從全國(guó)情況看，沒(méi)有任何一個(gè)城市解決了續(xù)籌手段的強(qiáng)制性，所以續(xù)籌都很困難。主管部門(mén)對(duì)售后公有住房維修資金的續(xù)籌不重視。

3直管公房管理的對(duì)策

3.1提高公房租金水平或給予稅收扶持

鑒于國(guó)有企業(yè)單位管理直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)偏低，不能完全覆蓋管理成本，為消除房屋安全隱患，確保人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，服務(wù)社會(huì)，也為了管房單位自身的生存和發(fā)展，我們建議盡快啟動(dòng)黨政機(jī)關(guān)辦公用房的市場(chǎng)化調(diào)租，租金標(biāo)準(zhǔn)綜合考慮折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金、利潤(rùn)等因素；建議物價(jià)和房管部門(mén)加強(qiáng)研究，適當(dāng)提高民用住宅租金水平。

如上述調(diào)租工作短期內(nèi)無(wú)法開(kāi)展，建議考慮公房產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)著為民服務(wù)的社會(huì)職責(zé)，公房租賃經(jīng)營(yíng)有一定的社會(huì)公益性質(zhì)，并非純市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的因素，參照其他市屬、區(qū)屬直管公房的管理模式，在房產(chǎn)稅、土地使用稅等方面給予稅收減免或稅收返還政策。

3.2健全完善公房管理法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)

一是建議市政府及主管部門(mén)根據(jù)我市公房現(xiàn)狀，全面梳理現(xiàn)有法規(guī)及政策，對(duì)于已經(jīng)明顯滯后的進(jìn)行廢、改、立，確保公房經(jīng)營(yíng)管理“有法可依”，更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。參照北京、哈爾濱等城市規(guī)定，明確承租人如轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)只能由產(chǎn)權(quán)人回購(gòu)；承租人不得隨意改變房屋使用性質(zhì)；明確對(duì)非住宅公房的征收補(bǔ)償采取實(shí)物補(bǔ)償?shù)男问剑瑢?duì)政府主導(dǎo)的非征收的房屋騰退（主要是對(duì)優(yōu)保建筑的騰退）確定對(duì)產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償方式和比例；提出經(jīng)營(yíng)性用房租金標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(jiàn)，建議確定為房屋所在區(qū)位市場(chǎng)租金的30%。二是建議進(jìn)一步明確行政管理部門(mén)的職責(zé)，對(duì)行業(yè)管理加強(qiáng)統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督，不斷提高公房管理單位管理水平，優(yōu)質(zhì)服務(wù)民生。

3.3創(chuàng)建非住宅直管公房規(guī)范化管理新模式

一是進(jìn)一步明確市級(jí)非住宅公房的管理范圍，原則上應(yīng)將政府性投資建設(shè)或購(gòu)置的房屋、原公房征收（拆遷）補(bǔ)償資金置的房屋、以公房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換的房屋、依法接管、沒(méi)收歸政府的房屋下列非住宅公房納入公房統(tǒng)一管理。二是要完善公房資產(chǎn)管理基礎(chǔ)性工作，通過(guò)整合政府性資產(chǎn)的管理體制，一方面減少自管公房閑置，或無(wú)償被單位和個(gè)人占用的情況，另一方面減輕直管公房資金嚴(yán)重不足的壓力，切實(shí)發(fā)揮直管公房應(yīng)有的作用。三是要建立市區(qū)公房公開(kāi)租賃平臺(tái)。按照市財(cái)政部門(mén)關(guān)于行政事業(yè)單位非自用房產(chǎn)出租的基本流程，對(duì)一些空置周期長(zhǎng)，容易錯(cuò)失招租時(shí)機(jī)的房屋，要進(jìn)一步完善操作流程，縮短招租至簽約的周期，減少相關(guān)手續(xù)審核審批手續(xù)，降低租賃成本，方便承租人承租。同時(shí)，要借鑒“管辦分離”，避免管理部門(mén)一手搞管理，一手搞經(jīng)營(yíng)，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員的現(xiàn)象，建議公房管理部門(mén)在加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍和資產(chǎn)管理的同時(shí)，建立獨(dú)立的公房租賃平臺(tái)，實(shí)行公房租賃備案制度，公開(kāi)招租公示制度，對(duì)日常租賃經(jīng)營(yíng)和維修養(yǎng)護(hù)以購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式委托相關(guān)專業(yè)單位進(jìn)行管理。

3.4將公房管理納入民生工程的重點(diǎn)范疇。

根據(jù)公房現(xiàn)在的狀況，梳理現(xiàn)有法規(guī)及政策，對(duì)于已經(jīng)明顯滯后的進(jìn)行廢改立，一則明確行政部門(mén)的職責(zé)，對(duì)行業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督；二則將公房維修基金納入全市維修基金平臺(tái)統(tǒng)一管理，改變各產(chǎn)權(quán)人分散管理、各自為政的局面，改變當(dāng)前售后公房公共部位維修的困境。必要時(shí)政府應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)財(cái)政基金，著力進(jìn)行老舊公房的供水、供氣、供電、消防設(shè)施等市政基礎(chǔ)設(shè)施的改造；三則加快老城區(qū)危改進(jìn)程，徹底解決居民的生活環(huán)境。

3.5解放思想、拓寬領(lǐng)域，打造物業(yè)管理精品工程。

物業(yè)管理是隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而直管公房舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過(guò)程中，遇到了很多困難和問(wèn)題。

4結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)與民生關(guān)聯(lián)度最大，要從根本上改善居民的住房條件，必須有計(jì)劃地全面徹底地進(jìn)行改造，并加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度。直管危舊公房的改造工作不僅是房管部門(mén)一家的事，還需要有關(guān)部門(mén)共同關(guān)注，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。直管危舊公房改造要做的工作還很多，面臨的困難也不少，相信只要政府重視，各部門(mén)通力合作，一定可以把直管危舊公房的改造工作做好，進(jìn)一步加直管危舊公房改造，發(fā)展低碳、節(jié)約、綠色、環(huán)保、智能型建筑，使城市面貌和人民群眾的居住環(huán)境得到顯著改善。

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