淺析“營改增”對我國房地產企業稅負的影響及應對策略

摘要：我國在2016年5月1號之后全面推行“營改增”的稅制改革工作，所有行業都納入了營改增的試點范圍，作為我國支柱性行業的房地產企業也開始實行增值稅的稅制。因為增值稅有著稅收中性、避免重復納稅等特點，這次稅制改革本著降低所有行業的稅負只減不增的目的，對于房地產企業是個機遇。但是由于房地產行業的復雜性，企業在面對“營改增”會出現一些困難，對于房地產企業同時也是個挑戰。本文就是以營改增對房地產稅負影響為立足點，分析營改增給企業帶來的機遇及挑戰，并提出應對營改增的一些建議。

關鍵字：增值稅；營業稅；稅負

一、“營改增”的發展歷程

我國從2008年開始實行消費型增值稅以來，體現出了增值稅稅制的優勢，對我國經濟發展起到了巨大的促進作用，并在市場經濟中，很好的發揮了市場決定資源優化配置的作用。為了加快產業結構優化升級，加強對第三產業的稅收調節作用，從2012年開始推行營業稅改增值稅的試點工作。但是對于第三產業，比如交通運輸業，建筑業，房地產業等還沒有推行“營改增”的工作，不利與我國稅收制度的完善，所以我國自2016年5月1日起，對所有行業全部納入營業稅改增值稅的試點范圍，全面推進營改增的工作，這就意味著，營業稅徹底退出了我國的稅收制度，又是我國稅制的一次重大改革。

房地產企業作為我國支柱性行業，是我國財政收入的重要來源，而且房地產行業上下游牽扯的行業很多，包括金融業，現代服務業，建筑業等。如果房地產行業不實行“營改增”，那么會是增值稅抵扣鏈條斷裂，會出現重復納稅的現象，增加其稅收負擔，不利于房地產行業的發展及我國稅制的完善。所以我國在2016年5月以后對包括房地產行業推行營業稅改增值稅的工作，由于房地產行業的特點，應對“營改增”時也會面臨一些困難，房地產企業應該借著“營改增”對自身帶來的機遇與挑戰，轉變企業生產經營方式和優化財務管理制度，更好的應對“營改增”，充分發揮稅制改革給房地產企業帶了積極影響。

二、實施“營改增”政策的意義

1.完善增值稅抵扣鏈條，避免重復征稅

在我國還沒有各行業全面推行“營改增”之前，還存在一些行業仍然征收營業稅，就會產生增值稅抵扣鏈條的斷裂，不利于稅制的完善。比如，作為第三產業的建筑業、房地產業等與很多行業都有著密切的聯系，包括征收增值稅的上游企業制造業。從制造業購買貨物勞務取得增值稅專用發票是不能作為進項稅額進行抵扣的，就會導致增值稅抵扣鏈條的斷裂，增加房地產企業稅收成本。增值稅本身具有稅收中性的優點，只是針對流轉額的增值部分納稅，很好的避免了營業稅存在重復納稅的問題。而且房地產企業還存在一些兼營、混業的業務，不僅涉及營業稅還涉及增值稅，由于區分困難等因素，也可能導致重復征稅的問題。所以營改增對與完善增值稅抵扣鏈條，避免企業重復征稅，降低稅收成本有重要意義。

2.有利于降低征管成本

在沒有全部行業推行“營改增”之前，我國實行的還是營業稅和增值稅雙稅種并行的稅制，企業的一些業務即可能涉及到營業稅，也會涉及到增值稅。而且企業的經濟活動會比較復雜，對于繳納營業稅或者增值稅的區分存在困難，征稅范圍不是特別明確，這就會帶來稅收征稅管理的難度。所有行業實行增值稅之后，會降低征稅管理的成本，更好體現稅收效率的原則。

3.促進我國產業發展

在增值稅的稅制中，有零稅率的規定，即出口退稅，對出口的貨物不征稅而且退還之前征收的增值稅，對出口貨物做到零稅率出口，降低了出口貨物的成本，增加其在國外市場的競爭力。但是“營改增”之前，服務業基本上實行的還是營業稅，不存在出口退稅環節，而國際上很多國家都采用出口零稅率來增加產品的國際競爭力，相比之下，將不利于我國出口服務的國際競爭力，進而不利于我國第三產業的發展。而且增值稅只對流轉中的增值額納稅，有效避免了重復納稅，所以在全面實行“營改增”之后，可以促進我國產業結構調整，分工優化升級，更有利于我國第三產業的發展，提高其國際競爭力。

三、房地產行業面臨“營改增”存在的困難

從2016年5月1日之后，我國全面推行了“營改增”稅制改革，自此，房地產行業也開始實行增值稅的稅制，房地產企業的各個環節也納入了抵扣范圍，并采用抵扣法計算納稅，計稅依據變為不含稅的銷售收入，稅率則由之前的營業稅稅率5%改變為適用增值稅稅率11%，而在理論上，“營改增”政策對房地產企業的稅負有降低的作用。

例如對房地產企業一個項目“營改增”前后稅負的簡單計算分析：

房地產企業A將一棟樓以價稅合計1000萬的價格銷售給一家B公司，A企業開具了增值稅專用發票，經過計算A企業的這棟樓成本是400萬。

營改增之前，房地產企業應按照營業稅5%的稅率繳納營業稅50萬。營改增之后，如果是按照簡易計稅辦法征稅，稅率依然是5%，則根據增值稅計算公式1000＼（1+5%）×5%=47.6，因此稅負降低了2.4萬，如果按照一般計稅辦法，假如企業取得的建筑物料成本能取得增值稅專用發票，可以正常抵扣，以建筑物料成本400萬來計算，“營改增”之前應按營業稅5%的稅率繳納營業稅50萬，營改增之后，企業銷項稅按照11%的稅率計算為1000/（1+11%）×11%=99.1，進項稅額為400/（1+17%）×17%=58.1，因此抵扣進項稅之后，應交稅額為41萬，與營業稅相比，稅負減小9萬。因此，如果房地產企業上游建筑商，材料的供應商能夠開出符合規定的增值稅專用發票，并進行進項稅的抵扣，那么，“營改增”對于房地產企業總體的稅負應該是下降的。但是這僅是理論上的分析，實際中房地產企業面對營改增會出現一些問題，可能會導致房地產企業的稅負不降反升的情況。

1.增值稅進項稅抵扣有限的問題

房地產企業實行增值稅稅制之后，計稅辦法采用的是抵扣法，即用銷售收入計算的銷項稅減去購買貨物勞務計算的可抵扣的進項稅，確定應交增值稅額。所以說可抵扣的進項稅取得越多，抵扣程度越大，就越有利于企業稅負的降低。在實務中，房地產企業進項中建筑安裝費用占最大的比重，其中建筑材料成本又占很大的一部分。但是建筑材料的種類及供貨商在市場上混雜，存在著散與雜的特點，比如一些砂石，白灰，磚瓦及零星材料，大多是由個體戶或者小規模納稅人提供，很難取得增值稅專用發票或進項稅抵扣有限，增加了企業的稅收負擔。而且為了降低開發成本，后期的一些修繕服務及建筑裝飾服務，企業也大多是分包給作為小規模納稅人的包工隊，也很難取得增值稅專用發票或進項稅抵扣有限，不利于企業稅負成本，使其出現稅負不降反升的情況。

2.政府性收費等一些價外費用不能抵扣的問題

房地產企業與政府合作的一些項目，由政府收取的各種政府行政的費用只能取得政府性財政票據，是無法取得增值稅專用發票的，即不能作為進項稅額抵扣的，因此，就會增加企業的成本。房地產開發項目的中，對一些老項目進行拆遷開發，在項目的采購開發合同中，不僅包括土地價款，可能還會包含拆遷補償費用。按照我國目前關于房地產行業“營改增”的規定中，土地價款可以從銷售額中直接減除，但是拆遷補償費沒有扣除的規定，而且這些費用也無法取得增值稅專用發票作為進項稅抵扣，那么可能會增加企業的稅負成本。

3.企業涉稅風險會加大的問題

房地產企業在“營改增”之前實行的是營業稅稅制，計稅方法簡單，只需要根據銷售收入乘以適用稅率計算應交稅額，營業稅的征收管理也相對簡單易型。而企業實行增值稅后，采用抵扣法計稅，不僅要根據銷售收入計算銷項稅，而且更重要的還有計算可以抵扣的進項稅額，取得合法的增值稅專用發票作為抵扣憑證。增值稅的征收管理辦法也相對復雜，納稅申報工作比較繁瑣，其中涉及到增值稅的申報，預繳，稅款抵扣，申報期限，申報方式等很多方面，還有增值稅專用發票的管理，做好增值稅專用發票的開具，取得及管理認證工作。這些對企業的財務管理制度，財務人員的專業素質都提出了更高的要求。其次，我國對于增值稅專用發票的管理是非常嚴格的，對于代開，虛開增值稅專用發票，偽造增值稅發票等犯罪行為是需要承擔刑事責任，處罰很嚴重。如果房地產企業不能及時的掌握增值稅政策的變化，完善財務管理制度做好應對“營改增”的工作，企業的涉稅風險勢必會加大。

四、房地產企業應對“營改增”的建議

1.合理的進行納稅籌劃

首先是針對于2016年5月份之前房地產企業已經開發但還沒有竣工結算的老項目，目前，我國“營改增”政策規定，對于老項目的處理，房地產企業可以選擇適用簡易征收辦法，按照5%的低稅率計算繳納，也可以適用11%的一般計稅辦法。因此，對于老項目的處理，如果項目的大部分開發成本已經結轉，只剩小部分留待后續處理，由于只能取得這小部分的進項稅可以抵扣，那么企業應該選擇簡易計稅辦法，更有利于企業的整體稅負。其次，房地產企業在選擇建筑單位及供貨商時，在貨物及服務的價格基本相同時，應該選擇資質更高的一般納稅人，這樣才可以取得更多的增值稅專用發票進行進項稅額的抵扣，在銷項稅相同的情況下，更有利于降低稅收負擔，但是作為小規模納稅人的上游企業提供的價格明顯低于一般納稅人，那么企業就應該兩種情況下對企業利潤的影響，選擇使企業的利潤更高的方式。然后房地產企業在把項目分包時，應盡量選擇“包公包料”的方式，就是把采購材料及貨物也分包給上游的建筑企業，這種方式可以很好的規避一些進項無法取得增值稅發票或抵扣有限的問題，而且采購成本還可以與建筑服務成本一并適用于建筑業的11%稅率計算進項稅額，更有利于降低稅收成本。最后，房地產企業在營改增之后，可以盡可能的選擇精裝房的銷售，一方面，精裝房更符合現代化快節奏生活的需要，節省了裝修房子的麻煩，其需求量明顯增加，另一方面，企業在精裝房子時，在購買裝飾服務和材料，比如地板、燈具、涂料、潔具等，可以取得增值稅專用發票，增加企業的進項稅抵扣率，降低企業的額稅收負擔。

2.提高專用發票的管理水平

房地產企業實行增值稅之后，進項稅的抵扣程度決定著企業的整體稅負，其中最關鍵的就是增值稅專用發票的取得及管理水平，取得可以抵扣的增值稅專用發票越多，就越有利于企業稅負的降低，要求企業要加強進項稅的抵扣意識。一方面，房地產企業在購買建筑安裝服務，選擇上游企業時，要選擇資質較高的作為一般納稅人的企業，他們可以開具合法的增值稅專用發票。在購買材料及商品時，也盡量選擇可以提供專用發票的供貨商，謹慎選擇報價較低的小規模納稅人，這樣可以增加進項稅的抵扣程度，有利于降低企業的稅負及納稅管理。另一方面，增值稅發票的違法成本更高，我國法律對增值稅發票的管理規定很嚴格，其違法行為會受到刑事處罰，而且增值稅專用發票是抵扣進項稅的重要憑證，取得及開立合法的增值稅專用發票，妥善保管增值稅專用發票，降低企業的稅收成本，還能更好的規避涉稅風險。

3.提高企業財務人員的水平

房地產企業之前實行的是營業稅稅制，會計核算較為簡單。營業稅改增值稅后，稅制更為復雜，會計核算及財務處理難度加大，而且房地產行業涉及面廣、開發流程復雜、開發周期長等特點，其財務人員可能是首次接觸到增值稅，對增值稅稅制還不是很了解，為了更好的應對“營改增”的改革，更快的使企業日常經營業務與增值稅稅制相適應，盡可能的減小稅制變化帶來的失誤，這就要求企業的財務人員提高自身的業務水平，一方面，加強企業財務人員涉及稅業務方面能力的陪訓，熟悉營改增之后會計核算的變化、企業業務流程的變化、納稅申報的變化等，確保企業財務管理與增值稅稅制相適應。另一方面，加強關于增值稅專業知識的學習培訓工作，使財務人員更好的了解，掌握增值稅稅制，充分的利用新稅制給企業帶來的有利影響，還要及時的了解稅收政策的變化，規避稅務風險，促進企業長遠發展。

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作者簡介：

王少飛，男，漢，安徽，碩士，單位：安徽大學，研究方向：稅務方向。