商服用地及其細分用途基準地價評估研究

狄春雷+崔宇+譚永生

摘要：隨著中國城鎮(zhèn)土地使用制度改革的不斷深化和土地市場的不斷發(fā)展，基準地價精細化管理已是客觀現實需求。在分析了商服用地用途細分必要性的基礎上，提出了商服用地及其細分用途用地區(qū)片價及級別基準地價評估的總體思路與方法。通過具體案例，系統地研究了商服用地用途細分、細分用途基準地價評估的具體過程，以期為細分用途基準地價體系建設提供思路，滿足當前土地市場管理及評估的需要。

關鍵詞：商服用地；細分用途；基準地價；評估

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2017）15-2966-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.15.042

Abstract： With the deepening of China's urban land use system reform and the continuous development of the land market， the fine management of the basic land price is an objective reality. On the basis of analyzing the necessity of subdividing commercial and services land，this paper puts forward the general idea and method of the price evaluation of the regional price and the grade basic land price for commercial-services land and its subdivision， And through the specific case， the paper studies the concrete process of subdivision and evaluation basic price of land， so as to provide the train of thought for the construction of the basic land price system to meet the needs of the current land market management and evaluation.

Key words： commercial and services land；subdivision；basic price of land；evaluation

基準地價是中國公示地價的一種，主要為出讓底價、稅收標準、宗地地價的確定提供依據，為公眾提供信息服務及引導社會預期[1]。城鎮(zhèn)土地使用制度改革以來，中國城鎮(zhèn)基準地價評估的用地類型主要為商服、住宅和工礦倉儲用地三大類[2]，在評估實踐中，一般未對三大類用地基準地價進行細分。近年來，隨著中國城鎮(zhèn)土地使用制度改革的深化和土地市場的發(fā)展，城市土地用途進一步深入細化，基準地價表現形式呈現多樣化發(fā)展趨勢[3，4]，三大類用地內部所包含的不同行業(yè)由于經營收益能力及社會、經濟、生態(tài)效益不同，其競租能力、土地收益、市場地價水平存在較大分化，如商服用地中的普通零售商業(yè)用地價格與同屬于商服用地分類的賓館用地、市場用地、寫字樓用地價格相差懸殊。因此，不能簡單地歸并為某一類用地[5]，單一的基準地價用地分類體系已經不能完全適應土地價格體系的新要求[6]，客觀上需要細化和拓寬基準地價的用地分類。在評估技術途徑上，當前主流的評估方法是利用市場交易價格等資料評估基準地價。在對用途進行細分后，部分細分用途用地的市場樣點地價資料可能不足以支撐基準地價的評估，評估方法也需要進一步的拓展、研究。本研究結合實踐經驗及具體案例，對商服用地及其細分用途基準地價評估進行探討，以期為細分用途基準地價體系建設提供思路，滿足當前土地市場管理及評估的需要。

1 評估思路及方法

商服用地用途細分后，不同部分細分用途樣本資料在數量上及空間分布上存在較大差異，若僅以宏觀層面土地級別為單元測算基準地價，不能較精確地體現土地質量與基準地價的關系，將進一步影響城市邊緣樣本匱乏區(qū)的地價準確程度。因此，為了更科學準確地反映土地價值，便于政府更精細化地掌握、管理地價，基準地價的測算單元宜為中觀層面的區(qū)片（或均質地域），在區(qū)片價評估的基礎上測算級別基準地價。

基于此，商服用地及其細分用途基準地價評估總體技術思路為在測算細分用途區(qū)片價的基礎上，通過各區(qū)片面積比例加權，得到商服用地細分用途的級別價。商服用地（大類）基準地價的測算則是在細分用途區(qū)片價的基礎上，通過區(qū)片內部各細分用途面積比例加權得到商服用地的區(qū)片價，并進一步得到商服用地級別基準地價。因此，細分用途區(qū)片價的測算是整個環(huán)節(jié)的核心。

評估方法上，對于樣本充足的細分用途，則以土地定級（或根據影響地價的土地條件和因素劃分均質地域）為基礎，利用市場交易價格等資料評估基準地價[7]。對于樣本不足的細分用途，可采用以市場樣本及土地質量評估為主，以不同行業(yè)基準地價比價系數修正為輔來評估的技術方法。

2 商服用地細分用途的劃分

商服用地的細分，主要是為客觀、真實地反映不同用途的土地價值，更好地引導土地利用方式趨于合理，更好地為地價管理服務。在具體細分商服用地時，應注意以下三點：一是要有針對性，即有針對性地區(qū)分不同經濟收益能力的土地用途，并使之具有不同的價格評估標準；二是要有科學性，即能夠較好地融合土地、房屋和規(guī)劃等用地用途分類標準、能夠客觀地反映當地的實際情況[8，9]；三是要有可操作性，細分用途要有明確的指代，細分用途之間切忌交叉，便于具體應用實施等。endprint

從各地實踐來看，對商服用地的細分各有不同，如上海市將商服用地細分為批發(fā)零售、住宿餐飲、商務金融、其他商服用地四類；嘉興市細分為普通的批發(fā)零售及商業(yè)服務用地、高檔賓館用地、普通旅館及浴室用地、綜合性市場用地、專業(yè)市場用地、壟斷行業(yè)的營業(yè)場所用地、獨立式寫字樓用地等。紹興市將細分用途與《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）相對應，很有借鑒意義[10]。不同的細分方式反映出不同城市的土地利用特征以及土地管理的需求，筆者認為不同的分類方式，宜以《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GB50137-2011）等土地用途分類體系國家標準為基礎，建立細分用途與國家分類標準的一一對應關系，并結合當地政府導向及實際情況進行綜合確定。

為方便描述，以某城市商服用地基準地價評估為實例，進行用途的細分及基準地價的評估。實例中，將商服用地細分為普通商服用地、商務金融用地、旅館用地及專業(yè)市場用地區(qū)4大類（表1）。

3 商服用地及其細分用途區(qū)片價的評估

以具體案例測算為主線，論述商服用地及其細分用途區(qū)片價、級別價的評估思路及過程。

3.1 商服用地細分用途區(qū)片價的測算

3.1.1 普通商服用地區(qū)片地價的測算 一般而言，普通商服用地地價樣本資料較充足，因此區(qū)片價的測算主要通過樣本地價資料進行測算確定。案例中，普通商服用地調查樣點數為961個，占總樣點數的79.62%，樣點數據充分，區(qū)片價測算具體過程：①在區(qū)片劃分和區(qū)片綜合分值測算的基礎上（共劃分為60個區(qū)片，后同），采用樣點平均值法測算有樣點區(qū)片的區(qū)片價；②結合有樣點區(qū)片的價格及其分值進行建模，建立區(qū)片綜合分值與區(qū)片價格的數學關系；③利用模型并結合無樣點區(qū)片的綜合分值，推算無樣點區(qū)片的區(qū)片價（表2為方便描述及篇幅考慮，僅附一、二級區(qū)域區(qū)片價，后同）。

3.1.2 商務金融、旅館、專業(yè)市場用地區(qū)片地價的測算 當前，中國商服用地的市場化程度總體較高，商服用地細分用途基準地價的評估可直接從不同細分用途樣本地價資料入手，按照常規(guī)的基準地價評估思路進行。但由于各細分類型的土地市場交易數量及市場化程度仍存在較大差異，部分細分用途價格形成機制尚不健全，樣本收集難度及分布狀況不一，致使部分細分用途樣本地價資料偏少或缺乏代表性。若僅采用常規(guī)的評估方法，評估結果將有失客觀、準確。案例城市中，樣本地價資料主要為批發(fā)、零售等普通商服用地；旅館用地、商務金融業(yè)雖然也存在一定規(guī)模，但樣本地價資料也由于采集難度等原因而數量不多；專業(yè)市場用地，由于用地數量較少，實際土地市場交易不活躍。因此，基于該現狀，對于商務金融用地、旅館用地及專業(yè)市場用地基準地價的評估，可采用以市場樣本及區(qū)片綜合質量資料評估為主，以不同行業(yè)基準地價比價系數修正為輔，綜合相關政策調整確定的技術思路。

1）基于市場樣本及區(qū)片綜合質量資料評估商務金融、旅館及專業(yè)市場用地區(qū)片價。與普通商服用地相比，商務金融、旅館及專業(yè)市場土地市場競爭性相對較低，對土地區(qū)位的敏感性也普遍低于普通商服用地，雖然地價樣點資料要少于普通商服用地，但也基本能反映出樣點所在區(qū)片的價格水平。案例中，商務金融用地有效樣點共76個，有樣點區(qū)片為21個；旅館用地有效樣點共80個，有樣點區(qū)片為23個；專業(yè)市場用地有效樣點共71個，有樣點區(qū)片為16個?；谑袌鰳颖举Y料評估商務金融、旅館及專業(yè)市場區(qū)片價的思路與普通商服用地區(qū)片價評估方法及過程一致。

2）基于不同行業(yè)基準地價比價系數評估商務金融、旅館及專業(yè)市場用地區(qū)片價。由于普通商服用地市場交易資料豐富，市場發(fā)育成熟，也是商服用地的主導用地類型，因此可以通過建立普通商服用地與商務金融、旅館及專業(yè)市場用地的比價關系，來推算商務金融、旅館及專業(yè)市場用地的地價，具體模型如下：

P細分i=P0×？酌i×？茁i

式中，P細分i為i細分用途的區(qū)片價，P0為i細分用途所對應的普通商服用地區(qū)片價，？酌i為i細分用途基準地價比價系數，？茁i為i細分用途容積率修正系數。

采用該評估思路的技術關鍵是估算商務金融、旅館及專業(yè)市場用地與普通商服用地的比價系數。具體確定比價系數方法：①研究分析市場交易樣本資料，通過比較有樣點區(qū)片的商務金融、旅館及專業(yè)市場用地樣本地價與普通商服用地市場地價的比價關系，初步確定有樣點區(qū)片的比較系數；②分析商務金融、旅館及專業(yè)市場用地樣本地價水平及分布規(guī)律，研究有樣本區(qū)域的商務金融、旅館及專業(yè)市場用地與普通商服用地地價在地域上的變化情況，在初步確定比價系數的基礎上，綜合調整確定有樣點區(qū)片的比價系數。一般來說，商服用地受區(qū)位因素影響較大，級別越高，地價區(qū)域內部變動越劇烈；從商服用地細分用途來看，商務金融、旅館及專業(yè)市場用地對區(qū)位的敏感性要低于普通商服用地，但隨著級別的遞減，商務金融、旅館及專業(yè)市場用地與普通商服用地的變動情況也將變小，地價差異也將越來越??；③分析商務金融、旅館、專業(yè)市場用地及普通商服用地樣本地價在空間上的變化規(guī)律，研究不同區(qū)片、不同級別比價系數的變化情況，綜合專家咨詢意見，確定無樣點區(qū)片的比價系數；④從土地利用收益水平入手，分析研究商務金融、旅館及專業(yè)市場用地土地利用收益水平，調整比價系數，一般總體收益率高，比價系數也高；⑤從土地供求狀況入手，分析研究商務金融、旅館及專業(yè)市場用地的土地供需狀況，需求量大，供需矛盾突出，對應用途的比價系數要高，否則就低（表3）。

3）商務金融、旅館及專業(yè)市場用地區(qū)片價的確定。基于市場樣本及定級資料評估的商務金融、旅館及市場用地區(qū)片價更能直接反映市場地價，其缺陷在于樣點地價偏少，測算結果的客觀性、準確性缺乏保障；與普通商服用地比價系數評估的商務金融、旅館及市場用地區(qū)片價更偏向于表達不同行業(yè)之間價格內部差異性、規(guī)律性，缺陷在于比價系數的確定難度大。因此，可采用二者加權平均值確定區(qū)片價結果。案例中基于市場樣本及定級資料評估的區(qū)片價結果與基于普通商服用地比價系數評估的區(qū)片價結果權重比值為2∶1（表4）。endprint

3.2 商服用地（大類）區(qū)片價的確定

由于商服用地（大類）主要由細分類型用地構成，考慮到商服用地內部行業(yè)繁多且不同行業(yè)地價分異明顯，為客觀反映商服用地基準地價整體水平，商服用地區(qū)片價主要以細分用途區(qū)片價為基礎，結合各細分用途用地結構比例關系（未建成區(qū)參照各區(qū)片規(guī)劃用地比例關系），以各細分用途的面積占比為權重，通過加權平均值法進行計算。

式中，Qi為i區(qū)片的商服用地（大類）的區(qū)片價，Qij為i區(qū)片中第j類細分用途商服用地區(qū)片價，？琢ij為i區(qū)片中第j類細分用途商服用地面積比例系數，？茁ij為i區(qū)片中第j類細分用途商服用地容積率修正系數。案例城市商服用地一、二級區(qū)片價見表5。

3.3 商服用地及其細分用途級別基準地價的測算

商服用地及其細分用途級別基準地價的測算采用級別內區(qū)片地價面積加權平均值法為依據測算。模型如下：

式中，V級為級別基準地價（細分用途基準地價），Vi為區(qū)片平均地價，Si為區(qū)片面積。根據模型測算結果，并充分考慮地價管理政策導向，經區(qū)域平衡及專家咨詢后確定商服用地及其細分用途級別基準地價（表6）。

4 小結

商服用地細分用途基準地價評估是土地市場發(fā)展的必然趨勢，是產業(yè)體系不斷多樣化的現實要求，是地價精細化管理的基礎性工作。本研究結合工作實踐，研究了商服用地如何細分用途、細分用途特別是土地市場交易不活躍、樣本數據不充足的細分用途的基準地價如何進行評估的思路及方法，以期為今后細分用途基準地價體系建設提供有益借鑒，滿足當前土地市場管理及評估的需要。

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