買房時代會向租房時代轉變嗎

謝志強+黃磊

【摘要】購租并舉、“租購同權”是住房政策的重大轉變，展現了向租房時代邁進的新愿景。不過，在租房市場良性運行和協調發展機制形成之前，租房時代沒那么快到來。

【關鍵詞】租購同權 買房 租房 【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A

隨著住建部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，全國多個城市先后出臺“租購同權”政策，標志著中國在住房制度改革上又邁出了重要一步。對此，有評論認為：“買房這一傳統方式有望轉換，租房時代或將到來。”那么，實行租購同權后，買房時代真的會向租房時代轉變嗎？

由買房時代轉向租房時代還需時日

關于“買房時代將向租房時代轉變”的看法，主要基于以下幾點考慮：一是中央多次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，土地及樓市供應體系發生變化順應時代、遵從民意。二是近來一些城市在房地產調控政策上運用多種方式，力圖把房價地價控制在合理范圍內。最新跡象顯示，一些地方的土地供應甚至出現100%自持，將新增土地完全用于租賃及保障性住房建設等。這表明樓市供應結構正在發生根本性變化，住房租賃市場將迎來新的發展機遇。三是由于房價高企及政策性限購，具備購房能力的人大為減少，購房年齡繼續延遲。而隨著樓市調控的進一步深化和住房租賃市場的進一步規范，更多人在租賃市場停留的時間會更長。四是年輕一代的住房心態正在發生變化。據中國社科院《社會藍皮書：2015年中國社會形勢分析與預測》調查顯示，有55%的90后畢業生選擇“如果要背上沉重的房貸，我寧愿不買房”。這些更看重個人價值的90后大學畢業生，可能成為“不買房一代”。

然而，買房時代要向租房時代轉變，恐怕還有一段距離。人們選擇買房還是租房，主要受到思維觀念、現實利益考量和經濟能力的影響。在思維觀念上，中國人講究“安家立業”，房產被看作是家庭奠基和事業起步的重要根基。在一些人看來，房子是婚娶的標配，也是衡量一個人能力、財富、身份地位的重要標志。傳統觀念加上好面子、愛攀比心理的影響，使國人購房熱情高漲。在現實利益上，房價的持續上漲使人們把房子當成重要的投資產品，信奉“買到就是賺到”。在提出“租購同權”之前，房產又與戶籍、教育、醫療等相掛鉤，不買房，家人落不了戶，孩子上不了學，工作生活面臨諸多不便。此外，當前中國住房租賃市場還不規范，租房仍有諸多不便，存在諸如居住空間自主性差、租房協議穩定性差、房租隨意性大等問題。而購房最大的好處就是穩定、安心，可以自主支配自己的私人空間。當然，選擇買房還是租房，還受到人們經濟能力的影響。在北上廣等資源匱乏、人口集聚的高房價城市，租房性價比相對較高。而在其他城市，購買力尚能支撐的情況下，恐怕多數人還是會選擇先買房。因此，在租房市場良性運行和協調發展機制形成之前，租房時代沒那么快到來。

迎接租房時代到來還面臨諸多具體困難

一個租房新時代的到來，需要具備許多條件：既要解決租賃上的問題，又要突破同權上的困境，還要扭轉土地財政的慣性依賴。目前的具體困難主要表現在以下方面。

同權的制度機制約束。按理說，“租購同權”必將賦予承租人在就業、教育、醫療、社會保障等公共服務上的同等權益，但是“租購同權”很難打破長期形成的戶籍壁壘。在戶籍管制、教育資源短缺、醫療資源緊張和人口快速流入的情況下，全國范圍的“租購同權”還有一段路要走。尤其是在特大城市，優質教育資源相對稀缺、供小于求，如何進行教育資源分配，是首先攔在“租購同權”上的一大難題。

土地資本化依賴沒有改變。目前不少地方政府仍然堅持以土地謀發展的思路，以低價租地招商引資推進工業化，以高價賣地造城加速城市化。通過抵押、投資、再抵押、再投資的方式，在“地價剪刀差”中循環往復地盤活資本，確實極大地推動了中國工業化和城市化的發展，然而也造成了中國經濟社會發展的諸多問題。比如，應對高房價的調控政策不斷從需求側和供給側發力，卻陷入“見漲就調、越調越漲”的怪圈。

雖然我國早就建立了以公租房、經濟適用房、公積金制度為基礎的住房保障體系，但是保障范圍窄、保障力度小，且保障標準與居民實際收入層次相脫節，使得現有住房保障體系在解決困難家庭住房問題以及改善中低收入群體住房狀況上不盡如人意。所以，在目前土地、住宅、公共資源供應不足和房價高企的背景下，租房的人（特別是大城市的青年流動人口）會越來越多，但不會構成一個由買房向租房徹底轉變的時代。相比之下，發達國家租房市場發展更為成熟，自有住房率普遍大幅低于中國。在較好的法律保障和較強的社會認同下，租房生活在這些國家司空見慣。

促進租房市場發展要繼續推進更深層次的住房領域改革

目前，住房問題已經拖累國民經濟，影響了經濟轉型、產業升級和創新動力。改變舊有的住房發展模式，由買房及投資為主轉向租房居住為主是大勢所趨。購租并舉、“租購同權”是住房政策的重大轉變，展現了向租房時代邁進的新愿景。不過，現階段還需要著力解決好以下四個方面的問題，繼續推進更深層次的住房領域改革，破除一系列體制機制障礙。

第一，戶籍制度改革中更加凸顯住房的公共屬性，將居住權平等納入破除城鄉二元結構改革框架，推進教育、醫療、就業、住房、養老等資源均衡化配置。居住權是基本人權。住房問題關乎人的基本權利實現和個人發展，關乎社會和諧穩定和經濟發展。“安居”才能“樂業”，“樂業”才能更“興業”。要多舉措解決好中低收入家庭多層次的住房需求，推進基本公共資源配置均衡化和基本公共服務均等化。

第二，繼續深化分稅制改革，建立更加科學的績效考核機制，扭轉地方政府對土地財政的慣性依賴。要探索建立以持有稅為主的房地產財稅制度，形成支持“住”和抑制“炒”的財稅機制。進一步優化地方稅種結構，妥善解決地方財政資金來源問題，凸顯稅收杠桿對房地產市場的調控作用。同時，改革對地方政府的績效考核機制，提高民生社會狀況改善程度尤其是城鄉居民居住條件改善程度在考核中所占的比重。

第三，建立一套符合中國國情的住房法規制度和標準，重在務實管用、惠民利民。新的住房法規體系應涵蓋租賃住房與居住權、租賃市場與交易、財稅和金融支持等各個方面，體現在建筑標準、房屋質量、租金及租金漲幅、交易規則等各個環節。從而建立起法規詳實科學、市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度，以法規制度厘清住房居住屬性和投資屬性的界限，明確租賃雙方及第三方的權、責、利，真正實現“租購同權”。

第四，建立房地產市場平穩健康發展的長效機制，務必要明確政府的角色定位和主要職責，始終堅持以人民為中心的發展思想。要以法律法規明確服務型政府在租賃市場的角色定位和職責權限，防止出現政策異化、監管失靈、市場失序，努力為人民提供更舒適的居住條件。只有這樣才能盡早實現買房時代向租房時代的平穩跨越，托舉起大多數人的安居夢、小康夢。

（作者分別為中共中央黨校社會學教研室主任、教授；中共江蘇省無錫市委黨校教師）

【參考文獻】

①倪鵬飛：《中國住房制度的目標設計和深化改革》，《經濟社會體制比較》，2017年第2期。

責編/楊鵬峰 美編/于珊