馮侖：房地產(chǎn)“后開發(fā)時代”來了

現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)，建筑能力不再是競爭力，而營運(yùn)能力則變成了核心競爭力。

去年年底，六十多家中城聯(lián)盟企業(yè)的董事長聚在一起開會，達(dá)成了一個共識：以2016年結(jié)束作為分水嶺，之前是房地產(chǎn)“開發(fā)時代”，之后是房地產(chǎn)“后開發(fā)時代”。

開發(fā)時代做得好的房企，只因賺到了紅利。開發(fā)時代有什么特點呢？首先，開發(fā)時代的產(chǎn)品是單一的，只做住宅。每年全國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額，80% 以上都是圍繞著住宅。所以在開發(fā)時代，所謂的房地產(chǎn)實際上指的就是住宅，而不是全面的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)。第二，開發(fā)時代的商業(yè)模式以快消為主，開發(fā)了就賣。第三，開發(fā)時代的競爭力都圍繞著單一產(chǎn)品，以快消為主。

開發(fā)時代，房地產(chǎn)創(chuàng)新取決于三個條件：規(guī)模、成本、速度。就是比誰賣得規(guī)模大，誰賣得速度快，誰的成本低。過去 20 年，房價持續(xù)地在不同的城市、不同的階段輪番上漲，使我們過去的開發(fā)時代模式一直順利。

今年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了后開發(fā)時代，相對于開發(fā)時代來看，后開發(fā)時代的情況有所不同。

第一，房地產(chǎn)的產(chǎn)品線不再只有住宅。萬科提出城市配套服務(wù)商，除了住宅，其他的購物中心、寫字樓都被納入它的視野。而物流、倉儲、教育、研發(fā)、健康等等的物業(yè)新需求，都開始成為大家的投資重點。

現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)要擁有一個穩(wěn)定的、全面的產(chǎn)品線，不再只造住宅，模式越來越多樣化，橫向產(chǎn)品服務(wù)越來越多。后開發(fā)時代的競爭力發(fā)生了轉(zhuǎn)移，不再在規(guī)模、成本、速度上競爭。現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)首先是競爭營運(yùn)能力，例如出租房產(chǎn)開餐廳，怎么提供更好的服務(wù)，增加每平米的回報率。建筑能力不再是競爭力，而營運(yùn)能力則變成了核心競爭力。

第二，財務(wù)能力變成了競爭力。現(xiàn)在誰的財務(wù)成本低，誰就能夠適應(yīng)更多不同的產(chǎn)品形態(tài)。在開發(fā)時代，很多企業(yè)帶著過橋資金，先承受非常高的成本，再快速賣掉。但是后開發(fā)時代的地產(chǎn)形態(tài)，除了住宅以外，主要產(chǎn)品還有寫字樓、購物中心、物流倉儲、健康養(yǎng)老、公共設(shè)施，大部分都依賴低利率的長期資金。長期、低成本資金支持，就是一種競爭力。

第三，后開發(fā)時代要求開發(fā)商迎接挑戰(zhàn)的能力聚焦在“導(dǎo)演+制片商”。對于開發(fā)商來說，講空間故事的能力越來越重要。即計劃一定的面積中，多少是寫字樓、多少是酒店、多少是住宅、多少用作長租、多少賣掉、多少自己持有等等。綜合商業(yè)設(shè)施，可以有無數(shù)多的組合，這個組合決定了整個物業(yè)最后的價值。

如果你沒有講空間故事的能力，只知道住宅，不了解空間內(nèi)的每個業(yè)態(tài)的需求，你可能會失去很多創(chuàng)造價值的機(jī)會。所以，后開發(fā)時代對開發(fā)商有更高的要求，必須熟悉每一個空間能夠做的業(yè)態(tài)，用自己的行話講好空間故事，做好規(guī)劃和產(chǎn)品定位。endprint