物流地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合即將開(kāi)啟

宋慧芳

萬(wàn)科領(lǐng)銜以790億收購(gòu)物流地產(chǎn)霸主普洛斯，便是郁亮為萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)“城市配套服務(wù)商”定位的提前落子。

7月14日，以萬(wàn)科集團(tuán)為首的中國(guó)財(cái)團(tuán)以116億美元（約790億元人民幣）收購(gòu)新加坡上市公司物流巨頭普洛斯。預(yù)計(jì)這筆交易最晚將在2018年4月14日之前完成，交易完成后普洛斯將從新加坡交易所退市。根據(jù)交易披露的信息，在持股比例方面，萬(wàn)科集團(tuán)占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。目前116億美元（每股3.38新加坡元，停牌前普洛斯每股2.7新元）的交易方案如果最終達(dá)成，將成為亞洲最大的私募股權(quán)收購(gòu)案。這一價(jià)格較過(guò)去12個(gè)月成交量加權(quán)平均價(jià)溢價(jià)81%，也高過(guò)普洛斯自上市以來(lái)的收盤(pán)價(jià)。

普洛斯私有化

普洛斯是全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施和工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商，作為現(xiàn)代化物流地產(chǎn)界毫無(wú)爭(zhēng)議的霸主，在其2003年入主中國(guó)后，僅10年的時(shí)間內(nèi)便由14萬(wàn)平方米地產(chǎn)起家，增長(zhǎng)百倍至1500多萬(wàn)平方米的物業(yè)資產(chǎn)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者從普洛斯公司官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，普洛斯在中國(guó)現(xiàn)擁有資產(chǎn)122億美元，其網(wǎng)絡(luò)覆蓋涉及中國(guó)90%的GDP生產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)分布38個(gè)主要城市，園區(qū)數(shù)量252個(gè)，擁有總建筑面積2871萬(wàn)平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，其中完工物業(yè)1750萬(wàn)平方米、計(jì)劃開(kāi)發(fā)1120萬(wàn)平方米、土地儲(chǔ)備1190萬(wàn)平方米，并且主要集中在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市。即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來(lái)，也不及其三分之二。

然而對(duì)于普洛斯本次私有化，最早起始于2016年年末普洛斯大股東有意脫手的消息傳出，已經(jīng)持續(xù)半年有余。截至2017年6月，中國(guó)財(cái)團(tuán)和美國(guó)華平投資（WarburgPincus）領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)團(tuán)兩家遞交了收購(gòu)方案，而普洛斯董事會(huì)組織的特別委員會(huì)選擇了前者。

而據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者從普洛斯公司公告中了解到，選擇推薦中國(guó)財(cái)團(tuán)方案的原因是：價(jià)格顯著高于歷史價(jià)格、要約條件有限因而交易確定性更高、預(yù)期將按時(shí)間表完成。其中，值得注意的是，中國(guó)財(cái)團(tuán)中包括普洛斯的CEO梅志明以及普洛斯的非執(zhí)行、非獨(dú)立董事方風(fēng)雷（厚樸投資董事長(zhǎng)，此外，早在2014年厚樸投資組織的中國(guó)財(cái)團(tuán)（含普洛斯管理層股）即以25億美元投資普洛斯上市公司及其中國(guó)公司，其中占普洛斯中國(guó)公司34%股份），因而優(yōu)勢(shì)明顯較強(qiáng)。

特別委員會(huì)推薦名單后，超過(guò)股東數(shù)50%、占股超過(guò)75%的股東將在方案大會(huì)投票，之后還需經(jīng)新加坡高等法院通過(guò)。在這份方案中，沒(méi)有提到涉及相關(guān)反壟斷審查、CFIUS（美國(guó)外國(guó)投資委員會(huì)）審查的賠償條款等。若交易完成后，普洛斯將從新加坡交易所退市，計(jì)劃在2018年4月14日或之前完成退市。普洛斯目前的大股東GIC（新加坡政府投資公司），持股普洛斯占比36.84%，已明確表示支持該方案。

萬(wàn)科的物流地產(chǎn)之路

萬(wàn)科在物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)起步于2014年。2014年5月，北京萬(wàn)科與廊坊國(guó)土土地開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司在“2014年度中國(guó)·廊坊國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易洽談會(huì)”簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將聯(lián)合打造世界一流物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目和生活服務(wù)配套項(xiàng)目，打響了萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第一槍。

2014年6月，萬(wàn)科就提出了物流地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，爭(zhēng)取3-5年做到行業(yè)領(lǐng)先。2015年6月，萬(wàn)科撤銷(xiāo)物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)公司，并引入戰(zhàn)略投資者黑石集團(tuán)。黑石集團(tuán)是全球著名的財(cái)務(wù)投資者，善于通過(guò)收購(gòu)方式進(jìn)行擴(kuò)張。此次收購(gòu)，正好展現(xiàn)了黑石集團(tuán)的擴(kuò)張風(fēng)格。同年同月，萬(wàn)科首次于公告中披露新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目用地情況，在武漢和貴陽(yáng)拿了兩塊地。

自2015年6月開(kāi)始，萬(wàn)科物流地產(chǎn)先后在貴陽(yáng)、武漢、上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、杭州、成都、北京、寧波、天津、南京、廣州、合肥、中山、西安、嘉興等17個(gè)城市獲取23個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，共計(jì)建筑面積167萬(wàn)平方米。在過(guò)去3年內(nèi)中，萬(wàn)科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張。截止2016年底，萬(wàn)科物流地產(chǎn)項(xiàng)目總建面積約147萬(wàn)平方米。

而對(duì)于本次萬(wàn)科入股普洛斯，萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮表示：“此次交易如若完成，將是萬(wàn)科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力，為社會(huì)持續(xù)創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值。同時(shí)，萬(wàn)科和普洛斯兩家企業(yè)的聯(lián)盟建立，將有望在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式，通過(guò)發(fā)揮雙方在各自專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域形成的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)可在地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費(fèi)以及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域構(gòu)建全方位服務(wù)體系，從而建立起圍繞客戶(hù)和城市的生態(tài)系統(tǒng)。”

期待強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合新布局

興業(yè)證券分析師王品輝對(duì)本次收購(gòu)的中國(guó)財(cái)團(tuán)構(gòu)成進(jìn)行分析，包括了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司龍頭萬(wàn)科、領(lǐng)跑資本市場(chǎng)的PE機(jī)構(gòu)高瓴資本、兼具資本市場(chǎng)與政治資源的方風(fēng)雷掌舵的厚樸資本、以及代表“國(guó)家隊(duì)”的中銀投資。王品輝表示：“這代表了無(wú)論在公司、行業(yè)、資本市場(chǎng)或是國(guó)家層面，都對(duì)于普洛斯以及物流地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿皟r(jià)值存在一致的看好及預(yù)期。”

本次入股普洛斯將是萬(wàn)科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局。若萬(wàn)科順利成為普洛斯第一大股東，雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)利好，將賦予雙方未來(lái)更廣闊的發(fā)展空間。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪(fǎng)了易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，他表示，并購(gòu)本身或由普洛斯主導(dǎo)，既配合了其私有化的模式，也說(shuō)明其在物流地產(chǎn)方面的成本開(kāi)始增加，尤其是以前此類(lèi)企業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)拿地，成本非常低，但近兩年物流和產(chǎn)業(yè)用地的成本開(kāi)始上升。除此之外，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，并購(gòu)本身對(duì)萬(wàn)科等帶來(lái)了很多投資的機(jī)會(huì)，萬(wàn)科本身在物流地產(chǎn)方面也有較為明顯的動(dòng)作，類(lèi)似的并購(gòu)也有助于新萬(wàn)科的新投資模式出現(xiàn)。

物流地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的是B2B模式，普洛斯大部分客戶(hù)為第三方物流及直營(yíng)品牌商；而萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是B2C模式。比較而言，由于B2B一般是合同制并且具備一定的專(zhuān)業(yè)性，所以其行業(yè)的進(jìn)入壁壘較高，客戶(hù)具有一定的黏性；所以萬(wàn)科不僅僅可以學(xué)習(xí)普洛斯B2B的經(jīng)營(yíng)模式，更重要的是更方便快捷地切入該市場(chǎng)。而普洛斯也可以借助萬(wàn)科網(wǎng)絡(luò)滲入C端。

華創(chuàng)證券分析師袁豪對(duì)此也表示，首先，雙方在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)方面優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。對(duì)于萬(wàn)科而言，借助普洛斯高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)及卓越的管理能力，能幫助萬(wàn)科作為物流地產(chǎn)行業(yè)初入門(mén)者快速有效擴(kuò)張，其中尤其借鑒普洛斯以房地產(chǎn)基金對(duì)接物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式，提前兌現(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，投資回報(bào)期由原先10年縮短至2-3年。而對(duì)于普洛斯而言，萬(wàn)科極強(qiáng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及資源優(yōu)勢(shì)，作為在中國(guó)業(yè)務(wù)比重非常高的普洛斯而言，萬(wàn)科在中國(guó)的資源優(yōu)勢(shì)方面將給予普洛斯后續(xù)的發(fā)展以極大的幫助。

除此之外，袁豪還認(rèn)為，雙方在客戶(hù)資源方面可形成協(xié)同。萬(wàn)科于2016年聯(lián)合其他投資方收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)，加上自有的商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模在國(guó)內(nèi)已排名前三。萬(wàn)科整合印力之后的商業(yè)平臺(tái)聚集了豐富的客戶(hù)資源，未來(lái)有機(jī)會(huì)將其導(dǎo)入物流倉(cāng)儲(chǔ)的客戶(hù)群當(dāng)中。甚至萬(wàn)科未來(lái)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)客戶(hù)也可以導(dǎo)入到物流倉(cāng)儲(chǔ)的客戶(hù)群當(dāng)中。而普洛斯的客戶(hù)以第三方物流公司、制造業(yè)企業(yè)、零售及電商企業(yè)等為主，也有機(jī)會(huì)與萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)展更多合作。endprint