房企三甲出爐 調控難阻巨頭成長

業內人士分析，在行業下行時，利潤率走低，只有快和規模效益才能推動碧桂園持續狂奔。但一些項目公司過度追求快速去化時，可能會犧牲產品的品質，這都是碧桂園需要提高警惕的。

隨著上半年年報的紛紛出爐，碧桂園、萬科與恒大的三甲地位越發穩固。近幾年來，這三家房企亦是首屈一指的樓市明星。萬科股權之爭剛剛落下帷幕，恒大內地上市已如在弦之箭，而打造了森林城市的碧桂園更是在營銷上頻頻發力。

根據各家公司半年報或披露的銷售業績，三甲龍頭房企的總銷售額突破8100億元。其中，碧桂園實現銷售金額2889.1億元，同比增長131%；萬科和恒大分別以2771.8億元和2440.9億緊隨其后。相較于去年同期三家累計4569.3億元的銷售總額，同比增長速度高達77.3%，這也意味著地產行業的馬太效應越發明顯。

強者恒強 房企第一梯隊漸趨成型

碧桂園發布的銷售數據顯示，2017年1-6月碧桂園及其附屬公司，連同其合營公司和聯營公司，共實現合同銷售金額約2889.1億元，同比增長131%；合同銷售建筑面積約3226萬平方米，同比增長106%。

截至目前，備受關注的行業三甲已全部公布前6個月銷售數據。上半年，碧桂園連續6個月超越萬科、恒大，奪得銷售冠軍。

萬科發布公告顯示，2017年1-6月份累計實現銷售面積1868.5萬平方米，銷售金額2771.8億元，同比增長45.82%。截至6月底，萬科與碧桂園業績差距為117.3億元，較5月底的161.7億元，萬科和碧桂園的業績差距進一步縮小。

恒大方面，6月實現銷售金額611.2億元，在政策調控下實現業績環比增長60%；1-6月共實現銷售金額2440.9億元，同比增長72%，完成全年目標的54%。

在行業爭霸格局下，三強間的業績追逐戰愈加激烈，隨著規模的快速擴張，行業集中度進一步提升。“碧萬恒”前6個月銷售總金額為8101.8億元，較去年同期增長77.3%，行業集中度快速提升。

從目前的發展態勢來看，行業霸主的爭奪不再是“碧萬恒”三強的“專利”。2014年綠地成功挑戰萬科的霸主地位，2016年恒大超越萬科奪冠，2017年碧桂園一路領跑行業。在激烈的規模爭奪戰下，房企排位變化加速，霸主地位更迭頻繁。

行業集中度快速提升，規模之爭成為房企爭奪的制高點。據了解，融創、陽光城、金科等企業對規模增長存在強烈的渴求。融創通過大規模的收并購，已發出挑戰霸主地位的信號。

7月10日，融創斥資631.7億收購了13個萬達文旅城的項目股權以及萬達旗下的76個酒店。據財新報道，融創中國董事會主席透露，2017年融創銷售金額將超3000億元。

在收并購市場一路狂奔，儲備大量土地，融創存在沖擊行業霸主地位的野心和可能。為保持行業競爭的規模優勢，三強也展開規模攻防賽。

截至2016年底，恒大、碧桂園土地儲備分別為2.29億平方米、1.66億平方米，萬科擁有在建項目建筑面積5442.4萬平方米、規劃項目建筑面積5296.9萬平方米以及11個城市改造共544.7萬平方米的土地儲備。

克而瑞數據顯示，2017年前6個月，碧桂園上半年新增土地總成交價為1145億元，新增建筑面積3375萬平方米；萬科則斥資755億元獲得1284萬平方米新增建筑面積。土地儲備規模最大的恒大上半年在新增土地儲備方面花費354億元，新增建筑面積為1008萬平方米。龐大的土地儲備以及快速新增項目將為規模發展儲備充實的“彈藥”，助力規模發展。

碧桂園的霸主成色與隱憂

憑借著上半年2842億元的驚人銷售額，碧桂園首次登頂地產行業“半程冠軍”。在過去的一年里，碧桂園更是完成了銷售金額從1000億級到3000億級“彈跳式”跨越。在眾多機構發布的房企半年業績排行榜單上，碧桂園均排在首位。其中，由某研究中心發布的《2017年上半年中國房地產企業銷售TOP 200》排行榜上，碧桂園以2842億元銷售額排在首位。

在上半年的6個月里，碧桂園有5個月單月銷售額排在首位。據悉，碧桂園今年以來銷售同比增幅一直屬于領先行列，公司在2017年沖擊行業榜首的姿態已十分明顯。而碧桂園銷售額從1400億元到3000億元更是只用了一年的時間。

數據顯示，碧桂園2015年首次進入千億級地產企業，之后的2016年業績實現翻番，達到3088.4億元，緊隨萬科成為3000億級房企，實現了業績120%的增長。分析人士認為，碧桂園業績的爆發目前來看依然得益于三四線城市的大盤策略效果顯著。

“駛入快車道的碧桂園在一段時間內都可能保持在較快的增長通道內。”有業內人士分析，尤其是去年累計合同銷售金額突破3000億元，讓碧桂園有充足的資金完成補倉，從而為后續提速做足鋪墊。

上半年，碧桂園在土地儲備上的強勢投入依舊沒有偃旗息鼓的態勢。統計顯示，2017年上半年，碧桂園以828億元拿地投入穩居行業榜首，單月拿地金額均超百億元，甚至延續了“一天拿一塊地”的節奏。7月4日，碧桂園還以52億元拍下了海南三亞關注度最高的一宗地塊。

從布局上來看，“三四線城市之王”碧桂園也加大了一線城市的投入，并首次真正意義上進駐北京市場。而碧桂園在大北京區域的布局則更早。從碧桂園·九龍灣首次入駐大北京市場以來，2015年碧桂園北京區域成立后碧桂園先后打造了京西北碧桂園·官廳湖、京東北碧桂園·長城河谷、京東碧桂園·時代城等項目，北京區域版圖日漸成型。之后，2016年，碧桂園在武清連落三子。三年間，北京區域從20億元銷售額到突破100億元大關，并在廊坊、保定、張家口、承德、武清、薊縣、寶坻等重要區域進行戰略布局。2016年10月，碧桂園北京區域正式升級成為集團的一級區域，成為集團重點區域。截至2017年6月，碧桂園北京區域擁有超過29個項目。endprint

除了北京這樣的一線城市之外，碧桂園在重慶、鄭州、濟南、蘇州、長沙、合肥等潛力二線城市也加大布局。此前，碧桂園管理層曾表示公司正在做出策略調整，公司將從“以三四線城市為主，同時投資布局二線城市近郊、一線城市周邊”的整體定位，調整為“以二線城市中心、一線城市周邊為主”。但目前來看，該公司依然在三四線城市保持積極的拿地姿態。

除此之外，碧桂園在文旅地產、特色小鎮、海外投資、養老地產等多元化發展戰略上也在快速推進。

然而，已高速啟動的碧桂園也同樣面臨諸多風險。有業內人士表示，海外戰略受挫依舊是碧桂園難以揮去的陰影，受國家外匯管理政策的沖擊，碧桂園已暫停在國內銷售馬來西亞森林城市項目。該項目在2016總銷售額為180億元，占2017年目標的4.5%。目前森林城市已取得現金流平衡，對公司整體業績的影響不算大，但這個“黑天鵝”事件對企業的影響是否會進一步發酵仍有待觀察，而森林城市毀譽參半的評價，也讓碧桂園的海外投資戰略蒙上了一層陰影。

實際上，最令人擔憂的則是碧桂園能否保持當前的高速增長態勢。有業內人士表示，高速擴張、大量拿地的情況下，消化庫存對銷售的壓力也驟然上升。

值得注意的是，三四線城市的增長空間已經接近飽和，尤其是隨著調控持續，核心城市周邊的三四線城市去庫存難度也在不斷加大。目前，三四線城市的比重依然是碧桂園所有城市類別里最高的，這無疑會對“三四線城市之王”的碧桂園造成壓力。同時，一線城市房地產調控將進一步加大，去化周期正在上升，也給不斷加大一二線城市投入的碧桂園發展速度帶來掣肘。

此外，碧桂園在三四線城市超大規模的開工量，一方面需要保持低成本運作，另一方面又要實現大量產品的快速銷售，也可能帶來諸多質量問題和交付風險。

業內人士分析，在行業下行時，利潤率走低，只有快和規模效益才能推動碧桂園持續狂奔。但一些項目公司過度追求快速去化時，可能會犧牲產品的品質，這都是碧桂園需要提高警惕的。

另一個風險則是融資渠道。2017年開始銀行全線收緊開發貸，監管機構也明確提出嚴禁銀行資金違規流入地產行業，國內房地產融資似乎有“入冬”跡象；同時，上月，國家發改委下發通知，對5家企業在發行外債前未備案登記做出點名批評，也被看做海外融資渠道被收緊的預兆，碧桂園的融資能力也將待考。

截至2016年底，碧桂園負債率為86.2%，處于行業里略高水平，加上上半年持續不斷的大手筆拿地，公司的資金能力將受到考驗。

恒大：利潤保障負債穩降

今年，可謂是恒大“規模+效益”轉型元年，其發布的首份財報引起廣泛關注。7月25日，恒大發布正面盈利預告，預期今年上半年凈利潤增至去年同期3倍左右，股東應分配利潤也將同比大幅上升。有業內人士預測，恒大在盈利大增以及今年一系列增效去杠桿的措施下，負債率將大幅降低近一半。

恒大盈喜公布后，國際大行紛紛發布研報。美銀美林認為，恒大上半年凈利潤將增長到去年同期三倍，同時負債率將大幅下降，預計全年銷售將超5000億，未來擁有更好的盈利能力，給予買入評級，目標價22.5港元。中銀國際則認為，市場此前嚴重低估了恒大2017年的收入水平，也嚴重低估了公司的毛利率水平，公司全部贖回永續債對利潤的釋放程度也未完全料到。由于公司凈利潤大幅增長，給予NAV 38.23港元，目標價22.94港元，評級由買入上調為強烈買入。

資料顯示，恒大去年上半年凈利潤為71.27億，換言之，2017年上半年凈利潤將增至214億左右，這一數字甚至比恒大過去任何一年的全年凈利潤還要高。超市場預期的盈利增長，直接催化了股價。據悉，7月26日，恒大收報20.90港元，漲幅18.08%，市值達到2730億港元。當天最高價21.00港元，創歷史新高。

據悉，今年年初，許家印在內部會議上提出，恒大要由“規模型”向“規模+效益型”轉變，在保持規模穩步增長的同時，重點注重增長質量，增加效益。今年上半年恒大銷售和利潤大幅提升，且通過引入戰投等多項舉措推動負債率大幅下降，“一增一降”實現高質量增長，可見許家印年初制定的戰略已有了顯著成效。

恒大的業績持續保持較大幅度增長，上半年盈利實現巨大提升，主要得益于兩方面原因，一是恒大去年位列房企銷售榜榜首，銷售業績增幅較大，所以2017年上半年的物業交付和營業收入都有大幅增長；另一方面是高產品附加值、極強的成本控制能力、負債率大幅下降都將推動恒大利潤持續高增加。

恒大高利潤的獲得自然離不開其房地產的支撐，從開發節奏、成本控制到產品銷售，恒大都頗有特征。許家印在去年年會就表示：“企業要快速發展，必須大上項目，沒有項目根本談不上銷售、談不上發展。”

恒大快速開發優勢不僅僅在于效率提升多開發幾個項目，而在于降低融資成本和提高資本周轉效率。眾所周知，借貸周期長短和利息高低直接掛鉤，恒大要求6個月內推出預售，加上恒大的低價強勢營銷，實現了快速銷售快速回款，縮短了借貸周期。

恒大能實現業績和效益的高增長，和高產品附加值密不可分。恒大是全國唯一全部精裝修交樓的企業，近兩年更加大打造環節精品的力度，比如項目的施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內外知名品牌，按豪宅標準為普通住宅項目設計園林環境等，塑造了強大的品牌形象。公司于2015年4月提出“無理由退房”，贏得客戶的追捧，這些舉措大大提高了恒大的產品附加值。

恒大的成本控制能力在行業首屈一指。在設計、招標、銷售等環節，恒大嚴格實施標準化管理，在整個開發鏈條上每一環節控制成本，并通過大規模開發和高周轉保持強大的競爭力。以營銷及管理費用為例，恒大2016年的費用率較2015年大幅降低2.5個百分點，預計今年還會繼續下降。

2017年上半年，恒大通過引入戰略投資、償還永續債等一系列重大舉措，大幅降低了負債率。資料顯示，上半年恒大成功引入700億戰略投資，包括中信、中融、華信、深業集團、山東高速、深圳廣田等，在大幅增厚公司凈資產的同時，也反映了實力投資者對恒大前景的信心。恒大在5、6月份兩個月內就迅速還清總額達1129億的永續債，顯示了強大實力。

數據顯示，恒大2016年融資成本從2015年的8.42%降至7.78%，今年公司成功發行利率最低6.25%的美元債替換前期的高成本債務，業內人士預計恒大融資成本將進一步下降。恒大向“規模+效益型”轉變已顯成效，加上負債率大幅降低，推動盈利能力持續提升。endprint