房產測量中面積測算問題的分析研究

趙瑞芝

(黑龍江鶴崗市蘿本縣房地產管理處，黑龍江 鶴崗154200)

房產測量中面積測算問題的分析研究

趙瑞芝

(黑龍江鶴崗市蘿本縣房地產管理處，黑龍江 鶴崗154200)

準確而完整的房產測繪成果不僅是對房屋產權、產籍實施審查的重要依據，也是建設城市、管理城市不可或缺的重要基礎性資料。而房產面積測算作為房產測繪的重要組成部分，其正是房產管理部門的重要職能所在。本文筆者結合實踐工作經驗，就房產測量中的面積測算問題展開粗淺探討，以供參考。

房產測量；面積測算；陽臺；伸縮縫

近年來，隨著我國建筑工程業的迅猛發展，房地產業早已成為我國國民經濟建設中重要的組成部分，而房產問題也直接影響著人們的工作與生活。尤其是對于房產測量中的面積測算問題，更是獲得了人們的高度關注，也是現今消費者投訴的熱點所在。為此，筆者結合個人從事房產測量工作的實踐經驗與相關參考文獻，闡述了房產面積測量與規劃驗收建筑面積之間的測量區別，提出了在房產測量中面積測算的措施與建議，以供參考。

1 房產面積測量與規劃驗收建筑面積之間的測量區別

房產測量面積，主要是指房產測量規范中所規定的，能夠在房屋提供和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源、產權糾紛等諸多方面起到非常重要作用的，進行產權登記、轉移、糾紛處理的重要依據所在。其與規劃驗收建筑面積之間的最大測量差別具體表現在以下幾個方面：

第一，二者在成果用途上截然不同。房產面積的成果，主要被應用在房產產權、房產開發利用、房產交易、產籍管理、稅費征收等諸多方面。規劃驗收建筑面積的成果則主要被應用在規劃竣工驗收上，其是對建設單位是否嚴格按照相關規定標準進行建設執行，是否存在違法行為的一種審核，可以被當作是房產測量時界定建筑功能性質的重要依據，但并不能當作是產權登記的直接依據。

第二，二者所執行的技術標準規范截然不同。房產面積測量所執行的技術標準規范是《房產測量規范》，而規劃驗收建筑面積測量執行的技術標準規范則是《建筑工程建筑面積計算規范》，這兩個規范的計算標準不同，其所得的計算結果勢必不會相同。

第三，二者的作業行為方式截然不同。房產面積的測量主要是根據建設單位的實際委托，對需要進行產權登記的建筑實施測量，而對于不需要產權登記的建筑則可以不予測量，屬于一種自愿行為。而規劃驗收建筑面積的測量則是核實建設工程規劃的重要內容所在，是根據建設單位的實際委托，對規劃紅線范圍之內的所有建筑進行的實測，包括：經過規劃許可以及未經過規劃許可的建筑，是一種強制性行為。

第四，二者在計算規則上截然不同。表1清楚的表示出房產測量面積計算與規劃驗收建筑測量面積計算之間的規則。

表1 房產測量面積與規劃驗收建筑測量面積的計算規則

2 對陽臺面積的計算

陽臺作為室內與室外的過渡空間，其能夠為人們提供活動、休憩、晾曬衣服的空間，是房屋重要的附屬設施。一般陽臺有永久性上蓋、圍護結構，臺面與房屋相連。根據外圍情況，可以將陽臺劃分為全封閉陽臺與半封閉陽臺。

上述是根據《房產測量規范》對標準陽臺進行的定義，然而，近些年在實際測量過程中發現了許多陽臺頂蓋與陽臺底板、圍護結構之間的投影并不一致，并且陽臺頂蓋的形式也越發多樣化，頂蓋與圍護結構之間往往會出現不完全覆蓋問題。所以，對于這部分特殊情況的陽臺建筑面積計算尤為重要。結合《房產測量規范》，對于部分覆蓋的頂蓋，其在建筑面積計算上應遵循以下原則：

第一，對于并沒有完全進行覆蓋的部分，算作沒有頂蓋不算面積。

第二，投影下來的實際面積，其中有一半作為是否進行面積計算的標準。

第三，投影下來的實際面積如若大于圍護結構的一半以上則可以計算面積，如若小于一半則不算面積。

3 對伸縮縫面積的計算

《房產測量規范》中對伸縮縫面積的計算做出了明確的規定，即：無論伸縮縫的寬度為多大，只要其與兩邊的房屋任一相同，能夠正常使用，那么就可以將其作為房屋面積予以計算。通常情況下，伸縮縫的面積與樓房相比并不是很大，如若需要進行單獨計算，也往往是計算門口的那一小部分面積。目前，在伸縮縫面積的計算上有兩種觀點：一種觀點認為只要是通行的伸縮縫就應該計算建筑面積，而沒有通行的部分也同樣具備了伸縮縫的功能，也是整個建筑得到了收益。另一種觀點則認為三縫的出現，本身就是建筑結構的必須要求，如若用戶利用上了自然可以計算面積，如若用戶沒有利用上則不應該計算面積。筆者認為第二種觀點相對合理。

4 結語

現今特殊建筑越來越多，房產測量規范尚未對其有所涉及，也就使得房產測量人員在實際的面積測算上往往會出現一些問題，進而引起糾紛。所以，就更需要房產測量人員擁有過硬的專業素質，完善的質量管理措施，能夠嚴格地根據房產測量技術標準與規范實施測量作業，從而為房產管理部門提供最為真實、準確、可靠的測繪成果，更好的滿足人們對房產的實際需求，更好的服務于社會。

[1] 呂永江.房屋面積測算中的層高問題[J].測繪標準化，2005，(01)：55-56.

[2] 李維強，田力偉. 房產測量方法的應用[J].建筑與預算，2014，(05)：32-33.

[3] 呂永江.房產測量規范與房產測繪技術[M].北京：中國標準出版社，2001.

[4] 陳麗佳，符湛斌.房產測量中面積測算問題的幾點體會[J].北京測繪，2011，(06)：61-62.

[5] 任學琪.房產測量中面積測算問題的幾點體會[J].科技創新與應用，2017，(03)：47-48.

Analysis of area estimation in real estate measurement

ZHAO Rui-zhi

(Real Estate Management Department of Luoben County, Hegang City, Heilongjiang Province, Hegang 154200, China)

The accurate and complete real estate surveying and mapping results are not only the important basis for the review of property rights and property production, but also the indispensable important basic information of the construction and management of the city. As an important part of the real estate surveying, real estate surveying and mapping is the important function of real estate management department. In this paper, the author combined with practical work experience, the problem of real estate measurement in the area calculation was discussed for reference.

Real estate measurement; Area calculation; Balcony; Expansion joints

2017-04-19

趙瑞芝(1972-)，女，工程師。

TU198

B

1674-8646(2017)14-0060-02