不動產登記宗地測繪技術應用中常見的問題及處理方法

孫玉麗

摘 要：進行不動產登記宗地測繪，采用的技術隨著技術的進步不斷提升，如今已經運用數字測繪技術，如GPS、遙感技術等，取得了明顯的工作成果。但是實際工作中，當前使用到的技術，各自有各自的優勢，也有一定的缺陷，必須對技術進行深入的了解，將遇到的問題加以匯總，尋根朔源，通過改進，得到合理的工作流程表，從源頭上提升測繪工作質量。運用的解析法和圖解法處理后的不動產登記宗地測繪工作，規范上有嚴格的要求。精度上能夠確保工程建設的順利進行，避免了很多不必要的測繪糾紛，對現場的資料進行了保留。本文主要針對宗地測繪技術應用中出現的問題進行相關方面的探討。

關鍵詞：不動產登記；宗地測繪技術；問題及處理

進行不動產登記，是我國政府要求加強土地和不動產管理的重要內容，涉及到的領域包括地方經濟規劃、環境治理等。宗地是地區居民的不動產載體，是土地不動產的組成。宗地測繪就是以宗地為基本，將宗地的面積、位置、建筑物、構筑物、及權屬界線、界址點等相關的內容實地核查、測繪，最終將這些內容成圖。宗地是土地產權的關鍵，在實際測圖工作中，每一個細小的測繪工作都不能忽略。

1 不動產登記宗地測繪技術應用以及局限性分析

1.1土地開發管理的精確性表現在要保證測圖的比例尺要精確，成為測繪質量的基礎。還要完成測繪工作的要求，保證測繪關鍵點能夠擁有高程趨勢變化的特征。除了將居民的田地、林溝、用電等信息進行完整立體的展現，還要幫助舊城改造的園林、林地等的樹木種植等提供更加完備的資料信息，包括測繪中的標注高程、坐標等。隨著計算機網絡技術以及信息遙感測繪技術的普及工作，對地籍展開調查和操作，在現代化測繪工作已經形成了主流，無論是勞動強度的減輕，還是測繪成本的降低，都有著很好的技術應用手段。

1.2使用全球定位系統可以將測量點的物理坐標等加以精確的標注。測量度將更加準確，宗地測繪技術的信息化將得到更加完美的體現。傳統的通視條件和技術將被打破，傳統的宗地測繪工作模式將取代過去，并且節省了人力物力財力。宗旨，現代不動產登記宗地測繪將為土地開發管理利用提供更加完美的基礎數據和技術支持，也為土地開發利用，有效提高城鎮土地管理水平，起到推波助瀾的作用。例如宗地測繪技術實施中要涉及到的土地權屬、接線位置的劃定等，都是提高了宗地測繪精度的要求。

但是全球定位系統涉及到的范圍很廣，不動產登記牽扯到的利益很多，可以說無論是組織還是個人，都對土地和不動產達到了寸土必爭的階段，因此，僅僅采用衛星和飛機測繪的方式是難以滿足當前需要的，近年來使用無人機的方法，已經形成了小型化和多樣化的發展趨勢，但是無人機的工作也受到天氣等的影響，具有工作測繪范圍的缺陷，為了達到更好的工作效果，需要采用多種技術組合的方式，盡量彌補問題。

1.3使用遙感技術，包括傳感器、信息傳輸、信息處理、信息應用的遙感技術，是土地測量的新的技術手段，遙感技術具有全天候、信息化的特性，利用到了光譜技術，在土地的調查和利用中實現了動態的監測和管理，特別適合用在居民住房產權調查工作中。遙感測繪在實際工作中容易出現數值偏差的問題，這是由于測繪的時間和精度干擾導致的。實踐證明，雖然近年來衛星在分辨率、碎部點采集、權屬分析方面有了很多的進步，但是受到測繪實地條件的影響，無論是采用衛星遙感還是無人機測繪，結果難免會出現偏差，有一些肉眼可見的改變還來自于土地的開發利用的多樣化以及變化上。

1.4地理信息技術是在計算機技術的幫助下，按照空間分布順序，將地理信息進行輸入、存儲、檢索和更新等，將圖形進行數據庫編輯、管理，使用數據計算機分析的方法，將土地管理、開發、利用等產生的土地信息加以信息化的管理。這個管理平臺中，土地調查和等級，統計和評價，地籍的管理，都借助了GIS技術，實現了圖形與數據的一體化建設和分析，并且實現了所有的數據可以采用計算機輔助的方式進行管理和輸出操作。但是，在城鄉接合部等位置，測繪的條件交叉，宗地測繪中主要的物點坐標和界址點有時無法接收GPS信號，無法進行精度高的動態定位，導致飛點的出現。

1.5測繪過程中糾紛和誤差的出現難以避免，現場審核、平面控制、細節的規范和操控非常重要，進行宗地的測繪、權屬界址的邊長勘丈、宗地草圖的測繪等，如果不能將當地的地形加以事先的勘察，就有可能會出現較大誤差，丟失原始憑證和數據的情況屢見不鮮。

2 不動產登記宗地測繪常見處理方法要點

宗地測繪為土地開發和管理提供參照物和地形特點分析，并且能夠在開發管理中隨時調取信息加以分析。而土地開發和管理工作又要求在開發和利用工作中不斷針對征地、劃地等工作展開土地勘測。

2.1 資料收集

做好人員培訓，編制儀器表格，及時糾正有偏差的GPS較高的控制點，從測繪局獲得的不同級別GPS 控制點的質量有待商榷 ， 需要進行檢核，包括選擇測量點、劃分地籍子區、布局測量網，一般而言 D 級 GPS 控制點精度誤差在 ±2cm 之間，收集控制質量便需要大量的工作，測前有合理的工作流程表，包括資料收集、技術選擇應用、數據處理野外測量等，制定合理的規范外業調查計劃都對測繪工作者提出了較高的要求。制作調查、劃分調查區以及預編地籍號、工作用圖、發放指界通知書。

2.2 圖根控制

圖根控制點需要按照調查規程操作，嚴格控制區域內的圖根密度，埋設圖根控制點，每隔點至少 2 個，以水泥釘標志，避免因居民生產工作導致毀壞，影響點的使用。按照調查規程進行圖根控制點的操作，包括對區域內的圖和密度等加以控制，對圖根控制點進行布設，防止破壞居民生產和工作。在實際操作中，密切注意路徑效應、接收機位置以及信號干擾等因素的干擾，保證點位有開闊的視野，尤其是在城鄉結合部，結合測繪條件差的特點，進行宗地測繪的時候，要測繪出準確的物點坐標以及界址點，當出現無法接受GPS信號的問題的時候，為了避免飛點的出現，可以調整動態定位精度差現象，采用群解析法和支導線測量的方法，檢核轉戰點，將誤差予以控制。

2.3 誤差

宗地測繪的關鍵在于測繪每宗地準確的界址點與宗地內的主要的物點坐標，采用全解析法作業，采用支導線方法測量，但有時無法接受 GPS 信號，為避免飛點，出現解算時間長、無法進行動態定位精度差現象，可在支站前進行定向，檢核轉站點，控制誤差。

3 結語

作為一項龐大的工程，不動產登記宗地測繪工作有著科學的管理思想和合理的測繪計劃，每個參與宗地測繪工作的人員，都要嚴格按照測繪技術工作要求，保證每個環節的質量管控合理和科學，同時對野外測繪予以重視。

參考文獻

[1]孫文營.如何科學凝練地域精神[J].理論探索，2013，（2）：44-47.

[2]阮成成.不動產登記宗地測繪中常見的問題及處理方法[J].低碳地產，2016，2（13）：287-287.

[3]付麗莉，尹鵬程，李鋼等.基于任務協同的房地登記數據整合模式研究[J].中國土地科學，2015，（2）：82-88.

[4]張正明，徐海洋.不動產登記地籍與房產數據整合建設關鍵技術研究[J].現代測繪，2016，39（4）：56-58.

[5]張寅.不動產登記中的房產與地籍測繪數據整合[J].測繪與空間地理信息，2017，（4）：203-205.