企業改制土地評估工作中測算劃撥土地使用權價格淺析

杜金表

【摘 要】根據國土資源主管部門對提高企業改制類土地估價報告水平的要求，國土資源部辦公廳頒發了《關于完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號），該文件對企業改制土地估價報告中需增加的評估測算內容、規范備案報告格式以及科學測算確定土地增值收益率等相關問題進行了規定，筆者就該文件出臺的背景、現行企業改制土地估價報告中測算內容的欠缺、企業改制劃撥土地使用權價格測算應注意的問題以及測算該劃撥土地使用權價格的意義等逐一進行分析。

【關鍵詞】企業改制；劃撥土地使用權價格；評估

一、測算劃撥土地使用權價格文件出臺背景

國土資源部于2001年2月13日頒發了《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）（以下簡稱44號文），對改革土地估價結果確認與土地資產處置審批程序進行了說明；同年5月29日，國土資源部辦公廳頒發了《關于印發〈企業改制土地資產處置審批意見（試行）〉和〈土地估價報告備案頒發（試行）〉的通知》（國土資廳發[2001]42號）（以下簡稱42號文），該文件結合44號文精神，對企業改制土地資產處置審批的權限劃分，不同級別管理部門的審批范圍，審批規范程序和規范文件格式等做出了詳細的規定。根據上述兩個文件，企業改制時可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益。劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。

按照該項要求，企業改制類土地估價報告在撰寫時，應分別測算按國土資源部批準的土地使用權方式的國有土地使用權價格（出讓、授權經營、作價出資）和該宗地的劃撥土地使用權價格。該項規定有利于合理的確定土地使用者對其使用的劃撥土地使用權價格進行顯化，有利于國家土地管理部門對于真實的土地收益進行測算，從而更加清晰的了解在國有土地使用權出讓（授權經營、作價出資（入股））價格中，國家應獲得的實際土地收益情況。

二、現行文件所規定的土地估價報告測算內容的欠缺

根據44號文和42號文，現行企業改制土地估價報告只測算有償使用或采用國家授權經營、作價出資（入股）方式的企業改制價格，由于授權經營和作價出資（入股）方式的國有土地使用權價格其價格水平與國有出讓土地使用權價格水平一致，因此在測算過程中，一般按國有出讓土地使用權價格來測算授權經營和作價出資（入股）方式的國有土地使用權價格，其測算的最終結果為國有出讓土地使用權價格，或采用授權經營、作價出資（入股）方式的國有土地使用權價格，并參考各地方土地管理部門頒布的土地出讓金收益比例，采用出讓土地使用權價格扣除土地出讓金的方式測算國家資本金、國家股本金。

根據44號文的明確規定，企業改制時可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，因此現行企業改制類報告中采用出讓土地使用權價格扣除土地出讓金的方式來測算企業改制土地估價工作中的劃撥土地使用權價格，顯然與44號文的規定不符，在土地評估中，需要在土地估價報告中增加劃撥土地使用權價格的測算內容。這也是國土資源部辦公廳出臺《關于完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號）文件的重要原因，為企業改制類土地評估中原土地使用者權益的確定提供依據。

三、在評估劃撥土地使用權價格中應注意的問題

根據《關于完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號）文件的規定，出讓或劃撥土地使用權價格評估，評估結果至少采用兩種估價方法綜合確定。對于出讓土地使用權價格，可參照原評估方案，并嚴格按照《城鎮土地估價規程》進行測算；為了避免所需評估的兩種價格互為依據，因此在評估劃撥土地使用權價格時，不能與評估出讓土地使用權價格采用同一種評估方法，根據目前土地估價工作中的實際情況，評估劃撥土地使用權價格首選成本逼近法進行評估，其次選用基準地價系數修正法、市場比較法等來確定。

鑒于目前土地估價工作的實際情況，一般在企業改制工作中對于劃撥土地使用權價格的測算首選成本逼近法評估，根據不同區域的實際情況，在運用成本逼近法測算劃撥土地使用權價格時，應區別城鄉接合部（或郊區）與城市建成區測算內容的不同，下面就這兩類地區采用成本逼近法測算劃撥土地使用權價格的重點分別進行闡述。

（一）城鄉接合部或郊區

城鄉結合部或郊區的劃撥土地使用權價格的評估按照成本逼近法進行，土地平均取得成本主要是征地補償費、安置補助費、青苗補償和地上物補償等費用；土地開發成本為該地區同類用地各項基礎設施配套費之和；此外，還應測算土地取得成本中所產生的征地管理費，涉及占用耕地的，還需繳納耕地開墾費、耕地占用稅等；最后測算土地平均取得成本、相關稅費以及土地開發成本的投資利息，利潤。

在測算城鄉結合部或郊區的劃撥土地使用權價格時，重點在于如何合理的確定土地平均取得成本中的征地補償費、安置補助費、青苗補償和地上物補償費。依照天津市目前各區縣征收土地的實際情況，征地補償費和安置補助費應按照市國土資源和房屋管理局頒布的《關于公布實施〈天津市征地區片綜合地價標準〉的通知》（津政發[2007]23號）來確定，青苗補償費和地上物補償費應按照市國土資源和房屋管理局頒布的《關于公布實施<天津市征收土地地上附著物和青苗補償標準>的通知》（津國土房資〔2008〕1087號）來確定，在測算過程中應根據待估宗地所在地區，嚴格按照上述通知的規定內容確定土地平均取得成本。

（二）城市建成區

在城市建成區采用成本逼近法測算劃撥土地使用權價格，其難點在于土地平均取得成本的確定。按照《城鎮土地估價規程》的規定，城市建成區應用成本逼近法，其土地平均取得成本應該采用城市拆遷安置成本來確定土地取得費，其考慮的費用主要有：拆遷補償費、安置補助費、搬遷補助費、停產停業損失、拆遷管理費、拆遷服務費等等，具體的費用標準應根據當地文件規定。endprint

在報告中，拆遷案例描述包括：拆遷項目名稱、拆遷許可證號、拆遷人、拆遷項目位置、拆遷總面積、拆遷總戶數、拆遷安置資金總額和拆遷時間等等。這些信息是市場比較法中能否選用其作為比準基礎的依據，

結合我市的具體情況，土地取得費按照拆遷補償的市場價格來確定，通過市場比較法，選取可行的拆遷案例，確定城市建成區的土地取得費用。在土地取得費用的確定中，需要考慮的因素有：拆遷補償價格是區域內的平均價格、拆遷案例的用途是被拆遷地塊當前的實際使用用途。

區域內平均價格不是指拆遷地塊的平均補償費用，而是指在區域平均容積率條件下市場的客觀補償價格。如果拆遷案例的容積率比區域內的平均容積率高，那么拆遷補償得到的劃撥土地使用權價格有可能低于估價對象的完全土地使用權價格；如果拆遷案例的容積率比區域內的平均容積率低，那么拆遷補償得到的劃撥土地使用權價格就有可能高于估價對象的完全土地使用權價格，不符合市場的定價規則。所以取得費應該是拆遷區域的平均取得價格，而不是案例的取得價格，其計算公式應為：土地取得費=案例拆遷補償費/區域平均容積率（或區域容積率眾數）。

對于案例用途的確定，需要注意拆遷案例的用途是被拆遷地塊當前的實際使用用途，而不是登記用途。在進行拆遷補償時，往往根據實際用途進行補償，以更好確定土地的補償價。

在確定土地取得費用后，城市建成區劃撥土地使用權價格的評估中最棘手的問題就解決了，其余關于土地開發費、利息、利潤等費用根據相關文件和規定執行。

四、企業改制工作中評估劃撥土地使用權價格的重要意義

長期以來，企業改制評估工作中的土地估價結果延續著重“出讓土地使用權價格”（包括國家授權經營、作價出資（入股）），輕“劃撥土地使用權價格”的情況，由于這種情況的存在，使得原土地使用者的權益僅為按照所評估出的出讓土地使用權價格減去地方政府所規定的土地出讓金比例后的余額，顯然采用這種方法所測算出的劃撥土地使用權價格無法準確確定原土地使用者的權益。國土資廳函[2009]311號文件的出臺，從政策層面規定了企業改制評估中必須測算國有劃撥土地使用權價格，有力的保障了原土地使用者的權益，也有利于政府管理部門對于劃撥土地使用權價格的實際水平進行掌握，同時，該文件的出臺也有利于各估價機構提高自身技術水平，能夠對劃撥土地使用權評估有更準確的把握，從而促進土地估價行業整體水平的提高。

【參考文獻】

[1] 《關于完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號）.國土資源部辦公廳.

[2] 《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）.國土資源部.

[3] 《關于印發〈企業改制土地資產處置審批意見（試行）〉和〈土地估價報告備案頒發（試行）〉的通知》（國土資廳發[2001]42號）.國土資源部辦公廳.

[4] 汪慶璋.《國有企業改制過程中有關問題的思考》.《福建建筑》，2007年，第02期.

[5] 杜秉花.《企業改制中國有資產流失的現狀與對策》.《建材技術與應用》， 2008年，第08期.

[6] 雷愛先.《國有企業改制土地資產處置政策略論》.《中國地產市場》，2006年，第11期.endprint