關(guān)于土地評(píng)估中地下空間土地面積分?jǐn)偧夹g(shù)的探討

【摘 要】隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，人地矛盾日趨顯現(xiàn)，為了既能滿足社會(huì)發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的需求，又能滿足人們生產(chǎn)生活的需求，開(kāi)展土地資源空間開(kāi)發(fā)利用尤為必要。在城市中，城鎮(zhèn)化發(fā)展的日益加劇，各項(xiàng)建設(shè)用地劇增和城鎮(zhèn)以“攤大餅”的方式擴(kuò)張?jiān)斐赏恋刭Y源的短缺和耕地劇減等多重問(wèn)題。土地的空間利用不但更加合理的利用了土地，對(duì)指導(dǎo)今后土地的可持續(xù)利用乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展均具有重要的意義。本文從土地估價(jià)的專業(yè)角度對(duì)土地地下空間土地面積分?jǐn)倖?wèn)題的評(píng)估技術(shù)進(jìn)行探討和研究，為評(píng)估地下空間土地價(jià)值提供參考。

【關(guān)鍵詞】土地評(píng)估；地下空間；面積分?jǐn)?/p>

《物權(quán)法》第十二章第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”，這改變了從傳統(tǒng)意義上土地利用的表面性、單層性，使土地使用權(quán)具有了空間立體性，國(guó)有土地出讓時(shí)可以在地上、地表和地下分別設(shè)定土地使用權(quán)。

隨著城市化進(jìn)程的加快和現(xiàn)代化建設(shè)的加速，地下成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要空間資源，地下交通網(wǎng)路、地下停車場(chǎng)、地下商城等設(shè)施已成為現(xiàn)代城市改善城市交通、拓展空間資源、提升城市功能的重要手段。完善的地下空間利用體系也成為衡量一個(gè)城市現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志。地下空間的利用不但解決了城市用地緊張，各項(xiàng)建設(shè)用地爭(zhēng)搶地表土地資源等問(wèn)題，更避免了城鎮(zhèn)以“攤大餅”的方式擴(kuò)張?jiān)斐赏恋刭Y源短缺和浪費(fèi)的問(wèn)題，但同時(shí)，土地使用的空間發(fā)展也給土地估價(jià)帶來(lái)了一系列的難題，現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中，對(duì)地上、地下空間土地的評(píng)估尚未明確，尤其是關(guān)于地表和地下建筑物土地面積分?jǐn)偟膯?wèn)題。由于地下空間的利用主要涉及的是地下交通設(shè)施、停車場(chǎng)、地下商場(chǎng)等市政服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，這部分建筑物所占用的土地面積應(yīng)如何確定，成為了土地估價(jià)中面臨的一大技術(shù)難題。

一、地表土地面積的分?jǐn)?/p>

相對(duì)來(lái)講，地表土地的土地面積分?jǐn)傒^容易實(shí)現(xiàn)。在地表土地的土地評(píng)估中，對(duì)于存在建筑物的土地面積分?jǐn)?，可以按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?、也可以按照容積率進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（一）按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒?，是根?jù)估價(jià)對(duì)象所占有的建筑面積占總建筑面積的比例，來(lái)計(jì)算其土地面積占有的份額，即估價(jià)對(duì)象的土地面積為該部分的建筑面積除以總建筑面積再乘上總用地面積，計(jì)算公式如下：

土地分?jǐn)偯娣e=估價(jià)對(duì)象建筑面積/總建筑面積×總用地面積

例，某棟住宅樓土地面積500㎡，總建筑面積1200㎡，某人擁有的房子建筑面積為86.7㎡，則該人擁有多少平方米的土地分?jǐn)偯娣e？

解：該人擁有的土地分?jǐn)偯娣e=估價(jià)對(duì)象建筑面積/總建筑面積×總用地面積

=86.7/1200×500

=36.13㎡

在土地評(píng)估的實(shí)際操作中，該方法是比較可行的，計(jì)算所得的土地分?jǐn)偯娣e較為精確和合理，是普遍應(yīng)用的一類方法。

（二）按照容積率進(jìn)行分?jǐn)?/p>

按照容積率進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒?，是根?jù)總用地面積和總建筑面積首先求得建筑物的整體容積率，然后用估價(jià)對(duì)象建筑面積除以容積率得到其占有的分?jǐn)偼恋孛娣e，其計(jì)算公式如下：

土地分?jǐn)偯娣e=估價(jià)對(duì)象建筑面積/（總建筑面積/總用地面積）

在計(jì)算方法上，按照容積率進(jìn)行分?jǐn)偡椒ǖ脑硗凑战ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)偡椒ǖ脑?，在?jì)算結(jié)果上，由于在計(jì)算容積率時(shí)存在小數(shù)進(jìn)位的問(wèn)題，其所得土地分?jǐn)偯娣e與按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)相比有一定的誤差。

綜合考慮建筑面積和分?jǐn)偼恋孛娣e的正比性，按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ū容^公平合理，得到大部分估價(jià)師的認(rèn)可。

二、地下土地面積的分?jǐn)?/p>

在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中，對(duì)地下有建筑物的土地評(píng)估技術(shù)規(guī)范尚無(wú)規(guī)定，地下空間建筑物是否應(yīng)分?jǐn)傁鄳?yīng)的地表土地面積，還是應(yīng)單獨(dú)設(shè)立土地使用權(quán)面積？業(yè)內(nèi)人士尚未形成統(tǒng)一意見(jiàn)。在實(shí)際土地估價(jià)中，筆者通過(guò)相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)估總結(jié)了以下幾種地下空間土地面積分?jǐn)偟姆椒?，僅供同行業(yè)人士參考。

筆者將地下建筑物土地面積分?jǐn)偧夹g(shù)方法分為三種，即比例分?jǐn)偡ā⒌叵聫膶俜?、分層設(shè)權(quán)法。

（一）比例分?jǐn)偡?/p>

比例分?jǐn)偡ǎ磳⒌厣系叵陆ㄖ镆暈橐粋€(gè)整體，地表土地面積為土地總面積，地上地下建筑物總面積為總的建筑規(guī)模，即總建筑面積，以地上地下建筑面積占總建筑面積的比例為依據(jù)進(jìn)行分?jǐn)?。其?jì)算公式如下：

地下建筑物分?jǐn)偼恋孛娣e=地下建筑面積/（地上建筑面積+地下建筑面積）×總用地面積

例如，某地塊地表土地面積為1000平方米，A公司擬在此地塊上建設(shè)一綜合辦公樓，地上建筑面積為7500平方米，地下計(jì)劃建設(shè)1500平方米的商場(chǎng)配套。該地下建筑面積的分?jǐn)偼恋孛娣e按照比例分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行計(jì)算，則其應(yīng)分?jǐn)偟降耐恋孛娣e應(yīng)為1500/（7500+1500）×1000=166.67平方米，地上建筑面積分?jǐn)偼恋孛娣e為7500/（7500+1500）×1000=833.33平方米。

應(yīng)用比例分?jǐn)偡ǖ膬?yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)便，容易理解，適合土地用途單一，土地使用權(quán)利人唯一的土地評(píng)估，但是對(duì)于地上地下土地用途不一致，使用權(quán)利人不唯一的土地估價(jià)則不適用，尤其是對(duì)于地上完全產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)利人來(lái)說(shuō)，無(wú)形中土地面積被地下土地空間的使用者分?jǐn)傆玫孛娣e，有欠市場(chǎng)公平。

（二）地下從屬法

地下從屬法，即地上建筑物分?jǐn)偪偟挠玫孛娣e，地下建筑物不占用土地分?jǐn)偯娣e，在核定地下土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，只利用地上土地面積的樓面地價(jià)（樓面地價(jià)=土地總價(jià)/容積率）乘以地下總建筑面積確定地下土地使用權(quán)的價(jià)值。

例如，某地塊土地單價(jià)為16000元/平方米，樓面地價(jià)為3000元/平方米，地下建筑面積為500平方米，運(yùn)用地下從屬法計(jì)算該土地地下空間的土地使用權(quán)價(jià)值為：地下使用權(quán)價(jià)格=該土地樓面地價(jià)×地下建筑面積=3000×500=150萬(wàn)元。endprint

該種方法的優(yōu)點(diǎn)是能快速核定地下建筑物的資產(chǎn)價(jià)值，充分考慮了地上建筑物所帶來(lái)的區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，適合收益性較強(qiáng)的地下商業(yè)設(shè)施用地的評(píng)估，但是不適合收益性較差的地下停車場(chǎng)用地評(píng)估；對(duì)于地上為公園廣場(chǎng)或者停車場(chǎng)，地下為商業(yè)設(shè)施的土地評(píng)估也不適用。該種方法對(duì)于單獨(dú)的地下空間土地使用者來(lái)說(shuō)，只存在土地空間使用的事實(shí)，不存在土地使用證的文件記載，在土地使用權(quán)力的維護(hù)上有一定缺陷，也給土地管理部門進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬登記帶來(lái)一定的困難。

（三）分層設(shè)權(quán)法

分層設(shè)權(quán)法，即將土地空間的使用分成多層，地上建筑物的土地面積以地表核定的宗地界址圖所載界內(nèi)使用面積為準(zhǔn)，地下建筑物的土地面積通過(guò)水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定。這樣就將土地立體空間的概念完全的體現(xiàn)出來(lái)，使土地利用成為一個(gè)立體的模型。

在土地評(píng)估中，利用分層設(shè)權(quán)法基本可以無(wú)障礙的進(jìn)行土地面積的分?jǐn)?，值得注意的是，地下空間土地使用權(quán)的評(píng)估應(yīng)和地上土地使用權(quán)的評(píng)估保持一致，無(wú)論地下建筑物是單層還是多層均應(yīng)通過(guò)水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定一個(gè)地下土地總面積，即地下建筑物有且僅有一個(gè)土地投影面積，地下不再進(jìn)行二次分層設(shè)定土地面積。分層設(shè)權(quán)法的優(yōu)點(diǎn)是適合多類型、各用途用地的土地評(píng)估，基本不存在土地面積分?jǐn)偟募夹g(shù)難度。但在土地管理部門進(jìn)行土地權(quán)屬登記的時(shí)候要注明“地下空間”的字樣。

在需要進(jìn)行地下土地面積分?jǐn)偟耐恋毓纼r(jià)中，對(duì)于這三種土地分?jǐn)偡椒ǖ睦?，估價(jià)師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和不同用地的評(píng)估類型可以選擇適合的方法，但是在理論依據(jù)上都稍有欠缺，截至目前，全國(guó)范圍內(nèi)運(yùn)用這三種方法進(jìn)行土地面積分?jǐn)偟睦碚撘罁?jù)并不充分，估價(jià)中沒(méi)有相關(guān)的法律或者法規(guī)作為其支撐依據(jù)。

三、當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)有關(guān)地下土地面積分?jǐn)偧夹g(shù)的依據(jù)

2008年9月1日深圳實(shí)施《深圳市地下空間開(kāi)發(fā)利用暫行辦法》，該辦法第二十六條規(guī)定：“地下建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬登記，按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施，并注明‘地下空間。與地表建（構(gòu)）筑物、附著物連為一體的地下的建（構(gòu)）筑物、附著物，其土地權(quán)利確定為地表建設(shè)用地使用權(quán)，初始登記時(shí)與地表建（構(gòu)）筑物、附著物共同登記。不能與地表建筑物連為一體，獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下的建（構(gòu)）筑物、附著物，其土地權(quán)利確定為地下建設(shè)用地使用權(quán)，初始登記時(shí)獨(dú)立登記。地下建設(shè)用地使用權(quán)登記以宗地為基本單位，并通過(guò)水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定其權(quán)屬范圍?！痹撧k法規(guī)定與地表建（構(gòu)）筑物、附著物連為一體的地下的建（構(gòu)）筑物、附著物，其土地權(quán)利確定為地表建設(shè)用地使用權(quán)，初始登記時(shí)與地表建（構(gòu)）筑物、附著物共同登記，這就要求土地評(píng)估中將地上地下建筑視為一體，土地評(píng)估中適合運(yùn)用比例分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行土地面積分?jǐn)偅辉摋l對(duì)于不能與地表建筑物連為一體的建筑，規(guī)定進(jìn)行地上和地下土地使用權(quán)的單獨(dú)設(shè)權(quán)，適合用分層設(shè)權(quán)法進(jìn)行土地評(píng)估。此項(xiàng)管理辦法的實(shí)施，為比例分?jǐn)偡ê头謱釉O(shè)權(quán)法提供了行政規(guī)章的支持，是全國(guó)首個(gè)關(guān)于地下空間設(shè)權(quán)的行政規(guī)章制度。

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