徐州醫科大學校外教職工宿舍區物業管理現狀探討

葉楠

【摘 要】長期以來，全國各地高校建立了不少教職工宿舍，教職工也都習慣了學校對其宿舍區的物業管理、日常維修等提供服務，學校對于教職工宿舍區的管理還是按計劃經濟時期大包大攬政策來實行的，隨著市場化不斷加深，社會上新興小區不斷建立，教職工宿舍產權也都發生了顯著變化。很多教職工或賣或租宿舍，實際住宿的教職工越來越少，基于這一點，很多高校相繼撤走了物業服務，由教職工自治管理或自行引進物業公司管理，徐州醫科大學也不例外。本文針對學校物業服務撤出后職工宿舍區及所屬社區居委會進行調研，提出一些思路和方法。

【關鍵詞】教職工宿舍區；物業管理；物業服務

隨著市場經濟的深入，高校教職工宿舍區物業管理也進一步發生變化。一部分高校已經不再負擔教職工宿舍區物業服務，而由教職工自主引進社會上物業公司進行管理；一部分高校依然承擔著教職工宿舍區的物業管理、公共用電、公用設施維護服務。推進高校教職工宿舍區物業管理改革，對建立健全高校教職工宿舍區物業管理制度，構建安全、穩定、和諧校園環境具有重要意義。

1 徐州醫科大學校外職工宿舍區原物業管理狀況

1.1 思維觀念尚未轉變

徐州醫科大學共有7處教職工宿舍區，全都分布在校外，且非常分散。學校向每名教職工收取3元/月物業管理費，宿舍區的物業服務由學校指派的物業公司提供，費用由學校來結算。可以說學校向職工收取的物業費遠遠低于物業公司的服務費，學校承擔著絕大部分的物業服務費。另外，小區的房屋修繕、地下管網疏通、安全保衛、衛生保潔、配套設施添置及公共照明，全是福利性的，所有服務都是由學校免費提供，這也給學校本不寬裕的辦學經費帶來不小的壓力。深受長期計劃經濟思維影響，廣大教職工只要是出現下水管網堵塞、房屋漏水等情況，首先來找學校后勤處，學?；诎踩?、穩定考慮，不得不安排財政經費維修。

1.2 房屋老化、基礎配套薄弱

學校教職工宿舍大部分是上世紀90年代所建，限于當時條件限制，高校住宅區以解決教職工住宿為主，因而這些老宿舍小區的設計、規劃不是很合理、配套不齊全。各種公用設施如自行車棚、消防、線路、監控設施嚴重老化，停車位、綠化嚴重缺乏，房屋老舊等等。

1.3 住戶成分復雜

當初教職工宿舍區完工時，產權是歸各個教職工所有的。隨著經濟的發展，個人對住宅要求不斷提高，許多職工出售、出租房屋，房屋產權由單一化向多元化發展，教職工宿舍區住戶發生了顯著變化。由原先教職工集聚地變成教職工、社會人員集聚地。大部分教職工宿舍區1/3出售、1/3出租、1/3入住，個別宿舍區甚至只有幾戶教職工入住。

2 徐州醫科大學校外職工宿舍區物業管理現狀

由于學校教職工宿舍實際入住率較低，很多房屋產權都已變更，學校研究決定撤走學校委派的物業公司，由職工自治管理或自行引進物業公司管理。筆者走訪了職工宿舍區及所屬街道（社區居委會），聽取了居民及街道（社區居委會）意見和建議。

3 解決方案

3.1 成立業主議事小組或業主委員會

良好的小區管理離不開健全的小區自治組織，完善的小區組織體系是小區規范管理的保證，只有在小區自治組織的管理下，小區物業管理才能順利進行，小區業主才能擁有環境整潔、和諧安全的小區環境。目前個別宿舍區已經成立業主議事小組，還有諸多宿舍區沒有成立此組織。經過調查發現，很多宿舍區無人操持成立議事小組或業主委員會這件事，建議學校工會、離退辦等能部門應深入到教職工中去，敦促其成立議事小組或業主委員會。

3.2 積極做好廣大教職工思想工作，轉變觀念

目前，高校教職工宿舍區物業管理向市場化運作進展不大的主要原因是改革觸動了廣大教職工的切身利益，由原先的學校大包大攬轉變為現在的購買服務，很多職工不適應，觀念一時沒有轉變過來，這就需要做好教職工的思想工作，同時有關部門應加強政策宣傳。通過張貼文件等方式，加強對教職工住戶的思想教育，幫助其理解文件精神，貫徹執行好文件中的規定。

3.3 建議學校將修繕好的公共基礎設施交付于教職工有償使用

筆者在走訪教職工宿舍區發現，諸多宿舍區傳達室、自行車棚、監控設備、地下管網等破敗不堪。如果將這樣的公共基礎設施直接交由教職工自行管理的話，教職工大部分表示無法接受。為此，建議學校應將上述基礎設施修繕完畢后再交由教職工自行管理，學?？梢韵蚴褂谜呤杖∫欢ǖ淖饨?。

3.4 建議實行業主自主管理

由于徐州醫科大學教職工宿舍區非常分散且住戶不成規模，筆者經過調研，無論是街道（社區居委會）還是社會上物業公司接管宿舍區物業服務，費用都比同類小區要高的多，而且大部分教職工也表示無法接受此價格。其實，大部分教職工對物業服務的要求并不高，只是安保和保潔服務。鑒于此，教職工自主管理是最好的方案。教職工可以通過議事小組或業主委員會收取住戶物業費，并通過議事小組或業主委員會自行招聘保安、保潔人員等。

【參考文獻】

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[責任編輯：朱麗娜]endprint