北部灣地區土地宏觀調控對房地產發展的影響研究

摘 要 近年來北部灣地區的房地產業得到了迅速發展，但同時也存在不少亟待解決的問題，如土地政策如何對房地產市場產生影響和調控。本文以近年來北部灣地區土地政策參與房地產市場調控為切入點，橫向分析了北部灣地區六大城市的房地產市場的發展現狀，結果顯示，北部灣地區土地調控能夠對房地產市場產生一定的影響，但具有滯后性。在此基礎上，針對北部灣地區土地調控與房地產發展提出行之有效可供參考的建議和對策。

關鍵詞 北部灣地區 土地政策 宏觀調控 房地產市場

基金項目：本文系2014年廣西高校科學技術重點項目《廣西北部灣地區土地宏觀調控決策支持關鍵技術研究與示范》（ZD20 14119）、2016年度廣西科協專項課題（桂科協[2016]Z-05）、2016年廣西（東盟）財經研究中心開放性課題（2016DMCJYB01）、廣西財經學院稅務碩士專業學位點建設研究課題（2016SSZ04）、廣西財經學院區域經濟學自治區級重點學科項目（QJ2014005）、廣西財經學院社會保障自治區級重點建設學科（2015SBZ01）、廣西高校優秀中青年骨干教師培養工程、廣西財經學院中青年學術帶頭人培養對象項目和廣西重點學科“管理科學與工程”建設經費資助的研究成果。

作者簡介：謝凌凌，廣西財經學院管理科學與工程學院副研究員，研究方向：公共治理與公共政策。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.229

快速城市化雖然帶來社會進步，但同時也產生了諸多問題，一方面大量農村人口涌入城市導致城市住房緊張，房價漲幅過快；另一方面作為房地產開發企業生產“原料”的土地卻出現利用效率低下、生態化環境破壞嚴重等一列問題。土地和房地產之間的矛盾嚴重凸顯出來。如何正確看待土地政策參與市場經濟的宏觀調控，如何正確理解土地政策對房地產市場的影響，進而促進房地產市場的健康發展，是政策制定落地后需要考量和評估的課題。

一、北部灣地區土地政策參與房地產市場宏觀調控的特點

2008-2015年期間，從國家到地方，圍繞北部灣地區的發展先后制定了近二十個相關的土地政策，并表現出以下兩個鮮明的特點：

（一）長期與短期調控相結合

在短期宏觀調控上，主要通過調控新增加的建設用地的供給結構、供給規模和供給節奏來調控房地產開發建設的規模和開發速度。在長期調控方面上，主要目標是促進房地產業的產業結構的調整、經濟發展方式的轉變和北部灣地區的區域經濟的協調發展。

（二）土地調控主要從供應的角度入手

從北部灣地區制定的政策看，在限制投資過熱情況下，一方面以限制土地供應量為主要手段，目的是發揮土地的“釜底抽薪”的作用，如2010-2011年北部灣地區的土地供應量減少，2011年同比2010年的土地供應量減少了35.69%。另一方面，則以調整供應節奏和土地供應的結構為調控手段，嚴厲打擊囤地、炒地、閑置土地的行為。同時，對普通商品房、廉租房和經濟適用房等采取激勵的方針政策，優化房地產住房結構，達到調控商品房銷售市場、穩定商品房銷售價格的目的。

二、北部灣地區主要城市房地產市場現狀分析

從商品房銷售均價看， 2008年后廣西區內房地產迅速發展，商品房銷售均價呈逐年遞增趨勢，反映出廣西區內商品房購買需求不斷形成并一直保持強大購買力；從商品房供給看，2010-2012年底房地產開發企業竣工面積大幅度增多，這一方面反映出房地產市場的供給量加大，房地產市場呈現火爆的景象，另一方面也反應映了廣西區內房地產開發用地的供給量較2010年前有所增加。不過，隨著“國十一條”的出臺，國家土地調控政策對北部灣地區主要城市房地產市場的影響逐漸凸顯。政策出臺后的一年北部灣各市的房地產市場需求和房地產開發投資都有所下降，達到了政策抑制房價過快增長的預期結果，使北部灣地區2011年后的房地產市場回歸理性發展。

總體而言，北部灣的房地產市場發展狀況相對于我國一線沿海城市房地產還處于初級階段，從樓盤的品牌質量、規模以及開發量等來分析，北部灣地區的房地產市場現狀都無法與我國一線沿海城市及經濟特區相比。因此，無論是從開發規模還是品牌質量上，北部灣地區的房地產開發企業都需要結合各城市未來發展方向、地理區位優勢和國家政策支持尋求房地產市場投資開發的機遇，避免盲目發展。

三、北部灣地區土地政策參與房地產市場宏觀調控的影響因素分析

土地供應量對房地產市場有三個方面的影響，首先是房地產產品的供應量，其次是生產和消費預期，最后則是對房價的影響。其中，對房地產產品供應量的影響主要受房地產開發周期的影響，并需要一定周期方能顯現；但對房地產的投資和消費的影響卻是迅速而又顯著的；對房價控制則主要來自于土地成本的控制。

（一）土地政策對北部灣地區房地產影響的積極因素分析

根據北部灣地區現行的土地管理制度和國家土地政策，結合北部灣地區土地調控對房地產發展的影響，可總結出以下土地調控政策對房地產發展的一些積極作用。

1.土地宏觀調控有利于市場的公平競爭

北部灣地區的招、拍、掛等土地出讓政策的實施，使土地供應信息透明化，在一定程度上保證了房地產開發企業的平等競爭機會。

2.有利于政府管理的科學化

針對土地供應量，北部灣地區六市每年都在年初制定和公布土地供應計劃。土地供應計劃是城市土地市場供應的基礎，有利于城市土地管理的科學化及合理化，提高土地管理的規范性。從目前來看，北部灣地區六市每年實施的土地供應計劃，能夠合理的調控房地產市場的土地供應結構和數量，滿足市場的需求，保持房地產市場的健康穩定發展。

3.有利于提高土地的開發效率，抑制房價過快上漲

從土地供應的開發程度來看，北部灣地區各市政府先對計劃供應的土地進行初級開發，再按照招、拍、掛的出讓方式進行土地使用權的出讓。這一做法縮減了房地產開發企業的前期開發工程量，減少了建設工期，使土地轉化為新增商品房的時間縮短，及時補充房地產的市場供給，抑制房價過快上漲。

（二）土地政策對北部灣地區房地產影響的消極因素分析

1.土地供應的結構的不合理

目前，北部灣地區的保障性住房供應面積占供地總量比例較少，特別是市場公共租賃房供給量嚴重不足。隨著北部灣地區開發建設力度不斷加大，進城務工外來人員對政府公租房需求量不斷增加，但公租房的建設量不能滿足市場需求，且準入門檻高，這對城市發展和北部灣地區民生保障十分不利，存在引發社會問題的潛在風險。

2.土地政策作用的滯后性

由于土地政策生效具有滯后性，因此土地利用需要進行預見性、前瞻性的合理規劃。從目前情況看，由于此項工作匱乏，北部灣地區大多只能依靠臨時出臺的土地調控政策進行市場調控，無法從根本上解決房價虛高問題。

3.土地管理制度有待完善

近年來北部灣地區不斷出臺的土地政策，都強調對囤地、炒地、閑置土地進行嚴厲打擊，然而政府對行為的懲罰力度一直“雷聲大，雨點小”，在實際執行中缺乏強制性和法制性，從而導致政策實施脫離預期，造成土地囤積和資源浪費。

四、北部灣地土地政策對房地產發展調控的對策

房地產是國民經濟命脈，也是與民生相聯的基礎產業。商品房從誕生之日起，就受到國家宏觀調控的影響。土地政策作為房地產市場宏觀調控的工具，不僅能夠調控房地產市場的供給量和供給價格，更能滿足國家經濟可持續發展戰略的要求。

優化北部灣土地政策對房地產調控的對策：

（一）政府應從總體上把握土地市場的供給和需求，加強政策調控的力度

1.改善房地產住房用地供給結構，把保障性安居工程的建設落到實處。保障性住房用地由政府部門主導供給，商品房用地供給交由市場主導。土地政策的落腳點要從重視土地供給量轉變為同時關注供給結構和土地供給量。

2.土地市場作為市場經濟理論上不應受政府干預。但在我國，由于地方政府作為土地市場主導者的地位目前無法改變。因此北部灣各市的地方政府在理論與實際、應然與實然的切換間，應承擔的主要任務和扮演的角色是，根據市場運行狀況預期房地產發展的需求，做好市場監測，控制土地供給量，解決供需矛盾，達到抑制房價上漲的預期。

（二）發揮政府的職能，完善土地市場監督管理制度

1.完善土地供給制度。在招標過程中，既要考慮高價者中標，也要嚴格把握進入公開競標房地產開發企業的實力，更要考慮消費者的承受能力，以及可能產生的社會效益。

2.加強節約集約用地的管理政策，嚴格項目退出機制。一方面嚴打囤地、炒地、閑置土地行為，嚴格項目準入政策，強化土地節約集約利用的評價。另一方面，繼續嚴格實行農村宅基地管理政策，對未及時開發土地的房地產開發企業堅決依法收回，重新配置。

（三）加強土地市場和房地產市場的法制建設

一方面，政策的執行力度往往弱于法律的執行力度；另一方面，政策出臺所需的時間比較短，過于頻繁的采取土地政策會使得市場波動也隨之頻繁。因此，規范土地市場，既要執行政策，也要強調法律，法律法規的完善，才是長期維護市場穩定的辦法。

（四）進行土地和資金的優化配置

敦促房地產企業優化自身資源配置，特別是優化土地和資金鏈配置，同時監督加快現有項目開發建設進度，提高產品品質，樹立口碑。

（五）加快建立和完善城鄉統一的土地市場的運營機制

建立城鄉統一的土地市場運營機制，是黨的十八提出的土地新政的主要內容之一。由于北部灣地區的城市發展遠落后于我國一線和沿海城市，因此更要不斷加快建立和完善城鄉統一的土地市場來保證北部灣地區的區域內的房地產市場平衡發展。

（六）土地新政背景下，對北部灣地區的土地管理制度改革要繼續深化

繼續深化北部灣地區城鄉集體經營性建設用地流轉、土地“只征不轉”、城鄉建設用地增減掛鉤、低丘緩坡荒灘等未利用地的綜合開發利用、城市低效土地再開放利用等改革。

（七）加大金融、貨幣等宏觀調控手段的支持力度

土地調控政策對房地產市場的調控作用相當，且具有滯后性。因此，房地產市場發展過熱、土地政策未及時產生效用時，需要政府相關部門加強金融和貨幣政策的宏觀調控手段支持，引導資金對項目的投入，刺激消費者的需求，從而促進北部灣地區各市的房地產市場健康平穩的發展。

（八）規范對房地產中介機構的管理，完成去庫存的目標

目前北部灣地區的房地產的首要問題依然是去庫存。政府相關部門應鼓勵地產中介機構在北部灣各市發展，但同時還要規范對中機構的管理，使得房地產中介服務市場法制化和規范化和迅速發展，進而緩解北部灣地區商品房去庫存壓力。

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