一房二賣問題研究

摘要：房子對于中國人來說并不簡簡單單是一件商品，而是被賦予了“家”的含義，房子已經成為需要很多家庭花很多年奮斗拼搏的大件商品，房屋需求量一直在呈直線上升的趨勢，房地產市場供不應求的趨勢越來越明顯，這就導致一房二賣的現象越來越多。出賣人，房地產商對更多利益的追求、過低的違約成本、法律監管不力、法律制度的不完善等因素都導致了一房二賣現象層出不窮。本文在分析一房二賣的情形，出現的原因的基礎上，研究針對一房二賣現象的救濟途徑，意在保障買房者的利益，維護房地產市場的良好秩序。

關鍵詞：一房二賣；原因分析；合同效力；救濟途徑

中圖分類號：D922.29文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）23-0208-01

作者簡介：樊麗霞（1992-），女，漢族，山西臨汾人，吉林財經大學法學院，法律碩士研究生，研究方向：民商法。

一、引言

我國住房制度的不完善和快速的城鎮化進程導致我國房地產市場混亂，2007年確立了房屋權屬登記制度，這種混亂的現象才有所遏制。但是，在2007年以前，未登記的房屋權屬仍舊沒有公信力，而且對于農村宅基地、房改房之類的房屋所有人因沒有房屋變動需求而沒有登記的動力，這些都導致混亂現象仍然存在，并不能完全的根除。最高人民法院在2003年出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中就一房二賣的問題作了專門的規定，對于房地產商一房二賣的行為規定了應承擔不超過已付購房款的懲罰性賠償責任，且不說這一規定在實踐中能不能達到理想的效果，這一規定的對象僅僅是針對商品房，對于廣泛存在的二手房買賣并不能納入其調整范圍，對于二手房買賣是應依據合同法還是物權法也沒有定論，因此，一房二賣現象值得進行具體深入的研究。

二、房多賣的原因分析

（一）出賣人對利益的追求

房屋是高價值的商品，加之供過于求的現狀，在出賣人已經與第一買受人簽訂買賣合同之后，再遇到出家更高的第二買受人，出賣人很容易出于對利益的追求而與第二買受人再次簽訂買賣合同，對于地段更好或者學區房之類的房屋，更可能出現第二買受人出價遠遠高于第一買受人的情況，利益誘惑也就更大。利益誘導下甚至會出現第一買受人已付全款且實際居住的情況下，出賣人依舊與第二買受人簽訂合同并辦理過戶登記，使得第一買受人利益受損，合同陷入履行不能。

（二）出賣人違約成本過低

現有法律對出賣人違約的一房二賣行為的懲罰力度遠遠不夠。出賣人僅需承擔解除合同、返還財產、賠償損失等違約責任和略顯嚴厲的不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任，但是其再次出售房屋后所獲得的利益甚至在賠償這些責任后仍有大量盈余。違約產生的高額回報和微末代價使得房地產開發企業周顧商業信用大量一房二賣甚至多賣來賺取其中的價差，實現其利益最大化。

（三）法律規定方面的因素

我國物權法規定一物一權原則，兩者以上均簽訂買賣合同之后就會出現當其中之一擁有房屋的所有權之后，其他人的權利得不到實現，合同陷入履行不能，糾紛便會出現。我國法律將引起物權變動的原因行為和結果行為進行區分，房屋買賣過戶登記不是合同的生效要件，基于這種區分使得房屋買賣合同的生效和房屋所有權的取得之間存在一定的時間間隔，在這個時間差上，就會出現出賣人熟更高買價的誘導而與第二買受人再次簽訂買賣合同，如果第二買受人權利意識較強，很快辦理房屋過戶登記的話，第一買受人便得不到房屋的所有權。

三、一房二賣的救濟途徑

房屋的特有屬性導致有關合同一旦得不到實際履行，便會造成很大的損失，甚至于不可彌補。且房屋的價值受到位置，附近基礎設施，環境，交通等無法用金錢估量的因素影響，對于有特定需求的購買人，其損失是沒有辦法確定的。《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定的救濟方式亦是存在局限性的，其一，使用范圍過窄，對于現時普遍存在的二手房買賣并不適用；其二，其規定的數額范圍浮動比較大，法官自由裁量權過大，而且實踐中，法院最終判定的數額往往是價款的一定比例，沒有完全的進行市場評估然后做出相應調整，使得購買人的權益不能得到有效的維護，對于簽訂合同時間久遠的購買者，過快上漲的房價導致即使一倍賠償也無法彌補損失。

如此，建議如下救濟：

第一，債權救濟。若第二買受人先于第一買買受人取得房屋的所有權，第一買受人可以基于第二買受人故意違背善良風俗造成第一買受人損害進行侵權救濟，請求第二買受人以恢復原狀的形式承擔侵權責任，幫助第一買受人變更所有權登記。

第二，合同救濟。第一買受人可以向出賣人主張其所得利益作為損失范圍，既補償了第一買受人，亦使得出賣人沒有利益可尋從而遏制一房二賣現象的發生。

四、結語

現代社會，財富的累積已經從一般生活資料延伸至房屋，土地使用權等不動產，房、車也已經成為人們的消費常態，對于一房二賣的懲罰性賠償已經到了必須給予高度關注的地步，應當明確對一房二賣進行懲罰性賠償的法律規定，在擴大范圍，明確賠償數額的同時，應該拓寬救濟途徑，使得救濟多樣化，切實保證購買人的利益。

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