法國人以房養老的操作模式

麗薩

在法國有一種“以房養老”形式：買家在老人在世時以租金形式支付老人的生活費，待老人去世后全權獲得這套房子。在法國，這叫做“老人房”（Viager）。這種房子在中介所的起價很低，但就像一場賭注，如果老人很早去世，那么就可以少交房租，如果老人健康長壽，那么就要多交。本期，我們就來聊一聊關于老人房的那些事兒。

什么是老人房？

從中文翻譯來看，老人房，其實就是老人賣的房子。從法語名字來看，viager，意思就是終身的房子。合起來看就是“老人賣的終身的房子”，意思就是老人到去世才真正讓出的房子。具體來說，法國老人有一種養老的方式，那就是如果他們有房子，可以提前找好房子的買家，然后由買家先付一部分購房款，類似于“首付“，然后每個月再支付給老人一筆房租，作為老人的生活所需，直到老人去世，這個房子就可以歸買家占有了。

為什么會存在老人房？

黑格爾說，存在即合理。所以，既然存在老人房，那么就一定有它存在的道理。

對于買家來說，在簽訂購買合同的時候并不需要支付大額的購房全款，而只需要付一小部分款項。這比較適合想要買房但是又一下子沒有足夠資金的人。同時，也比較適合想要貸款買房，卻因各種原因貸不了款的買房人。此外，對于買家來說，這也可以理解成每個月定期儲蓄一筆錢，而且還有希望通過這種方式撿到便宜（前提是賣方老人在簽訂合同后的很短時間就去世了）。

對于賣家老人來說，從簽訂賣房合同直到自己去世，每個月都會有人給自己支付一筆款項用于生活開銷，這樣很好的保證自己可以安享晚年。而且，一般想要把自己的房子以老人房形式賣出去的老人，都是沒有子女的老人，這樣一來，也解決了他們的房子的繼承問題。

老人房售價是如何定的？

原則上，跟一般的房子一樣是由買賣雙方協商確定的。但是特別的是，老人房的買賣除了需要考慮房子的市值以外，還要把賣家老人的歲數和健康狀況考慮在內。

具體說來，價格是由兩部分組成：一個是首付，一個是房租。首付就是在簽訂購房合同的時候，買家需要先支付的一部分款項。關于房租的確定比較復雜，一般要考慮按照法國老人的平均壽命來看，這個老人還可以活大概多少年。而且，如果是一對老夫妻共同賣老人房，那么這個因素也要考慮進去，因為如果是兩個老人，那么買家要支付房租一直到最后一個老人去世才停止。

合同里有時候還會規定每月支付的房租會根據政策的規定定期小范圍的變化。

各項費用都由誰來承擔？

嚴格來說，只有當老人去世的時候，買家才真正可以占有這個房子。那么，當老人仍然還住在房子里的時候，這期間一切修理和保養相關的費用都是由老人自己承擔的。除此以外，水電瓦斯電話網的費用，還有居住稅也都是由老人自己來承擔。

對于買家來說，從簽訂購房合同之時起，每年的土地稅是由買家來承擔的，除非買賣雙方在合同中作出相反的規定。

老人房與一般房子有什么不同？

如果我們購買一套正常的房子，那么房子價格都提前定好了。而且買家和賣家的權利義務什么的一般也在房子付款交接后基本就完成了。也就是說，一般情況下，交了錢領了房子鑰匙，那么買家和賣家基本上就沒有什么關系了。但是老人房不一樣。同樣的，簽訂了老人房購買合同之后，直到老人去世時，我們才可以知道自己這筆買賣是賺是賠。從合同簽訂之時起，直到老人去世這段時間，有可能是一年兩年，也可能是十年二十年，這段時間買家和賣方老人之間一直有著千絲萬縷的聯系，兩方的權利義務自合同簽訂至老人去世這段時間一直持續。

所以，說千句道萬句，購買老人房本身而言就是一種風險投資。

當然，也存在一種可以規避風險的購買方式，買賣雙方可以在合同里提前定好，交付多少個月的房租。如果老人提前去世，那么買家仍然需要繼續向其繼承人支付房租；如果到了期限，老人并沒有去世，那么買家也可以按合同規定停止交房租。