物業管理發展的探索

申衛兵

摘 要：隨著我國經濟建設蓬勃發展，人們對房屋的需求增加，政府對城鎮住房制度改革的力度也不斷深化。物業管理是房地產市場終端的消費環節，文章以安鋼集團物業管理現存的問題為例，探尋解決方案，并對未來項目物業管理的運行模式進行了思考與探索。

關鍵詞：物業管理 存在問題 解決方案 思考與探索

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）06-289-02

物業管理作為現代房屋管理的模式之一，實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制。物業管理是現代化城市管理中必不可少的重要環節。

物業管理受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境等諸多因素的制約和影響，其規范化發展仍是一個艱難的探索過程。

一、安鋼集團物業管理現狀及存在的問題

為解決公司職員住房問題、體現公司的人性化管理，安鋼集團公司先后在廠區附近建設了六個職工住宅區和一個高層住宅區，共建設職工住房13000千多套，建筑面積有100多萬平米。日常物業維護工作由締拓公司負責管理。但近年來，隨著各項配套設施的老化，職工住宅小區管理成本持續上升，締拓公司出現入不敷出、必須依靠集團公司補貼才能維持經營的現狀。為解決這一問題，安鋼集團公司于2005年成立金信房地產開發有限責任公司，從此正式確立了地產市場化道路。截至2016年，先后開發了安鋼御景園、河東小區、紫薇家園等多個住宅小區，且實行企業自管模式。但自管公司一直處于虧損狀態，為了扭轉該現狀，集團公司決定按照市場化、社會化、專業化原則進行招標，最終選聘了盛潤物業服務有限責任公司。然而經過五年多的運作，外聘物業的弊端也開始顯現，由于未達成協議，2010年盛潤物業退出，這直接導致御景園業主集體上訪，給安鋼聲譽造成了極大不良影響。

二、目前物業管理行業的現狀及發展

目前中國的物業管理市場容量很小，市場主體不規范，效率也較為低下，因而難以保護業主和物業使用人的權利，而這又將會危及物業管理公司的生存及發展，因此，要推動中國物業管理的進一步發展，當務之急是要實現物業管理的現代化。

隨著中國房地產市場的蓬勃發展，誕生了一大批千億級地產航母，縱觀這些企業，都有一個共同特點：自建物業服務企業來管理自己開發的小區。目前這些物業服務企業經營能力良好，為公司贏得了很好的口碑，進而又促進了樓盤的銷售和公司品牌的塑造。以此為據，我們公司研究了眾多中國優秀物業服務企業的發展歷程，發現：過去地產公司一直把物業服務當作地產的“末端環節”，物業企業的好壞和地產無關，兩者是截然分離的。導致開發商在建設小區的時候未考慮日后物業服務的便利性和成本，為后期高昂的物業服務成本埋下隱患，而物業服務企業在樓盤接管后才發現問題，這對地產企業的聲譽造成了無可挽回的損失。為解決這一問題，很多地產企業提出了“地產與物管一體化”戰略。即物業服務企業參與地產前期開發階段，合理安排布局建設，以降低后期物業運營成本，讓利于業主，形成良好的客戶體驗，提升產品的競爭力，促進公司后續項目的銷售。

三、新的物業管理模式的探索

良好的物業管理可以改變城鎮面貌，改善人們的生產、工作和生活環境，可以提高城鎮居民的精神文明素質和現代化城市意識，可以加強社會治安，有利于居民安居樂業，也能夠增加人們就業機會。物業管理通過全方位的社會化、專業化的服務，還承擔著加強城市精神文明建設的重擔，加強物業管理，也能使整個社區精神文明建設邁上一個新臺階。

物業管理既區別于傳統房屋管理，也區別于一般企業的經營管理。推行物業管理，就是因為這種管理方式與傳統的管理模式不同，它采用有償服務的形式，具有一定的造血功能，但又不以盈利為最終目的。隨著市場經濟的進一步發展，物業管理的經營性特點也將越來越明顯，有盈利而且可以獲得平均利潤。

安鋼御水園是安鋼建設又一大型綜合型物業社區，擬開發面積53萬平方米，小區配套設施齊全，包含有住宅、商業、幼兒園、診所、銀行、活動中心。為建設安陽市一流的、高品質社區，樹立企業良好形象，優質的物業服務必不可少。

房地產企業成立物業公司一般由兩種途徑：一是與大型物業服務企業成立合資公司；二是成立國有獨資公司；現擬將這兩種模式運用在該項目中。

（一）成立合資公司

按照《物業服務企業資質管理辦法》的規定，由于面積過大。安鋼御水園項目需要一級物業服務企業來進行物業服務，這就需要和一級物業服務企業成立合資公司來滿足國家對企業資質的要求。而且大型物業服務企業具有獨特的極具競爭力的管理模式，通過合資使得物業公司可以快速盈利，降低經營風險，小區的品質也較高。

而且成立合資物業服務公司國有資本應當參股而不控股，股本應當在50%以下，這樣既可以發揮民企經營靈活的優勢，又通過國有企業的規范經營和良好的信譽度共同打造一個高品質住宅小區并能夠持續盈利保持國有資本的保值增值，同時也符合國家關于國有企業發展混合所有制的產業政策。但缺點是沒有成立獨資公司對公司的控制權充分，在利潤分配上少。

（二）成立獨資公司

如果金信公司要成立一個國有控股獨資公司，該項目則必須分期分批開發，且一期開發面積在20萬平米為宜。而且在成立物業服務企業的時候應當引進購買大型物業服務企業的管理咨詢服務，所謂購買管理咨詢服務就是和一家大型物業服務企業簽訂管理咨詢服務合同，讓大型物業服務企業幫助我們建立一套行之有效的物業服務經營體系，招聘培訓物業服務企業員工，公司盈利后交給金信公司，俗稱“交鑰匙工程”。

成立獨資公司的優點是公司控制力強、利潤有保證、可以更好的為地產公司發展服務。安鋼御景園一期服務可以采用包干制費用成本控制制度，根據諸如《物業管理服務收費管理辦法》、勞動力市場價格及安陽市最低工資標準、同行業物業管理服務費用測算經驗與本小區實際情況，制定了物業服務管理費用成本表。

然而，成立獨資公司也有缺點，首先，公司經營風險大，民營企業經營機制更加靈活；其次，公司規模小，人員流動頻繁，公司品牌號召力弱，難以引進高素質人才。

綜上所述，成立合資公司更加有利于集團物業管理。首先和大型物業服務企業合作，品牌號召力強、物業服務品質有保障，背靠大樹好乘涼；其次，合資公司經營風險小，大型物業企業都有一套先進、成熟、有市場競爭力的管理方法，物業服務經驗豐富，經營成本低，對于市場發展方向把握準確；再次，合資公司實力強可以引進高素質人才，維持公司人才的穩定。而且這也是符合國家對國有企業的政策要求。

通過對上述案例的研究，以求找到正確的應對策略，為物業企業能夠找到適合自己的經營模式提供便利。實現經營模式的創新與突破，實現物業管理的差異化，多元化經營，提升盈利能力，增加發展動能。

新形勢下，物業管理行業既要面對國內激烈的市場競爭，又要面對國際公司的挑戰。物業管理企業必須把握物業管理發展的趨勢，采用先進的科學技術管理手段，優化水平，采取多元化、差異化的經營策略，創造新的競爭優勢，為物業企業的生存與發展尋求對應方法，以求取得長期穩定的經營及利益最大化，使得企業在未來的競爭中利于領先地位。

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（作者單位：安鋼集團金信房地產開發有限責任公司 河南安陽 455004）

（責編：玉山）