營改增后商業地產企業的稅收籌劃探討

摘 要：“營業稅改為增值稅”這一政策是我國稅務制度的一次完善，政策的改革對于商業地產企業來說，既是一個絕佳的發展機遇，也是對于企業內部結構改變的一項挑戰，為了更好地適應這項稅務制度的改變，以免因企業內部結構的不合理而在此次改革中被淘汰，商業地產企業需要對增值稅的繳稅業務進行一定的籌劃，在合理籌劃各個經營活動中的稅收以及積極改變營銷策略的基礎上，與稅務機關保持良好的溝通關系。

關鍵詞：營改增；商業地產；稅收；策略變化

一、營業稅該增值稅的相關概念

1.營業稅改增值稅的含義

營業稅是針對我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或是銷售不動產的單位和個人所得收取的營業額所征收的一種商品與勞務稅，增值稅則是對我國境內銷售貨物或是提供加工、修理等勞務以及進出口貨物的個人以及單位，就其所取得的貨物或者是應稅勞務的銷售額以及進出口貨物的金額來計算應收稅款的征收方式，增值稅是一種能夠實行抵扣的一種商品稅。根據財務部以及國家稅務總局的有關文件，我國自2012年1月1日起在上海交通運輸行業以及部分現代服務行業，將征收營業稅改為征收增值稅。隨著我國經濟發展結構發生轉變，我國稅收制度需要針對不同的市場發展階段來進行調整，只有完全貼合國情發展的需要以及相關行業的實際狀況的稅收制度才能夠更好的促進我國經濟的健康成長，更好的推進我國社會的進步，更好的維護相關行業以及市場的穩定發展。

2.營業稅改增值稅的意義

在當前我國的稅制當中，增值稅和營業稅都占據著極為重要的地位，是我國流轉稅當中極為重要的兩個稅種，當前我國實行的增值稅和營業稅并行的方式很大程度上破壞了增值稅的抵扣鏈條，造成了增值稅的“中性”作用遭到破壞，就是營業稅和增值稅所征收的范圍不同而對增值稅的征收造成了一定的影響。征收營業稅會造成重復征稅，會對現行的許多服務行業造成許多負面影響，營業稅在征收過程當中不允許進行抵扣，造成了行業內部存在一定的稅務不公平的情況。當前所征收的增值稅的抵扣不夠徹底，這一制度不夠完善，消費增值稅的方式能夠很大程度上環節企業的稅負，能夠讓增值稅稅負逐漸趨于平衡。營業稅和增值稅并行的方式造成了稅收征管面臨重大難題，尤其是在現代市場經濟環境當中，隨著商品和服務種類的增加，二者的捆綁銷售情況出現的越來越多，造成了產品以及服務的準確劃分出導致稅收征管陷入困境。實行營業稅改增值稅的政策，希望能夠建立完善、科學的國家稅收體制，能夠完善稅制，消除征稅過程當中的重復征稅問題，進一步細化社會分工，推進第三產業的發展。

二、營業稅改增值稅對商業地產企業納稅的影響

1.積極影響

國家出臺的將營業稅改為增值稅征收的政策對于商業地產企業的納稅工作的進行具有一定的積極影響，首先營業稅該為增值稅之后，商業地產企業在之前繳納營業稅時所遇到的繳稅的抵扣、重復繳稅以及退稅等相關問題都可以得到有效的解決，這也是營業稅改為增值稅這一政策的主要目的。其次營業稅改為增值稅這一政策可以幫助商業地產企業實現內部的改造，在營改增政策的推動下，相應地需要建立增值稅進項以及銷項的抵扣關系，為了更好地適應繳稅的新政策新形勢，商業地產企業進行內部的結構調整就成為必要舉措了。最后，營改增政策的實行會對商業地產行業產生一種淘汰作用，在這種改革政策下，那部分企業規模小、自身內部管理不規范、與建筑行業的合作不達標的商業地產企業無法快速地適應新的市場環境，其所需要繳納的稅額不僅不會減少反而會增加，這樣就對企業的進一步經營帶來了一定的障礙與困難，進而導致企業的倒閉，因此營業稅改為增值稅的稅收政策對于商業地產企業具有一定的積極作用。

2.消極影響

每一個事物都具有雙面性，營業稅改為增值稅這一政策也是如此，對于商業地產企業的稅收既具有積極作用，也具有一定的消極影響。第一，營業稅改為增值稅這一政策當前還處在過渡階段，而商業地產項目的周期一般都為三五年，這就為商業地產企業的項目在實際繳稅過程中帶來一定困難，譬如說，商業地產項目在政策之前銷售需要繳納5%的營業稅，而在政策執行之后就需要繳納11%的稅，而相對應的房產的售價卻無法更改，這種情況下商業地產企業就面臨著較大的經濟損失，并且也為后期的土地增值稅的計算帶來的影響。第二，營業稅改為增值稅后建筑行業所需要繳納的稅額會有所提升，并且相應的也會影響到商業地產企業的經濟流轉，使得商業地產企業的項目收入有一定的減少，尤其是對于自身具有建筑部門的商業地產企業影響更大。第三，在營業稅改為增值稅的過渡階段，按照規定應對商業地產的老項目按照營業稅進行稅務繳納，對于新項目應該進行增值稅進行稅務繳納，而商業地產項目的周期一般較長，對于那些在早期簽訂了開發合同，但是卻遲遲沒有實施開發項目，已經發生過的費用以及簽訂過的合同不能夠進行增值稅的進項，這樣會增加商業地產企業在后期的房產銷售時所需要繳納的稅費。第四，商業地產企業需要按期繳納城市建設等相關項目的政府性規費，這種費用不屬于營業性質的收入因此不需要繳納營業稅，而在實行營業稅該增值稅的政策之后，政府性的規費仍然不需要繳納增值稅，因此商業地產企業在繳納政府性規費時不能夠獲得增值稅的發票，也就不符合增值稅進項抵扣的條件，進而不能夠在繳納增值稅的時候在銷項稅額中扣除，這就意味著商業地產企業需要付出更多的經濟支出。

三、營改增后商業地產企業的稅收籌劃建議

1.合理籌劃各個經營活動中的稅收

對于商業地產企業從開發到銷售各個階段的繳稅業務，首先，要做到各個項目的稅金的合理籌劃，才能夠實現項目總過程的繳稅的最優化，在營業稅改為增值稅的政策推動下，商業地產企業增值稅的納稅人需要提高對于增值稅抵扣的意識，及早改變原有的營業稅繳納的形式，以適應新的政策環境。增值稅的一般納稅人需要在商業地產項目開發的前期階段就介入，譬如說在前期的籌資以及建筑合作商的選擇就注重對于資金流動的管理，使得商業地產項目開發的各個階段都能夠符合銷售稅金以及土地增值稅的抵扣標準，并且加強對于增值稅發票的管理，在繳納增值稅時能夠在銷項稅額中進行一定稅費的扣除。其次，商業地產開發商在與建筑公司或者是建材供貨商進行合作時，要從多方面進行對比考慮，從而選出性價比最高的建筑商，商業地產企業在從建筑材料供應商處選購建筑材料時，可以向其索要增值稅的發票，以便在進行增值稅的繳納時可以進行進項抵扣，而若是在小型建筑材料供貨商處購買建筑材料無法進行增值稅的抵扣或者是增值稅的抵扣率過低，則可以與其在建筑材料的價格上進一步進行協商。第三，不同納稅對象的稅率之間具有一定的差異，納稅人可以利用這種稅率之間的差異來減少企業納稅的負擔，另外對于商業地產的增值稅，小規模的納稅人的進項稅率大于8%，因此為了減輕企業的納稅負擔，企業增值稅的一般納稅人可以申請成為一般納稅人。

2.積極改變營銷策略

合理籌劃商業地產開發過程中各個項目的繳稅業務，能夠有效減輕企業的稅務負擔，但是要降低商業地產企業的開發成本，提高商業地產企業的經濟利潤，就需要對商業地產項目的營銷策略做出一定的積極改變，一方面營改增政策的實施可以有效降低商業地產相關的稅務費用，而另一方面如果企業購置的建筑材料以及人力資源的價格上漲，也會增加商業地產項目的投入，從而使商業地產項目的利潤減小，此時就需要對商業地產的銷售項目進行升級改變，提高商業地產企業的市場競爭能力，擴大市場業務范圍，爭取實現企業的住宅項目與商業項目開發的同步進行。

3.與稅務機關保持良好的溝通

在營改增政策的推行下，商業地產稅務的征收部門由地方稅務部門變為了國家稅務部門，并且繳稅納稅的一系列政策與標準都發生了改變，在這種情況下，商業地產企業應當主動與稅務部門保持良好的溝通關系，即使詢問了解新政策下商業地產企業納稅新的標準與注意事項，明確增值稅的含義了解其相關知識。只有與稅務部門保持良好的溝通關系，面對政策的改變，根據新政策的要求進行稅務繳納業務的辦理，盡早地調整企業內部的管理政策以適應新的市場環境，為商業地產企業規范自身納稅行為，建立新的發展模式提供可靠保障，而不是墨守陳規拒絕改變。

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作者簡介：武瑩（1983.03- ），女，籍貫：陜西西安，學歷：研究生，畢業學校：對外經濟貿易大學，職稱：高級經濟師，研究方向：風險管理，單位名稱：中核房地產開發有限公司