我國房地產上市公司盈利能力分析

李朝

摘要：近幾十年來，我國的房地產行業整體處于上升水平。現在已經成為我國經濟發展宏圖中非常重要的一個版塊。怎樣去解析房地產上市企業的盈利能力一直是這個行業的一個非常重要的問題。在反映公司業績的財務報表中，可以分為企業獲得利潤的能力、償還債務的能力和持續經營的能力。其中獲得利潤的能力是這些指標中的第一重。基于上述，本文選擇深入分析中國房地產上市公司的盈利能力。首先，本文從企業獲得利潤能力的含義、財務因素以及房地產上市公司現狀相關指標分析等方面進行了詳細解說。其次，從獲取利潤能力的因素、發展、制約、穩健、持續五個點來詳細搭構了房產上市公司盈利能力的一個分析框架。最后，論文從企業內部治理和外部完善兩方面就如何提高我國房地產上市公司盈利能力提出了建議。

關鍵詞：房地產 盈利能力 上市公司

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2017）16-0170-02

一、我國房地產上市公司盈利能力影響因素

（一）穩健的會計政策選擇提高公司盈利能力

盈利水平反映了公司依照會計準則，在某個會計期間內的公司整個運營方面的成果。盡管公司的盈利水平受制于公司的實際財務狀況和運營能力兩個因素。但是，平穩有效的財務政策和健全的財務機制，將會給公司的獲利水平帶來巨大的影響，可以使得企業的經營狀況得到一定程度的提升。

（二）公司的規模大小與盈利能力呈正相關

公司的規模即公司的生產和經營規模，體現了生產資料和勞動力在企業內部的集中程度，進而反映了公司的生產和經營的能力。公司的盈利能力在一定范圍內與公司的規模呈正相關。這種正相關體現在總投資項目和規模效益兩個方面，投資項目越多、公司規模越大這個公司的盈利能力相應越強。

（三）企業盈利模式的獨特性提高盈利能力

企業獲利的方式可以體現在企業盈利模式的選擇上，主要體現在企業統籌規劃各個方面的資源，為自身創造具有高價值的盈利模式。當企業慢慢探索出自己獨特的經營模式時，就可以獲得比預期要高的收益，這就是提高企業的競爭力的重要方式。

（四）現金流越多公司盈利能力越強

公司在保障自己盈利水平方面有一個必不可少的因素就是現金流。當公司的賬本上出現關于現金流的凈收入時，就表明這個企業已經進入可以賺取利潤的時期。如果一個公司獲利逐漸增多時，就說明有很多現金進賬。

二、我國房地產行業上市公司盈利能力現狀分析

（一）營業凈利率下降速度變緩

由表1可知，2011-2015年我國房地產行業的上市公司的營業凈利率呈現倒U形結構，表明雖然我國房地產行業的收入穩中有升，但是獲得的凈利潤卻沒有回轉的跡象。

其中2013年的營業凈利率達到最大值，約為1.15。2012年和2014年我國房地產上市公司的營業凈利率分別為0.10和0.02，而2011年和2015年的營業凈利率均為負值，分別為-0.05和-0.07，雖然我國房地產行業的上市企業的近三年的營業凈利率逐年下滑，但是近兩年的數據表示下滑速度明顯變緩。以后的數據應該會有一個轉折，數據會有所提升。

（二）資產報酬率逐年下降

由表2可知看出，2011-2015年我國房地產行業上市公司的投資利潤率整體上呈現一直下滑的狀態，其中2013年的資產報酬率小幅度回升，達到約0.04，然而2014年和2015年大幅度下降，其值分別為0.03和0.02。

這個狀況意味著公司業務總額增長的同時，資產報酬率不一定提高。這幾年中，房地產企業總體沒有充分把資產利用起來，沒有發揮出最好的獲利性。在這種指標下滑的狀態中，房價還在一直不斷上升，泡沫太大吞噬了以后的一部分盈利。

（三）凈資產收益率近年大幅提升

股東權益報酬率=可供普通股東分配的凈利潤/平均普通股東權益*100%。

該比值是體現公司借助股東投入資產能帶來多大利潤的指標，是決定公司凈資產獲取利潤水平強弱的重要體現。

由表3可以看出，2010-2013年我國房地產行業的上市公司的資產收益率雖然下滑但波動幅度不大，相比2010-2013年，2013-2014年資產收益率的跌幅較大，其中2014年的資產收益率達到最低值，約為0.02。其中2015年我國房地產行業的上市公司的凈資產收益開始大幅度上升，達到了約值0.03。

由此可知，我國房地產行業上市公司的凈資產收益率雖然2014年下降幅度較大，但2015年開始有所回升，體現了近年來我國房地產企業的股東收益狀況開始好轉。也更加表明了以后年限數據會有所提高。

（四）成本費用利潤率波動幅度較大

成本費用利潤率=利潤總額/成本費用總額*100%。成本費用利潤率對于公司選擇經營范圍、選擇投資項目帶來的成效是非常有效的參數。

由表4可知，2011-2015我國房地產行業上市公司的成本費用利潤率的波動幅度較大，在此研究期間成本費用利潤率達到了最大值46.50%，最小值10.34%，兩者差值達到36.16%，從2013年至2015年持續下降。其中2011年的成本費用利潤率約為36.46%，2012年的成本費用利潤率下降約為24.83%，2013年的成本費用利潤率達到最高值為46.50%，之后2014年和2015年我國房地產行業上市公司的成本費用利潤率一直處于下滑趨勢，2015年其成本費用利潤率降至約10.34%。這表明了我國房地產行業近五年企業經濟效益的不穩定。

三、穩定并提升我國房地產上市公司盈利水平的措施

（一）加強對流動資金的控制

可支配資金的流動能力強弱性對于房地產行業來說是重要的經濟指標，資金流動的速度對于房地產行業來說是賴以生存的根基。如果一個房地產企業缺少可控資金和資金周轉率較低，很大程度上會造成財務風險。但是資金流動性速度的快慢需要辯證地看待，在考察企業資金流動率的同時也要綜合企業對自己是否合理分配，才能更加全面地考量企業存在的財務問題。在經濟學上，當營業額銷售總量不變的情況下，企業可控資金越高，資金周轉能力越強，所獲得的利潤總額就會更加可觀。因此，企業想維持盈利水平，建立風險預估機制，就要重視資金分配，資金流轉的情況，減少由于資金匱乏、周轉不靈原因形成的財務風險。

（二）多元化融資渠道

現如今世界經濟整體下行，國內實體經濟的不景氣和房地產行業制度不健全的發展使得我國房地產經濟尚處在發展上升階段過程中，房地產企業在這樣的大背景環境下融資渠道受限。除了基礎的融資借貸方式以外，尚未有更多的融資渠道。房地產行業在行業制度不完善的情況下缺少正確的引導。因此房地產企業要合理利用國家政策以及行業平臺，首先要提高自身的行業影響力，第二要拓寬融資渠道，通過融資上市、發行債券等方式積極拓展融資方式方法。

（三）完善企業治理機制

我國的房地產行業政策尚處在完善階段，房地產企業大多數也處在探究摸索階段，因此不管是從國家政府方面還是企業內部管理方面來說，都缺乏完整可靠的政策規則。企業內部結構不完善，片面追求經濟利潤，造成財務風險加重的可能性。因此，房地產企業應該積極關注響應國家政策，不斷建立內審內控機制，加強自身的運營能力，完善各個部門職能和統籌協助能力。使得企業權利分開又相互制衡，從制度方面避免財務危機。

（四）優化房地產金融環境

現如今我國房地產金融環境混雜，應努力優化我國房地產金融環境。我國應加大房產行業資源配置的效率，更全面地完善我國房地產金融制度，從而可以促進我國房地產行業上市公司的健康發展。另一方面，更應該提高房地產企業金融創新能力以及金融運行效率，由此提高行業服務水平與風險防范水平。最后，還應完善我國住房公積金制度，提高公民購房的便捷性，這些都有助于提升房地產上市公司的盈利水平。

（五）合理化房地產市場供應結構

隨著中國房地產市場改革深入化的增加，我國對住房的需求越來越多，對住房的質量越來越重視，房地產資金的供應也在不斷擴大。現在的土地規模有限，人口越來越多，買房的需求也越來越大。又鑒于現有的土地政策，有必要確保一定的耕地面積，但同時也需要滿足現代社會對優質住房需求的不斷增長，所以在房產供應結構的解決問題上有一定困難。而且現在中國住房需求多樣化，不僅包括大學畢業生住房需求的穩定，而且還包括一大批農民工。因此，為了中國房地產行業的可持續性健康發展，房地產投資者應該降低建設高價商品房的資金比例，進一步合理化中國房地產市場供應結構。這樣一來，不僅可以緩解我國大部分人的購房壓力，也可以使我國房地產行業穩定地提升盈利能力。

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責任編輯：于 蕾