專訪顧云昌：北京共有產權房是1998年房改后的又一重大創新

王紅茹

8月3日，北京市住房和城鄉建設委員會發布消息，新制定的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（下稱“辦法”）正式面向社會公開征求意見，這隨即被認為是給想買房又買不起房的人打了一針強心劑。

共有產權住房概念早已提出，2014年4月，住建部發布《關于做好2014年住房保障工作的通知》，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等6座城市為共有產權住房試點城市。

今年4月，住建部等部門發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出超大、特大城市和其他住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應。

《中國經濟周刊》記者專訪全國房地產商會聯盟主席、1998年房改方案主要執筆人之一顧云昌，請他對共有產權房政策作相關解讀。

共有產權住房的定位是保障房

《中國經濟周刊》：我們該如何理解共有產權房？

顧云昌：所謂共有產權住房，指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

共有產權房最大的特征是產權明晰，房屋產權由政府或者代持機構與購房人共同擁有，使用權屬于購房者。

這次北京提出的共有產權房實際上是對北京保障房體系的進一步完善，使保障房體系更加規范，帶有長效機制的特征，促進了保障房資源分配更加公平、合理，充分發揮改善民生和房地產市場調控雙重作用。現在用共有產權房規范過去曾出現過的經濟適用住房、限價房和自住型商品房等，雖然這些類型的房屋也發揮了一定的保障作用，但是不夠規范，產權也不夠清晰。特別是限價房，其到底是商品房，還是保障房都沒有說清楚。

《中國經濟周刊》：北京這次推出的共有產權房允許租賃，此前一些保障性住房不允許轉租，其定位還算保障性住房嗎？

顧云昌：關于共有產權房的定位，目前有不同的看法。因為其有特定的供應人群，而且有些限制條件，所以不完全是一種商品房。我認為共有產權住房的定位是保障房，或者說是通過市場化運作的、帶有保障屬性的住房。

現在的住房應該分為兩類：商品房與保障房。而保障房可分為兩種：公租房，以及新推出的共有產權房。在保障房中，共有產權住房屬于可以銷售、可以出租的類型。公租房、廉租房屬于可供出租的保障性住房。其實，市場經濟條件下建立符合中國特色的住房供應體系，應該包含兩個體系，商品房體系與保障房體系。

從現在的保障房體系來看，通過結構性改革，供銷售的與供出租的兩方面都有完善：一方面發展公租房，即通過租賃市場來完善住房供應體系，改變過去銷售市場很大、住房租賃市場很小的局面；另一方面，就是為深化住房供給側結構性改革，進一步完善住房供應體系，為滿足基本住房需求推出的共有產權住房政策。

共有產權房可以按照市場化的方式來運作，又有保障的功能。將來推行共有產權房和公租房后，我們的保障房體系就比較完整了，而且也更規范，產權性質也會更清晰。

兩大亮點：考慮“新北京人”需求；建立完善的退出機制

《中國經濟周刊》：辦法提出，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。您怎么評價這條針對“新北京人”的規定？

顧云昌：這次出臺的辦法最大的亮點或者說創新點，是把“新北京人”放進了共有產權房的供應對象。這對一線城市和重點二線城市具有非常重要的意義。

過去保障房中的公租房、經濟適用房、自住商品房等，主要考慮的是戶籍人口。統籌考慮非本市戶籍家庭住房需求，一是跟我國城鎮化目標相契合。我國城鎮化的目標之一就是農民工的市民化，如何解決非戶籍人口和戶籍人口享有同等權利，讓新市民“北京化”，這是我們的奮斗目標。二是考慮到精英、高端人才的流動。一些高端人才想來北京工作，卻由于房子問題受阻，現在二線城市在搶人才，北京既要轉移一部分非首都功能和人口，又要吸引人才。

《中國經濟周刊》：在轉讓規則上，共有產權住房購買5年后，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。您怎么評價共有產權房的退出機制？

顧云昌：共有產權房的推出，是對住房制度改革的一次深化，是對保障房制度的一種完善和創新，有完備的進入和退出機制，可操作性比較強。完備的進入和退出機制是《辦法》的另一個亮點，房屋的產權更加清晰，進入和退出都更加規范。個人購買共有產權房后，大部分產權是個人的，另外部分產權是代持機構的，但房本上會寫明“共有產權”。

房屋可以出租，也可以在5年過后按照市場價格銷售，比如你有70%的產權份額，出售時房屋價值300萬元，你將獲得210萬元，你購房時或許只出資180萬元，5年后就凈賺30萬元。也就是說，共有產權房跟商品房一樣能夠保值增值，這是1998年房改方案之后的又一重大創新。

推出共有產權房

不會影響商品房價格

《中國經濟周刊》：共有產權房推出后，其對北京商品房的房價會有什么影響？

顧云昌：商品房和保障房是兩個不同的市場，是兩種不同的人群在購買不同的房子。這就如同到國際品牌店買衣服和到批發市場買衣服，價格是不一樣的。商品房的價格完全取決于商品房的產品和消費者之間的供求關系，房價上漲是由于供不應求造成的。而需求有剛性需求、改善性需求和投資、投機性需求，現在抑制的是投資、投機需求，對改善性需求也有一定制約，比如提高二套房貸款首付比例等。所以，房價是由供應量和需求量來決定的，不要以為推出了共有產權房，就會影響商品房的價格。

《中國經濟周刊》：共有產權房可以在中小城市推廣嗎？

顧云昌：共有產權房應該說在所有的城市都可以推廣，特別是在房價過高的特大城市或者大中城市最能發揮作用。因為特大城市、大城市的房價過高，通過共有產權能夠降低購買的門檻，購買者有可能實際支付房價的70%、75%，或者80%，最低的還可能只有一半。實際支付比例可能根據不同的地段來定，比如中心地段房屋的支付比例可以考慮設定得低一點，但是最低不能低于50%。

中小城市也可以推廣共有產權住房，這是我們建立完善的住房制度的一個方向。早在10年前，像江蘇淮安這樣的城市就試點了共有產權住房，效果還是不錯的。