淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理

楊鷗

恒禾置地（廈門）股份有限公司（361000）

淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理

楊鷗

恒禾置地（廈門）股份有限公司（361000）

本文從房地產(chǎn)成本概念及組成出發(fā)，由淺入深的闡述了房地產(chǎn)成本動(dòng)態(tài)管理的必要性、房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本管理的重點(diǎn)以及實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程動(dòng)態(tài)成本管理的保障措施，從理論和實(shí)際操作上為房地產(chǎn)全過程、全成本動(dòng)態(tài)成本管理提供借鑒參考。

房地產(chǎn)；成本；管理

1 房地產(chǎn)成本的概念及組成

房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為核算對(duì)象，以正常房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)為前提，在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。從投資者（房地產(chǎn)）角度而言，它是為了獲得投資項(xiàng)目的預(yù)期效益而發(fā)生的建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)期(或?qū)嶋H)開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用，或指對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃、決策、實(shí)施、竣工驗(yàn)收等所有作業(yè)環(huán)節(jié)的全部支出費(fèi)用的疊加。就其構(gòu)成而言，可分為土地類費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用。

2 房地產(chǎn)成本動(dòng)態(tài)管理的必要性

從房地產(chǎn)成本的概念及組成可知，房地產(chǎn)成本管理既不局限于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的某一環(huán)節(jié)，也不僅僅是簡(jiǎn)單的預(yù)結(jié)算工作，而是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的全壽命周期、全成本管理。因此，房地產(chǎn)成本管理需要從項(xiàng)目前期策劃階段就開始介入，并在整個(gè)開發(fā)過程中對(duì)其進(jìn)行全過程動(dòng)態(tài)管控，以期實(shí)現(xiàn)最終的成本管控目標(biāo)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本管理的重點(diǎn)

就房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)周期來看，大體可分為前期投資決策階段、設(shè)計(jì)階段（含方案、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)階段）、招標(biāo)采購(gòu)及施工階段、竣工結(jié)算階段。與之相應(yīng)的，成本管理分為投資估算、目標(biāo)成本測(cè)算、目標(biāo)成本確定、動(dòng)態(tài)成本、結(jié)算成本分析及成本后評(píng)估階段。具體對(duì)應(yīng)關(guān)系如下：

圖1

3.1 前期投資決策階段的投資估算

投資決策階段在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要意義，它直接決定了項(xiàng)目是否實(shí)施，并對(duì)項(xiàng)目今后開發(fā)成功與否具有深遠(yuǎn)影響。此階段通過對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的初步定位、預(yù)期投資及收益進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，為土地競(jìng)拍中舉牌競(jìng)價(jià)提供指導(dǎo)。就成本管理方面而言，該階段的重點(diǎn)是是編制項(xiàng)目的投資估算。

為確保投資估算相對(duì)準(zhǔn)確避免誤導(dǎo)整體投資決策,測(cè)算過程中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)期產(chǎn)品定位、項(xiàng)目所在地具體情況，在參照行業(yè)同類產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，結(jié)合本公司自身開發(fā)水平以及對(duì)未來開發(fā)的成本漲幅預(yù)期進(jìn)行估算。

3.2 設(shè)計(jì)階段的成本控制及目標(biāo)成本的形成

據(jù)行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，約70%的建安成本由設(shè)計(jì)階段決定，而建安成本在整個(gè)開發(fā)成本中占有較大比重。因此，做好設(shè)計(jì)階段的成本控制，具有重要意義。具體而言：

在建筑設(shè)計(jì)上，通過對(duì)項(xiàng)目總平、戶型搭配、平面功能定位，進(jìn)行合理布置，控制好墻地比、窗地比、上部標(biāo)準(zhǔn)層層高、地下室層高及面積等對(duì)建安工程影響較大的技術(shù)指標(biāo)，同時(shí)對(duì)外立面、門窗及室內(nèi)精裝修等用材進(jìn)行篩選與把控。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，則通過設(shè)置合理的結(jié)構(gòu)安全系數(shù)，對(duì)基礎(chǔ)形式、單位建筑面積含鋼量、混凝土含量等進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。在安裝專業(yè)設(shè)計(jì)上，通過系統(tǒng)合理設(shè)計(jì)及設(shè)備參數(shù)合理選型，在滿足使用功能前提下達(dá)到成本優(yōu)化目的。而對(duì)于一些專項(xiàng)設(shè)計(jì)，如景觀工程、精裝修工程等，則可結(jié)合所開發(fā)產(chǎn)品的定位，通過單方造價(jià)限額設(shè)計(jì)來達(dá)到成本控制的目的。

在設(shè)計(jì)階段，隨著設(shè)計(jì)由方案設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)逐步深化,成本測(cè)算也相應(yīng)地在投資估算基礎(chǔ)上，逐步細(xì)化并趨于準(zhǔn)確，形成與各個(gè)設(shè)計(jì)階段對(duì)應(yīng)的多個(gè)測(cè)算版本。對(duì)于超預(yù)期成本的指標(biāo)，通過及時(shí)溝通反饋，內(nèi)部組織討論，分析原因并提出解決方案（反饋設(shè)計(jì)修改或提高預(yù)期指標(biāo)），以此來達(dá)到整個(gè)設(shè)計(jì)階段成本管控的目的，并在施工圖設(shè)計(jì)階段形成最終的目標(biāo)成本。

所謂目標(biāo)成本，是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。目標(biāo)成本一旦形成，將作為集團(tuán)考核項(xiàng)目公司的重要指標(biāo)。對(duì)項(xiàng)目公司而言，可將目標(biāo)成本項(xiàng)下的不同成本科目分解給相應(yīng)的責(zé)任部門，形成責(zé)任成本，以達(dá)到相互協(xié)作、全員管控的目的。

3.3 招標(biāo)采購(gòu)及施工階段的動(dòng)態(tài)成本管理

目標(biāo)成本最終確定后，在項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)及施工階段,為確保預(yù)期實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，需要對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤與預(yù)測(cè)，即動(dòng)態(tài)成本管理。

所謂動(dòng)態(tài)成本，是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果，分為已發(fā)生成本與待發(fā)生成本兩部分，其具體構(gòu)成如下：

圖2 動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成圖

就建安工程而言，對(duì)于待發(fā)生成本，在招標(biāo)采購(gòu)環(huán)節(jié)通過擇優(yōu)選擇項(xiàng)目合作單位，將發(fā)包成本有效地控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)；而對(duì)于已發(fā)生成本，則要控制好施工過程中變更簽證，以達(dá)到最終結(jié)算價(jià)不超出目標(biāo)成本的目的。

在動(dòng)態(tài)成本管理過程中，需要以目標(biāo)成本為參照，通過實(shí)時(shí)跟蹤累計(jì)已發(fā)生成本的情況，定期預(yù)測(cè)動(dòng)態(tài)成本，并通過成本周報(bào)、月報(bào)及專項(xiàng)提報(bào)等形式進(jìn)行匯報(bào)。對(duì)于動(dòng)態(tài)成本有可能超目標(biāo)成本的科目，應(yīng)及時(shí)提出成本預(yù)警，并作為重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管控；而對(duì)于動(dòng)態(tài)成本已經(jīng)超出目標(biāo)成本的科目，則超出的金額應(yīng)爭(zhēng)取在其他成本科目中予以節(jié)約消化，以保證最終總成本不超出總目標(biāo)成本。

3.4 竣工結(jié)算階段的成本管理

項(xiàng)目竣工階段，對(duì)于成本管理而言，除了進(jìn)行正常的工程結(jié)算審核，歸集公司管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及利息等，從而形成最終的項(xiàng)目開發(fā)成本外，更重要的是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生的成本情況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的再評(píng)價(jià)，即項(xiàng)目成本后評(píng)估。對(duì)于很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本后評(píng)估往往容易被忽略；但其對(duì)總結(jié)項(xiàng)目成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可以為新項(xiàng)目成本管理工作提供參考，具有重要意義。

4 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過程動(dòng)態(tài)成本管理的保障措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期、全成本動(dòng)態(tài)管理是個(gè)系統(tǒng)工程，它涵蓋項(xiàng)目開發(fā)過程每個(gè)階段，牽涉到公司每個(gè)職能部門。因此，需要公司在管理理念、組織機(jī)構(gòu)、管理制度、管理工具等方面構(gòu)建起完善的成本管理體系，以確保其能夠順利實(shí)施。

4.1 樹立正確的成本管理理念

成本意識(shí)需要公司高管層推動(dòng)，對(duì)員工進(jìn)行長(zhǎng)期的影響與灌輸，并使員工認(rèn)識(shí)到以下幾個(gè)方面：

首先,成本管理的意義不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)在業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

其次，房地產(chǎn)成本管理不是成本部一個(gè)部門的事，而是全過程、全員、全方位的成本管理，它涉及公司各部門及各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要每個(gè)業(yè)務(wù)人員共同努力去實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)的是公司整體管理水平。缺乏經(jīng)濟(jì)意識(shí)及成本意識(shí)的專業(yè)人員不是合格的專業(yè)人員。

第三,控制成本不能以犧牲產(chǎn)品品質(zhì)為代價(jià)。應(yīng)在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，盡量節(jié)約成本，即合理最低價(jià)而非簡(jiǎn)單最低價(jià)。

第四，成本管理的重心應(yīng)盡可能前移。從房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本管理可知，70%的建安成本在設(shè)計(jì)階段已基本確定，因此，成本管控的重心應(yīng)盡可能前移到前期及設(shè)計(jì)階段，以達(dá)到更好地控制成本的目的。

第五，成本信息是企業(yè)的財(cái)富，應(yīng)注重成本信息的積累與沉淀。

4.2 構(gòu)建與成本管理相匹配的管理制度

為保證成本管理工作能真正落地實(shí)施，還需要構(gòu)建起一套完善的成本管理規(guī)章制度。具體而言，通過構(gòu)建成本管理權(quán)責(zé)體系與流程，并配備與之相關(guān)的規(guī)章制度、作業(yè)指引、作業(yè)表單，使成本管理在具體操作上真正有據(jù)可循。

4.3 借助專業(yè)的成本管理軟件，更好地實(shí)現(xiàn)全過程成本動(dòng)態(tài)管控

借助專業(yè)的成本管理軟件，不僅可以減輕成本管理人員的日常工作量，更好地規(guī)避不同職能部門間數(shù)據(jù)的不一致，做到數(shù)據(jù)共享。更重要的是，通過其開發(fā)的相關(guān)報(bào)表，能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目各成本科目目標(biāo)成本、已發(fā)生成本、待發(fā)生成本、動(dòng)態(tài)成本的最新情況。對(duì)于已完項(xiàng)目，則可沉淀歷史數(shù)據(jù)，為今后類似新項(xiàng)目開發(fā)提供成本參考數(shù)據(jù)。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個(gè)全過程、全成本、全員參與的管理，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)越來越大、利潤(rùn)空間日漸微薄的時(shí)代，做好房地產(chǎn)成本管理無疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

[1]胡延利.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理研究與應(yīng)用[D].大連海事大學(xué),2014.

[2]楊碩.房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理研究[D].華中師范大學(xué), 2013.