新常念經濟形勢下改進和完善住房公積金使用政策的意見

劉靜石

當前，我國城鎮化步伐明顯加快，“十三五”計劃中，提出的目標是每年進城人口為一億人左右，城鎮人口的性質和結構轉化進入關鍵時期，特殊的形勢造就了特殊的房地產市場。雖然房地產市場發展迅猛，但是全國各地發展水平參差不齊，各種矛盾突顯，房價過高，空置率激增，搶購風等現象時有發生。各地各部門不斷推出新的調控政策。

如何更好地發揮住房公積金在個人住房市場中的杠桿調控作用，促進房地產市場健康有序平穩發展，需要廣大住房公積金管理者在科學發展觀指導下，本著與時俱進的原則，科學決策。重點是強化頂層設計，根據公積金的性質和特點，制定切實可行的措施，切莫一味地跟在商業銀行的“屁股”后面轉，出臺的政策應充分體現公積金的住房儲金特色。

針對房地產市場現狀和公積金使用中存在的問題，現提出以下幾點意見，供有識之士磋商與探討。

住房公積金現狀與遠景

中國的住房公積金制度始建于上世紀九十年代初期，至今已經走過三十個年頭，資金歸集像滾雪球一樣迅猛壯大。職工通過公積金提取和貸款解決了住房融資難問題，住房夢得以實現。住房公積金的社會效益和經濟效益取得雙豐收，且社會效益顯著大于經濟效益，這一制度已深入人心，獲得廣大職工的點贊。

據統計，截止2015年6月末，全國住房公積金繳存職工總人數為1.0億人，繳存總額8.31萬億，繳存余額為3.97萬億元；全國住房公積金貸款總額為4.75萬億元，貸款余額為2.88萬億元。以赤峰市為例，從調查的結果看，住房公積金貸款占全市個人住房貸款總額的比例超過40%，機關、社會團體、事業單位、大中企業中，職工購房貸款使用公積金比例高達90%以上。不遠的將來，隨著住房公積金資金規模的迅猛增長，使用面的擴大，公積金貸款將占據個人住房貸款市場的半壁江山，發展前景廣闊。

住房公積金使用存在的問題

公積金貸款跨區域使用受限制。目前各地區的住房公積金貸款主要由住房公積金的管理部門負責管理，區域性、屬地性較強，有的地區資金大量沉淀，有的地區貸款資金短缺，嚴重地制約了公積金使用功能的發揮，社會效能大幅降低，資金流動性功能難以釋放，從而造成了公積金資源的嚴重浪費。

公積金的使用缺乏靈活性。住房公積金是一種強制性的儲蓄消費模式，包括各行政機關、事業單位、企業等大部分單位都會要求職工強制性繳存，但在使用上缺乏靈活性。很多地區強調：只能繳存者本人使用，直系親屬間不能互用；只能買房使用，購房時提取或貸款；購買一手房和二手房比例上區別較嚴格，重“一手”輕“二手”，對不同收入者、不同購房者沖擊頗大。例如：條件相同的兩個人，購買一手房的貸款比例可高達70%或80%，購買二手房的只能享受不超過60%的比例，有的地方甚至更低；人性化不足，住房公積金作為住房儲蓄性資金，其所有權歸繳存職工個人，很多地方在使用上缺乏人性化管理，只注重教條的執行“非購房不能使用（退休除外）”的政策，家庭遇有重大事故、大病等情況時提取十分苛刻。

漠視了低收入者的權益。考慮到目前仍然居高不下的房價，在公積金貸款中就出現了公積金貸款使用者大多是收入可觀，具備購房能力的群體，而中層以下，不具備購房能力的群體很少能使用這一問題。這一現象在大中城市中體現尤為明顯。這就造成了低收入群體，用自己的公積金儲蓄為中高收入群體住房提供補貼的尷尬局面，甚至被有些媒體稱之為“劫貧濟富”。

貸款手續繁雜。單位職工在辦理公積金貸款過程中，需要提供大量材料，還要往來于單位、公積金管理中心、售樓處、銀行、評估機構、擔保機構等眾多部門；另外很多地區實行市級管理中心集中審批，縣級管理部初審后報市級管理中心批復，這就造成了手續多、部門多、環節多的現象，無形中延長了貸款的放款時間，時效性大大降低。

貸款政策過于模仿商業銀行，缺乏行業特色。住房公積金貸款政策、流程和條件等以前都是參照商業銀行貸款制定的，向他人“取經”本無可厚非，但是隨著住房公積金發展形勢的變化，針對公積金繳存者這一特殊群體，政策的制定更應充分的體現行業特色。

幾點意見

強化公積金使用的互助性、親情性的力度。目前中國的計劃生育政策導致大部分家庭為一孩化，孩子成家后一對年輕人需照顧四個或四個以上的老人。考慮到目前中國的特殊家庭構成現狀并兼顧推動中國傳統的尊老、養老、撫幼的傳統美德，公積金使用政策應更多的體現出互助性、親情性的特點。

向大學畢業生群體傾斜。大學畢業生是一個特殊的群體，畢業后面臨著成家立業.這一群體在就業初期，大部分成員的收入較低，住房實為剛性需求，無論是租還是購都需要資金，特別是購房，融資難度較大，低收入家庭的、來源于農村家庭的面對的壓力會更大一些。針對這一特殊群體，公積金使用政策須有針對性、靈活性、特殊性，優惠政策應多一些。如：貸款比例可為80%或更高；月還款政策前期可低一些，隨著收入的增加，后期高一些。這一政策可以解決大學生群體的后顧之憂和燃眉之急，使他們更好的安居創業，以體現黨和政府公積金政策給他們帶來的實惠。

向城鎮化后新進城群體傾斜。城鎮化后新進城人員所從事的工作多為工業、建筑業、餐飲業等眾多小企業和服務業，這些行業多為私營或民營企業，穩定性低，公積金繳存率比較低，應該從國家層面上強化公積金繳存力度，從法律上保護這一群體成員公積金繳存的合法權益。在公積金的提取、貸款的使用上，更加靈活。如購房需要貸款時，繳存時限可由6個月降低為為3個月；將貸款額度與繳存額度的倍數提高一點，現在的倍數多為15倍或20倍，可適度放寬至25倍或30倍。

此外，還可以針對對中低收入群體實行貸款貼息政策，減少環節，提高效率，降低貸款成本，減輕負擔長期未使用公積金者，給予利率優惠。等等。