東南亞房產投資成新寵

葉輝

如今也有越來越多的人將目光放到離中國不遠的東南亞地區，例如馬來西亞、泰國、菲律賓、越南等國，那么這些國家又是如何吸引投資者的眼光的？投資者又應該如何選擇呢？

說到海外房產，大多數人想到的是“美澳加”，但如今也有越來越多的人將目光放到離中國不遠的東南亞地區，例如馬來西亞、泰國、菲律賓、越南等國，那么這些國家又是如何吸引投資者的眼光？投資者又應該如何選擇呢？

據海外網站調查數據顯示，在網站的2016年二季度中國人查詢海外房源目標國家全球排行榜上，美國與澳大利亞長駐第一和第二位，而泰國登上了第四的位置，新加坡居第八位，馬來西亞居十一位，越南居十四位，印度尼西亞居十五位。

馬來西亞：房地產市場投資增速最快

作為“亞洲四小虎”之一，加上馬來西亞擁有良好的教育資源，來自世界各地的留學生是居住在當地各大城市的主要人群之一，“以房養學”逐漸成為一種流行趨勢，相當多的留學生在海外購置房產，利用房子的升值來補回留學的花費。

馬來西亞的“第二家園計劃”也是吸引大批購房者的原因之一。此項計劃主要針對想要在海外養老的人群，申請人將獲得10年期限的簽證，到期后馬來西亞政府也保證永久續期。但申請較為嚴格，年齡低于50歲的外國人，他們的儲蓄戶頭/來往戶頭/定期存款必須至少有50萬令吉（約80萬元人民幣），年齡50歲以上的外國人，則至少須有35萬令吉（約56萬元人民幣）。

外國人在馬來西亞可自由購買公寓、別墅等，需要注意的是購買房產的最低門檻是100萬令吉（約160萬元人民幣），房產持有稅5%以上，且須繳納15%額外印花稅；有永久產權和99年產權，永久產權要更貴一些。

近些年，馬來西亞新山的房價緊隨經濟和國家大趨勢，5年年前柔佛州一套小房子的價格大約需要20萬馬幣左右，但是現在價格上漲到50萬-60萬馬幣之間，上漲幅度已超150%。

前幾年，投資者對馬來西亞等國的瘋狂投入，加上馬來西亞政府對外國人投資房產并無“限貸限購”政策，目前馬來西亞的房價已經大幅上漲，投資趨于飽和。近年來伴隨著投資回報率逐年下滑，房價普遍偏高，投入與產出性價比不高。

加上時下隨著國家宏觀調控，馬來西亞政府將針對外國人購置房產時的印花稅額度大幅提高至15%，已被逐漸崛起的擁有著豐富旅游資源以及稅收政策少的泰國等市場逐步超越和取代。

泰國：舒適環境吸引全球投資客

泰國舒適的氣候、高質量的旅游資源既吸引了大量來自世界各國的游客，也吸引了包括日、韓、俄羅斯及中國等多個國家的退休人員來到泰國購置房產，以作旅游或者日后移民所用。

泰國是世界上唯一不收房產稅且還是永久產權的國家，相信比起其他國家高額的房產稅，泰國顯得無比親切有木有？泰國房產價格低、投資回報高，這是吸引大批投資客的原因之一，精裝修、完備的配套設施更是錦上添花，對購買的泰國房產數量也沒有限制。40萬元人民幣起步的投資門檻，部分房源甚至還有包租10年的政策，相信會讓絕大多數中國投資客戶怦然心動。

泰國的房產價格低，根據高力國際研究報告，泰國市場上供給集中的價格區間在3萬元至4萬元人民幣每平方米。但是泰國房產的投資回報很高：泰國公寓平均年出租回報率在房價的6%-8%，有的地方可達15%，而曼谷、芭堤雅等中心區公寓平均每年漲幅大約12%。房價漲幅加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。

目前，外國人無法在泰國直接購買土地，并擁有土地產權，只能通過注冊泰國公司途徑，實現土地產權。外國人購買永久產權公寓樓盤項目時，也只能最多擁有49%的外籍配額。目前法律允許通過租賃方式，可以獲得30年的土地租賃權，并可在此基礎上選擇續約30年。

泰國財政部現在正修訂泰國房地產權相關法律，在新的泰國地產法中，將允許非泰籍外國人通過50年長期租賃的方式，合法持有別墅房屋、土地地塊產權，租期預計將延長達50年。

如果泰國頒布并實施此項房地產新法律，將會使外國房地產投資者有更強的信心，對泰國房地產市場也是很大的利好。

越南：正式開放房產市場予外國人

越南作為東南亞迅速崛起的經濟體，每年正以6%—7%的經濟增長速度在發展前進。年輕的勞動人口，低廉的工資，優惠的貿易政策，使其成為外商投入的熱土。

2015年，當地政府允許住宅項目中的30%可以出售予外國人，有限額的推出給外國人購買，以回應經濟開放的需求。

越南的房產只有河內和胡志明市還值錢，但是非常畸形、非常貴，好點的上萬美元一平米。主要因為越南本幣沒有國際化，在國內又沒有其他地方投資，股市也小破差，所以只有炒首都的房子。它的市場畸形發展，產權為50年，外國人購房不允許貸款，買房時必須通過銀行轉款，而且外國人也不允許繼承房產。稅費方面，越南沒有房產稅，但需要繳納10%增值稅。

菲律賓：租金回報率亞洲第一

據房地產研究網站Global Property Guide 2016的報告顯示，菲律賓在亞洲租金收益率排名第一。租金收益率高達7.51%，首都馬尼拉的租金收益率更是高達8.98%。這是一個什么概念呢？中國的一線城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。舉例來說，同樣投資100萬元人民幣買房子，在北京，你一年可以收益不到2萬元；而在馬尼拉，你可以收益9萬元。

菲律賓政府為了吸引外資，振興經濟，出臺了非常吸引眼球的政策，即只要投資5萬美元買房，即可辦理當地移民綠卡。

菲律賓房產是永久產權。根據當地法律，外國人只能購買高層公寓，不能購買土地和別墅，無公攤賣的是使用面積，這點和泰國的相似。但是從房價上來說，雖然菲律賓的經濟發展水平遠遠落后于馬、泰等國，但其房價特別是馬尼拉、宿務等大都市的房價卻超過很多東南亞的大都市，而且菲律賓每年需付12%的房產增值稅。

目前菲律賓的房產增值穩定，每年可以增10%左右，吸引了英美加新加坡等國爭相投資。菲律賓房產價格低廉，回報理想，而且有健全的保障制度，所以外地買家投資當地房地產相當普遍。

印尼：對外國人放開房產市場

在過去很長一段時間里，外國人是不能在印尼買房的，因為法律規定只有印尼當地人才可以擁有房地產。上世紀90年代后期，新的法律允許外國公民可以在印尼購買公寓和辦公用房，對土地沒有擁有權。2013年印尼住房部長宣布，政府出臺新的政策，但此項新政仍有一些限制。按照印尼修改的規定，外國人能夠購買房產（house）25年，然后再延長25年。2015年，為刺激房地產市場，印度尼西亞計劃放寬限制，允許外國人在當地置產，允許外國人購買價值超過72萬美元的高級公寓單元。印尼當地媒體認為，印尼允許外國人擁有房產長達80年產權，對外國人表現出了一種十分友善的姿態。