房地產發展如何“穩起來”

連紅軍++++趙艷霞

【摘要】隨著房地產市場環境的變化，“互聯網+”進入房地產行業，房地產企業也在積極尋求轉型升級途徑。房地產業要持續健康發展才能維護其基本安全狀態，這就需要政府對房地產業進行宏觀調控，為房地產持續健康發展提供有利條件。

【關鍵詞】房地產業安全 房地產業結構 產業競爭力 【中圖分類號】C913 【文獻標識碼】A

中國房地產業雖伴隨改革開放經歷了三十余年的起伏變化，但目前國內房地產市場仍然是競爭激烈的市場，需要政府和市場相輔相成共同調控的市場。房地產業安全是一個復雜、持續、動態的問題，受到城鎮化進程、宏觀經濟發展、經濟周期波動、國家產業結構調整、金融政策、土地政策、稅收制度、外商直接投資、居民可支配收入、股市行情變化、利率政策、人口政策、消費者心理預期等眾多因素影響。當下，房地產投資方面的問題、住房價格居高不下問題、房地產市場結構不均衡問題和不動產管理等問題已影響房地產業的安全。針對上述問題，國家雖然采取了一系列宏觀調控措施，但是調控效果與預期調控目標還有一定差距。這些情況表明，對于復雜的房地產業安全問題必須有一個客觀、科學、全面的把握，只有不斷探索房地產業與宏觀經濟錯綜復雜的關系，才能制定出符合房地產市場發展運行規律的調控政策和制度。

正確處理政府與市場關系，提高房地產業結構安全度

科學把握經濟新常態，逐步解決住宅供需結構失衡問題。房地產業結構是制約房地產業整體安全的重要因素。房地產業結構不安全體現為供需失衡與錯配，其實質不是總供給遠遠大于總需求，而是房地產業不同業態產品供給結構與相對應的人口年齡結構、收入結構、需求結構不匹配。目前，房地產業已經逐步從總量擴張期進入到總量放緩、需求結構分化期。這一個階段和經濟快速增長、制造業快速發展相關，不同城市住宅供給都在增加，再分配體系上勞動者的收入有所增加，流動人口收入增加，需求擴大，有效購買力增加，但是住宅供給速度和規模與需求增長速度和體量不匹配，導致住宅供大于求。

處理好政府相機抉擇與市場自發調節的關系，破解房地產業資源錯配和區域結構分化瓶頸問題。一般情況下，城市行政級別越高規模越大，城市集聚各種優勢資源能力越強，教育、醫療、交通等資源越集聚房價就越高，在這種逐步強化的城市運行機制中，房地產業區域結構分化明顯：不同類型城市房地產庫存呈現截然不同的運行態勢。一線城市北上廣深住宅價格上漲，需求彈性大，庫存壓力小；二線城市吸引流動人口能力較強，需求彈性適中，庫存有一些壓力，但自身有潛力消化和解決房地產庫存；三四線城市房地產庫存水平明顯偏高，而且人口凈流出大于凈流入，住房需求減少，房地產庫存問題最嚴重。要提高不同規模城市的公共服務能力，協同發展、優化配置不同規模城市公共資源，實施分城施策、分類調控的差異化政策。

正確處理供給與需求關系，提供與住房相匹配的系列公共服務。需求不足只是我們觀察到的房地產市場的表象，住宅供需錯配才是問題的本質，從長遠來看，總體需要從供應方面出發，加大改革力度。供給側改革可以在勞動力、資本、創新、管理四個要素的推動下，如繼續補充人口紅利、戶籍制度和土地制度改革并舉、加強城市公共服務供給等。總之，新的住房供應模式，應該在尊重城市化規律和尊重農民工意愿的基礎上，實現住房、產業、人口和城鎮的和諧發展。這也是去庫存、打破房地產業的資源錯配和區域結構分化的重要途徑。

精準發揮政府宏觀調控作用，營造房地產業健康發展的環境

房地產業要持續健康發展才能維護其基本安全狀態，這就需要政府在房地產業領域的宏觀調控及經濟發展等外部環境方面提供有利條件。

準確研判房地產業發展階段和趨勢，精準發揮房地產宏觀調控作用。目前，中國經濟社會發展形勢發生了深刻變化，主要依靠房地產業拉動、推動其他關聯產業快速、粗放增長時代已經結束。經濟發展基本進入“經濟增長換擋期、產業結構調整陣痛期、投資刺激消化期”的新常態。在面臨房地產業內外發展環境巨變的嚴峻形勢下，由于房地產業的特殊地位及其產業的復雜性，政府要因地制宜、適時適度發揮房地產宏觀調控作用。

抓住房地產業調控特點，宏觀調控政策要穩定。通過控制貸款利率、投資回報率等參數觀測住宅供求比、房價收入比的變化趨勢和周期特點，可以看出房地產業短期調控重點要關注金融政策，房貸利率、抵押貸款首付比、稅費，土地政策等金融政策是房地產短期主要影響因素；而從長期來觀察房地產業的發展變化，住宅價格子系統則受到人口流動影響較大，經濟增長、城市化進程、人口數量和結構等是影響房地產長期變化的主要因素。所以，從房地產循環周期來看，去庫存短期見效方式主要是金融政策發揮作用的結果，但是“寬貨幣”和“加杠桿”等手段容易被過度依賴，短期房地產業銷售具有靈活性，導致一線城市住宅價格迅速上漲，調控有效性較差。而長期來看房地產業發展則有賴于人口政策的變化。

按照人口城鎮化和住房改革的要求，改革政策執行要扎實。通過加快農民工的市民化進程，引導潛在需求轉化成有效需求，疏通供需渠道，消化庫存和穩定房地產市場。去庫存是根據房地產業發展規律和目前房地產業安全態勢下的階段性任務，要提供良好的房地產行業環境安全，要基于房地產行業中長期趨勢的判斷，改革住房供應模式，比如擴大公租房范圍到非戶籍人口，創新保障性住房租售并舉模式來不斷滿足“新市民”的住房需求。

充分發揮市場主體作用，努力提升房地產業競爭力

房地產業從數量規模擴張期逐步過渡到質量品牌提升期。房地產市場初期形成階段，房地產企業數量少，從業人員規模小住房飽和度偏低，住宅建設增長速度高，以滿足居民快速增長的最基本的首次置業居住需求；由于住房趨于飽和，居民對住宅要求逐步提高，如住宅質量、成套率、居住環境等，房地產開發企業和銷售企業數量增多，規模變大，市場逐步飽和，開始優勝劣汰，這是房地產業發展的必然規律。要發揮市場主體在房地產不同業態產品中的自由選擇和組合作用，提高企業技術裝備率和動力裝備率，加速提高企業競爭力，從而進一步提升房地產業在整個產業鏈條中的競爭力。大力引導房地產開發企業創新品牌、提升質量，主動順應市場運行規律，適當促進房地產業企業兼并重組，推進房地產業迅速向高品質、名品牌集聚。

科學分析房地產業對經濟發展貢獻率及其變化軌跡。在經濟發展進入新常態的背景下，一方面是房地產業自身發展中積累的矛盾和問題十分嚴重，土地財政形成路徑鎖定；另一方面，經濟結構不斷調整使得其他諸多行業的貢獻率逐步提升。隨著房地產市場環境的變化，“互聯網+”進入房地產行業，房地產企業也在積極尋求轉型升級途徑。“互聯網+”作為一種國家戰略和創新形式，房地產作為傳統產業也面臨利用“互聯網+”作用下實現二者的有效融合。在資源配置方式、微觀主體活力方面，調整政府和市場在資源配置中激活微觀主體能動性的比重。發揮市場在資源配置中的主導作用，發揮要素價格對市場參與主體的指揮作用，提高資源配置效率；減少企業和個人所得稅，增加兩者在產出分配中的比例，客觀上發揮私營部門增加投入的積極性。

（作者均為華北理工大學副教授）

【注：本文系教育部人文社科研究項目“基于知識協同的高校科研合作實證研究”（項目編號：15YJCZH007）和河北省社會科學基金項目“河北省保障性住房對商品住宅市場供需影響及政策導向研究”（項目編號：HB15GL054）成果】

【參考文獻】

①李娟：《論房地產業安全運行的政策支持體系構建》，《中國行政管理》，2017年第1期。

②高聚輝：《“去庫存”進程加速 房地產市場尋求再平衡》，《中國發展觀察》，2016年第1期。

責編/張蕾 美編/楊玲玲