軌交站域辦公空間分布及使用狀況分析

張 馨 勻

(中船第九設計研究院工程有限公司，上海 200063)

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軌交站域辦公空間分布及使用狀況分析

張 馨 勻

(中船第九設計研究院工程有限公司，上海 200063)

通過調研上海中心城區四個辦公空間主導的軌交站域500 m范圍內寫字樓分布及使用狀況，對工作人員通勤方式、空間使用飽和率、辦公行業的水平分布及垂直分布四個要素進行了分析。研究發現：通勤方式的選擇和辦公業態關聯度較大；甲級寫字樓空間使用效率明顯高于乙級寫字樓。通過不同案例的比較，得出軌交站域辦公空間分布及使用狀況的規律，并提出相應建議。

軌交站域，辦公空間使用，辦公空間分布，空間使用分析

1 研究內容與調研結果

1.1 研究對象

本文擬選擇上海內環以內的四個辦公商務區為研究對象，分別為：江灣—五角場體育場站域、靜安寺站域、徐家匯站域、陸家嘴站域。

通常情況下，一個區域范圍內甲級商務寫字樓數量越多，該地區的商務機構影響力就隨之增大，在經濟上對城市的影響力也會隨之增強。本文將商務辦公區中甲級商務辦公樓的面積作為劃分商務辦公區等級的標準。上海市商務辦公區通常被劃分為四個等級，本文從四個等級中分別選取一個樣本案例作為研究對象，對不同等級商務辦公區分別進行評估，有助于全面了解上海各等級辦公區的分布使用狀況。

1.2 調研結果

空間使用情況是通過寫字樓空間使用飽和率來衡量的。四個案例中，甲級寫字樓均保持著較高的空間使用飽和率(空間使用飽和率=寫字樓里實際工作人員的數量/該寫字樓處于飽和容納狀態下工作人員的數量)。其中，半徑R=200 m～300 m范圍內的數值最高，而到了R=300 m～400 m,R=400 m～500 m范圍內，數值則出現了不同程度的衰減，說明200 m～300 m范圍內的甲級辦公樓使用效率較高，偏離地鐵站較遠的區域寫字樓使用效率出現不同程度的降低；而乙級寫字樓的空間使用飽和率普遍較低，由于陸家嘴站域研究范圍內沒有乙級寫字樓，故未將其納入研究范圍內。

2 辦公空間分布及使用情況分析

2.1 軌交站域內辦公空間集聚分布特征

為了研究軌交站域內辦公空間集聚特征，本文運用Ripley’sK(d)函數進行分析。Ripley’sK(d)函數是用來分析在一定的尺度范圍內空間點分布數據的工具，其統計量可以分析在不同空間尺度上，某一點的分布所表現出來的特定模式。運用Ripley’sK(d)函數分析，把每棟寫字樓內各公司依照其隸屬行業分類后，具有某類行業的寫字樓就視為平面上的一個點，繪制各行業分布點狀圖，并以此為基礎分析各行業空間分布格局，即點格局。Ripley’sK(d)函數公式如下：

總結如下：各行業的L值曲線變化趨勢類似，均呈先增后減的倒“U”型特征。金融業的集聚程度最高，教育文化業、房地產業次之；批發零售業、社會服務業的集聚曲線具有相似的形態，說明這兩個行業空間集聚程度相似；而交通運輸業、科技服務業的集聚程度最低。

2.2 軌交站域內辦公空間使用情況分析

2.2.1 空間使用飽和率與軌交站點客運量的相關性

對各個案例辦公空間使用飽和率和軌交站點客運量進行相關性分析，在0 m～300 m范圍內，R2=0.312 4，而在0 m～500 m范圍內，R2僅為0.056 3，這說明離軌交站點越近，辦公空間使用飽和率受軌道交通日均客運量影響越大。

2.2.2 空間使用飽和率與空間分布的關系

在四個案例中，甲級寫字樓空間使用效率與空間分布并不對應：在200 m～300 m層級范圍內空間使用效率最高，但在此范圍內甲級寫字樓面積最少；而在400 m～500 m層級范圍內，甲級寫字樓面積增多，但此地段甲級寫字樓空間使用效率并不算高，僅0.85。乙級寫字樓空間使用效率與空間分布對應關系較強：100 m～200 m，200 m～300 m范圍內乙級寫字樓空間使用效率最高，對應的寫字樓面積也最多，隨著距離的增加，二者均出現遞減的趨勢。值得注意的是，在四個案例中，0 m～100 m范圍內均沒有乙級寫字樓。

3 結語

通過調研和分析，得出以下結論：

通勤方式的選擇和辦公業態存在較顯著的相關性。不同行業的出行特征較為明顯。其中，社會服務業、批發零售業、交通運輸業工作人員通勤活動對軌道交通依賴度較高，而金融業、房地產業工作人員更傾向于選擇私家車通勤。由此可以看出，通勤方式的選擇和辦公業態存在較顯著的相關性。公共交通較為便利的層級范圍內，選擇地鐵通勤的工作人員比例并不高，這說明公共交通資源并沒有被充分利用。寫字樓等級、寫字樓與軌道交通站點之間的距離對辦公樓就業人口吸納率有很大影響。

提出以下幾點建議：

距離地鐵站0 m～100 m范圍內的寫字樓，減少其停車位數量，通過這種方法鼓勵公共交通通勤。而距離地鐵站較遠的寫字樓，則需要增加其停車位的數量，以此來吸引私家車通勤比例較高的行業入住。金融業、建筑業、房地產業等私家車通勤比例較高的公司，在辦公空間選址時，鼓勵引導其選擇距離軌交站出入口較遠的辦公空間，可以通過優惠辦公租金、停車費用等方式來達到目的。通過分析得出，距離軌交站出站口200 m～300 m范圍是寫字樓使用效率最高的地段，應該努力提高此范圍內的辦公空間的品質，增加甲級辦公樓數量，達到空間利用價值最大化。提高軌交站域路徑可達性，建立以站點為核心的步行網絡，充分發揮軌道交通的便利性。把軌道交通0 m～100 m范圍的核心區域拓展到0 m～300 m范圍內，以充分發揮軌道交通的優勢。

[1] 莊 宇.城市設計的運作[M].上海：同濟大學出版社,2004.

[2] 盧濟威.城市設計機制與創作實踐[M].南京：東南大學出版社，2005.

[3] 張景秋.城市辦公空間[M].北京：科學出版社，2012.

On office space distribution of rail traffic station territory and its application

Zhang Xinyun

(ChinaShipbuildingNORIEngineeringCo.,Ltd,Shanghai200063,China)

According to the investigation and research on the office building distribution and utilities within 500 meters of the rail traffic station territory of the four office space in the central district of Shanghai, the paper analyzes the four elements including the commuting means of the personnel, saturation ratio of space utilities, distribution of office industry, and vertical distribution, and researches find that the selection of the commuting means has the close relationship with the office industry and the space efficiency of the level-A office buildings have better utilities than the level-B ones, concludes the law for the office space distribution and utilities of the rail traffic station territory and their utilities, and points out respective suggestions.

rail traffic station territory, office space utilities, office space distribution, space utility analysis

1009-6825(2017)18-0008-02

2017-04-19

張馨勻(1988- )，女，助理工程師

TU984.113

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