不動產登記制度的法律問題研究

馬曉燕

摘 要：2015年國家針對不動產登記出臺的《暫行條例》，體現了國家對房地產市場的關心，也體現了我國法制社會的迅速發展。但是從現有的不動產登記制度來看，不同管理制度之間仍然存在的矛盾、缺乏統一的等級標準，本文在重點分析登記制度存在的問題基礎上，對登記制度的完善提出了解決對策。

關鍵詞：不動產登記 制度 完善

引言

隨著房地產經濟的迅速發展，每個人手中的房屋數量都有所上升。自古以來，房屋不僅是人們日常起居的重要場所，也是人們重要的私人財產。在法治社會中，國家法律提倡對私人財產的保護，因此房產保護問題成為了人們關注的焦點。不動產登記制度是對房屋所有權保障的重要法律依據，可以說不動產登記制度保障了我國房地產經濟的繁榮發展，而房地產市場的繁榮發展也督促著該項制度不斷健全。雖然我國不動產登記制度歷經了多次調整和修改，但是與其它國家相比，該項制度仍然處于初步發展的階段，需要不斷地加以完善和規范，來為人們房屋所有權提供更多的法律保障。

一、不動產登記制度的概述

（一）不動產登記制度的定義

不動產登記制度是我國物權法中的一項重要制度，即指在房地產市場交易活動中，經過權利人的申請，國家職能部門依據法律依據和程序將該不動產變動的情況及時記錄在登記簿中。不動產登記被視為物權變動的公示，即權利人通過登記的方式來對外表示物權的變動，讓外界及時知悉房產變動的情況，這也是物權排他效力的重要體現。從法律層面來分析，不動產登記主要有兩方面作用：一是登記成立主義，即在未登記之前，該不動產權只能以債權的方式體現出來，無法收到物權法的保護；二是登記對抗主義，不動產經過登記之后可以對抗第三人。

（二）不動產登記制度的意義

結合目前房地產發展情況來看，不動產登記制度的確立和完善主要有以下幾方面的意義：一是可以為何權利人的合法權利。權利人通過房產登記的方式來表明自己對該房產的所有權，保證了交易流程的安全性；二是不動產登記制度使每人所擁有的房產數量都可以被查詢，無形中也幫助了反腐工作的開展；三是通過不動產登記的方式，可以讓國家隨時掌握我國房地產市場的發展情況，及時出臺相關的政策進行調控，來維護房地產市場的繁榮穩定發展。

二、不動產登記制度中存在的問題

（一）與不動產登記的相關制度比較混亂

隨著房地產經紀的繁榮發展，與房地產相關的法律制度數量越來越多，從效力登記上來看，從法律到各種司法解釋都有，這些文件所規定的內容比較零亂，缺乏統一的標準，這導致實踐中在適用這些法律的時候會出現相互矛盾的情況。不同法律制度的不同規定，不僅加重了房地產管理部門的工作負擔，同時也可能影響到申請人的判斷，很多情況下申請人不知道依據哪條法律的規定來準備申請材料，這給房地產交易帶來的嚴重阻礙。在2015年的時候，國家針對房地產登記出臺了《暫行條例》，但是與房地產相關的法律比如《土地管理法》、《物權法》等都為做出相應的調整，導致該《條例》在適用的過程中仍然面臨著困難。

（二）機構整合力度比較差

根據《暫行條例》中的規定，國土資源部門是負責不動產登記工作的專門部門，對登記工作起到監督和指導的作用，但是這只是針對省級層面和國家層面的規定。但是對于市縣兩級的房屋登記工作，仍然是由縣政府來負責，這實際上仍然未市縣登記統一。針對目前市縣國土部門未負責房地產登記的問題進行分析，發現很多地區的國土資源部門認為法律在未明確不同職能部門對不動產登記肩負的義務情況下，不動產登記工作會比較混亂，工作量會很大，因此他們更愿意將這項工作交由地方政府來負責，自己只是起到指導性的作用。

（三）登記標準不統一

針對多少年來不動產登記混亂的問題，在2015年出臺的《暫行條例》中也提出了“四統一”的登記標準，則指不動產的登記機構、法律依據、信息平臺、登記簿都應當堅持統一的標準，進行統一的操作，這樣不僅有利于登記工作的開展，也方面了社會群眾的查詢。雖然法律的制定有這樣美好的設想，但是在實踐中各地方的不動產登記工作仍然堅持的是地方標準，未嚴格按照“四統一”的標準來進行登記。在這樣的登記情況下，國家管理部門無法掌握各地方房產的總體情況。各個地方向上級匯報的數據無法兼容，還需要上級部門再次進行加工處理，浪費了很多的時間。

（四）不動產登記的公信力較差

之所以進行不動產登記，是為了保證該登記的公信力，從而保障房產交易活動額有秩序開展，但是從現狀來看，房產登記的公信力仍然缺乏，主要表現在以下幾方面：一是從現有法律制度中，沒有推定該登記權利正當性的相關規定；二是現有制度規定中，房地產登記沒有信賴登記制度，這也使登記工作的公信力極大程度地下降。比如在實踐中會發生這樣的情況：房地產的名義登記人在該房產真正權利人不知悉的情況下，將該房產出售給了第三方，第三方基于對房產登記簿的信賴購買了該房屋從而引發了后續一系列的糾紛。此時真正權利人可以以自己享有對該房屋的所有權為理由來抗辯，這種情況下買受人很可能會失去房屋，遭受損失。

三、不動產登記制度完善策略分析

（一）制定專門的程序性法律

從目前的《暫行條例》內容來看，對不動產登記的相關規定較為完善，但是因為等級效力的原因，該條《暫行條例》在與上位法沖突的時候，仍然以上位法為準。因此筆者認為在時機成熟的時候，可以將該《暫行條例》上升到法律的層面，來明確不動產登記的流程、性質、效力等。除此以外，為了保證不動產登記工作的順利開展，還應當盡快出臺與該《暫行條例》相配套的制度規定，比如國家可以通過立法方式為不動產登記提供一些財政方面的扶持，重點針對我國經濟比較落后的中西部地區。

（二）建立統一登記的制度

針對各個地方政府部門在開展不動產登記工作缺乏統一登記的意識問題，筆者認為可以由國土資源部門出面，成立專門的指導小組，負責指導各地方不動產登記工作的開展，來提高各地方部門對不動產登記的認識，同時消除他們對不動產登記的抵觸畏難情緒。

（三）盡快建立不動產登記標準

為了使各地方的不動產登記都遵循統一的標準，減輕上級管理部門的工作壓力，筆者認為應當在全國范圍內建立起不動產的登記標準，通過信息化的手段來進行不動產的登記，實施信息化的管理。國家可以以招標的方式，聘請軟件公司開發專門的登記系統，包括不動產的發證、檔案查詢等工作在內，來保證數據的統一性。

（四）建立的專門的審查制度

要想提高登記工作的公信力，應當對房地產的登記進行嚴格的審查，筆者認為可以從制度層面來規定房地產的登記審查，采取全面實質審查的方式，即保證登記信息的準確有效，減少錯誤登記發生的頻率，降低房產交易中的風險。

四、結束語

隨著人們生活水平的逐漸提高，每個人手中的房產資源在逐漸增多，房地產登記制度是人們房產權利的重要保障。但是因為與房產登記相關制度不完善、登記標準不統一等問題，導致房產登記中還存在許多的矛盾。因此應當盡快完善不動產登記的相關制度，來為房地產市場的發展提供更多的法律保障。

參考文獻

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