郫都區的土地“核聚變”

何文

隨著30宗土地入市，不僅產生了2.1億元土地收入，更重要的是在原本嚴重缺乏資金投入的區域激活了更加強大的社會投資，撬動了郫都區鄉村經濟社會的全方位深層次再造

2月15日，中央財經領導小組辦公室副主任韓俊在“中國經濟50人論壇2017年年會”上表示，激活農業農村內生發展動力，關鍵要打好兩場硬仗。一場是激活市場，另一場是激活要素，就是要深化農村土地和集體產權制度改革。在這場土地制度改革中，成都市郫都區通過給農村土地身份松綁，開創了農村集體經營性建設用地使用權公開拍賣先河，實現了農村土地價值的“核聚變”，有效打破城市用地成本高企和農村土地資源閑置的“兩難”困局，打開了農村、農民、企業三贏的發展新格局。

賦權共利 催生鄉村再造

3月25日，經過歷時三年的建設，農村集體經營性建設用地入市改革試點項目——成都多利農莊正式開放。作為依托于高端有機農業發展的農業綜合體，這里除了有機蔬菜種植之外，還引進了五星級鄉村酒店，并聯合中國農科院、四川農業大學和上海有機蔬菜工程技術研究中心組建了“都市農業科創中心”。

為破除城鄉土地市場二元結構，激活農村集體經營性建設用地資源，2015年初，全國人民代表大會常務委員會授權成都市郫都區承擔農村集體經營性建設用地入市和土地征收制度改革試點任務。在改革試點中，郫都區結合農村產權制度改革，對轄區依法取得、規劃確定為工礦倉儲、商服等用途的農村集體經營性建設用地進行了全面清理核實與調查評估，綜合確定試點期間可入市土地規模4932畝。

土地入市，帶動著郫都區農業發展形態的全新轉變。像多利農莊一樣的新型經營方式正在郫都區蓬勃生長，并加速催化農業產業轉型升級。截至目前，郫都區共有30宗土地入市，相關農民集體及個人共獲得了超過1.7億元的土地收入。

在改革實踐中，郫都區按照實現與國有建設用地同等入市、同權同價的目標，探索出了農村集體經營性建設用地入市的“4321”模式，即“四”步賦權奠基礎，“三”方共利強動力，“雙”向釋能聚優勢，再造“一”個新鄉村。

四步賦權。一是“摸清底數”，明確哪些土地可以入市。二是“構建主體”，創新設計了“入市主體+實施主體”相結合的組織結構及入市機制。三是“入市交易”。通過就地入市、調整入市等方式實施公開入市。四是“后續保障”。即完善集體建設用地交易后的使用監管、到期續期等政策配套。

三方共利。一是政府得利，二是農民得利，三是市場主體得利。

雙向釋能。一是鄉村資源激活釋能。區政府編制了《郫都區農村集體建設用地土地利用專項規劃》，將農村集體經營性建設用地入市與村莊規劃優化、土地綜合整治項目結合起來，促進農村土地資源實現價值和效益的最大化。二是城市資本下鄉釋能。農村集體經營性建設用地入市，為受現代農業發展空間吸引的城市工商資本打開了新的空間和渠道。

一個再造。一是鄉村產業再造。通過農村集體經營性建設用地入市，促進傳統農業向觀光農業、生態農業等新產業新業態轉型發展。二是集體經濟組織再造。通過組建資產管理公司等新型農村集體經濟組織等方式，從內生機制上促進了其功能再造。三是鄉村聚落形態再造。通過農村集體經營性建設用地入市，農村在保留有川西平原村落形態特征的基礎上，實現了產業業態的更新和居住形態的優化。四是鄉村社會治理再造。通過“民主討論、民主協商、民主決策”來確定土地入市方式等，使得鄉村原生的集體治理方式、文化傳統得到保護和傳承。同時，社會資金帶來外來高素質人群、外來價值觀的進入，“新村民”與“原住民”的有機融合，也推動社會治理模式向多元化方向轉變。

“4321”模式使郫都區實現了“集聚新要素、構筑新動能、成長新業態、再造新鄉村”的改革目標。隨著入市項目加快建設，郫都區傳統農業正向觀光農業、生態農業等農文旅共融的新興產業和新興業態轉型發展，截至目前共帶動發展規模以上養生養老中心、創意農業基地、農耕體驗園160多家，實現農戶產業化經營面積94%以上，農產品精深加工率達52%。

敢為人先 落下全省農村土地入市第一槌

2015年9月7日，在郫縣（2016年12月5日正式更名為“郫都區”）公共資源交易服務中心，隨著棒槌落下，唐昌鎮戰旗村一宗面積為13.447畝的集體經營性建設用地，經過公開招牌掛，最終以每畝52.5萬元的價格花落四川邁高旅游資源開發有限公司。

這是全國第二宗、四川第一宗掛牌的農村集體經營性建設用地使用權入市地塊。戰旗村這宗土地包括原村委會辦公樓、戰旗復合肥廠、預制廠。加上受讓人向政府繳納的土地增值收益調節金，總價格超過60萬元/畝，與鎮上70萬元-100萬元/畝的國有土地，在價格上比較接近。

此次競得土地，受讓方想依托現有的薰衣草基地，建成集購物、餐飲、娛樂、酒店和文化創意等方面的特色商業區。戰旗村也希望由此從傳統農業向旅游業轉型，建設鄉村旅游目的地，盡快實現資源增值和村民增收。

2015年8月，戰旗村通過村民代表大會，成立了資產管理經營的經濟組織，由34個集體經濟組織成員和1個授權委托成員共同出資注冊了“郫縣唐昌鎮戰旗資產管理有限公司”。

公司成立后，由專業技術人員、基層村委和村民代表組成清產核資工作小組，按照農村集體經營性建設用地的概念，界定篩選出符合入市條件的建設用地共206畝，并將已經確權頒證給村委會的原復合肥廠、預制廠和村委會老辦公樓存量土地13.447畝作為第一宗入市樣本。同時，以2011年4月20日為準，按照“生不增死不減”的原則，戰旗村共鎖定確權人口1704人為集體經濟組織成員，并將村集體資產均分持股。

在入市交易時，評估公司對地價進行了評估，然后，資產管理公司通過郫縣公共資源交易服務中心，將擬入市宗地按入市方案進行公告、掛牌并通過現場公開競價形式交易成功。

據村支部書記高德敏介紹，在分配收益中，唐昌鎮把交易的凈收益按照40%為公積金、30%為公益金、10%為風險金、20%貨幣分紅進行分配。其中，30%的公益金用于為股東購買新農合醫療保險、養老保險以及老人補助，20%的貨幣分紅直接分給各股東。這宗土地交易后成交總額705.97萬元，扣除250萬元左右的成本，向1704名集體經濟組織成員現金分配了88.61萬元，人均增收520元，提取公積金后，集體經濟組織成員股增值2600元。

土地變資本 破解新村建設資金瓶頸

7月3日，本刊記者走進郫都區三道堰鎮青杠樹村，這里道路干凈整潔，一棟棟村民別墅錯落有致，廣袤的大地上處處繁花似錦，水與光的交影中，仿佛置身于一個大花園。作為2016年的“中國美麗休閑鄉村”，青杠樹村名至實歸。

缺少資金曾是制約三道堰鎮青杠樹村發展的最大問題。青杠樹村于2012年6月2日啟動新農村綜合體建設，2013年6月建成了“小組微生”9個聚居點，共9.7萬平方米的新農村綜合體，村民參與率達97.3%。

此次新村建設中，新居建設投入1.37億元，土地整理投入1.67億，青杠樹村向銀行和企業融資1.45億元。無論是償還貸款，還是推動青杠樹村的下一步發展，資金必不可少，但一個村要拿出上億資金談何容易。青杠樹村按照的規劃要求，堅持“政府引導、農民主體、市場化運作”的原則，以土地變資本，著力破解資金瓶頸。

青杠樹村將零星、分散、閑置的480畝集體建設用地集中復墾，優先用211畝集體建設用地建設新居和基礎設施配套，將節余的集體經營性建設用地269畝入市，入市獲得的收入用于償還貸款、發展旅游業和村民分紅等。2016年7月，青杠樹村首批97.48畝農村集體經營性建設用地成功掛牌上市，成交價60萬元/畝，由中國數碼港集團取得。

除了通過農村旅游產業項目引進平臺公司，該村還聯合成立了相對獨立的香草湖管理有限公司，對全村的旅游資源進行統一整合、打造和運營。截至2016年底，全村村民通過現金分紅、股權增厚和就近就業等形式，人均可支配收入實現23397元，同比凈增2300元/人。

依托青杠樹村改革成功經驗，2016年2月郫都區在三道堰鎮啟動了青杠樹村、秦家廟村、青塔村、三堰村、程家船村幸福美麗鄉村建設，連片統籌規劃“小組微生”新村建設。目前五個村參與率達到90.2%，預計可節約集體建設用地1699畝。

在建設中，三道堰鎮將繼續用好用活集體經營性建設用地入市改革的政策紅利，采用“農戶自籌+政府配套+資源置換”的方式。自愿參與的農戶需帶150平方米的宅基地用于新居建設，節余的零星集體經營性建設用地或指標，通過調整上市籌措資金，新居外圍基礎設施由政府提供資金予以支持解決。