萬達(dá)融創(chuàng)富力：637億世紀(jì)大交易背后的博弈

侯雋　趙澤

7月19日18時(shí)，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國（01918.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）的簽約儀式雖然劇情百轉(zhuǎn)千回，結(jié)局終歸塵埃落定。

三家公司聯(lián)合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)同意收購萬達(dá)旗下位于中國的13個文化旅游項(xiàng)目公司（下稱“文旅項(xiàng)目公司”）91%的權(quán)益，合計(jì)交易對價(jià)為438.44億元；而此前雙方在框架協(xié)議中所提及的萬達(dá)旗下76家（正式簽約時(shí)增加為77家）酒店資產(chǎn)包，則由富力地產(chǎn)以199.06億元接手。兩項(xiàng)交易總金額637.5億元。

這次簽約不但創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模交易紀(jì)錄，而且成為中國商業(yè)史上最富有戲劇性的新聞發(fā)布會。

從最初的雙雄會變成三國殺，從原定的16時(shí)到17時(shí)30分，富力地產(chǎn)的名字在發(fā)布會背景板上出現(xiàn)又消失，最后一刻又神奇“回歸”，摔杯子的聲音、打印機(jī)的出現(xiàn)、變動的交易價(jià)格……

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在現(xiàn)場見證了這場中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模的交易。

是誰打碎了酒杯

坐落于北京CBD的萬達(dá)索菲特大酒店，是萬達(dá)旗下第一家奢華酒店，這一標(biāo)簽令前者一直承載著后者眾多的歷史使命。

2017年7月19日下午，萬達(dá)與融創(chuàng)此前達(dá)成的632億元交易簽約儀式定在這里舉行。

當(dāng)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者到達(dá)現(xiàn)場時(shí)，發(fā)現(xiàn)除了萬達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國外，富力地產(chǎn)的名字也出現(xiàn)在背景板上，富力集團(tuán)董事長李思廉也來到現(xiàn)場。有媒體猜測，富力集團(tuán)很可能介入這項(xiàng)交易，并接手萬達(dá)旗下的酒店產(chǎn)業(yè)。

但是，戲劇性的場景接二連三地出現(xiàn)了。

就在發(fā)布會按既定時(shí)間將要開始之際，已經(jīng)進(jìn)入主會場落座的參會人員突然被清場，工作人員稱要進(jìn)行彩排和調(diào)整，發(fā)布會推遲一小時(shí)舉行。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在現(xiàn)場看到：一名工作人員急匆匆地抱著一臺打印機(jī)，一頭扎進(jìn)旁邊的工作間；十幾分鐘后，又一名工作人員一路小跑拿著新打印好的文件走進(jìn)王健林和孫宏斌的休息室，走在他身后的另一位工作人員邊走邊把舊文件撕得粉碎。

此時(shí)，王健林、孫宏斌和李思廉均已到場，進(jìn)入了貴賓室。但突然貴賓室里傳出比較大的聲響，據(jù)一位靠近的記者說，其聽到了大聲爭吵和摔杯子的聲音。同時(shí)，記者們發(fā)現(xiàn)會場里的背景板突然被包上了噴繪布，上面只剩下萬達(dá)和融創(chuàng)兩家名字。與此同時(shí)，記者還看到，現(xiàn)場PPT也被更換，“富力地產(chǎn)”的名字被拿下。

特別令人關(guān)注的是，富力地產(chǎn)副總裁張輝多次進(jìn)出會議室和貴賓室，表情凝重，拒絕回答任何問題。

北京時(shí)間17：30，在一聲“進(jìn)場了”的呼喊聲中，發(fā)布會總算開始了，此時(shí)距離既定的時(shí)間足足推遲了1小時(shí)30分鐘。與此同時(shí)，所有人都發(fā)現(xiàn)噴繪布已被撤下，會場再次成為萬達(dá)、融創(chuàng)、富力三家公司的主場。富力又回來了！

王健林在隨后的發(fā)言中稱“爭吵摔杯子”是謠言，三人在會議室談笑風(fēng)生。

萬達(dá)融創(chuàng)富力真的是三贏嗎

“我們是三贏！” 王健林、孫宏斌和李思廉在發(fā)布會上均這樣評價(jià)這次交易。

但是，仔細(xì)算算賬就會發(fā)現(xiàn)有人賠有人賺。

把時(shí)間拉回到9天前仔細(xì)品味一下。

7月10日，萬達(dá)宣布以注冊資本金的91%即295.75億元，將哈爾濱萬達(dá)城等13個文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款；萬達(dá)將旗下76個酒店以335.95億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。

7月10日到19日，短短9天內(nèi)究竟發(fā)生了什么？

對比前后公告，會發(fā)現(xiàn)有兩處重大變化：

第一，萬達(dá)出售的酒店由76家變?yōu)?7家，總價(jià)由之前的335.95億元降為199.06億元，并且收購方從融創(chuàng)變成了富力；

第二，融創(chuàng)收購萬達(dá)13個文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，價(jià)格從295.75億元變?yōu)?38.44億元。

相同的標(biāo)的，融創(chuàng)為何多花近150億元？突然殺出來的富力是趁火打劫嗎？萬達(dá)這次大甩賣又換了多少真金白銀呢？

孫宏斌為什么愿多付142.69億元甩掉酒店

對于這次交易結(jié)構(gòu)的調(diào)整，孫宏斌說：“這個調(diào)整對融創(chuàng)而言比原來的交易方案有了更好的流動性，降低了我們負(fù)債水平，同時(shí)我們也承擔(dān)了原酒店交易對價(jià)的折讓部分，對于我們和萬達(dá)合作的文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包這是可以接受的溢價(jià)，這種交易安排三方都很滿意。我們也相信富力承接的這部分酒店資產(chǎn)有一個非常合適的價(jià)格，未來也會有很好的經(jīng)營結(jié)果。”

如今的孫宏斌已經(jīng)成為中國最大的接盤俠，從鏈家、樂視再到萬達(dá)，孫宏斌頻頻出手“買買買”。

地球人都知道，孫宏斌的心中只想要地，酒店資產(chǎn)雖好但不好變現(xiàn)。

“我要那么多酒店干嗎？”孫宏斌曾這么說過。

孫宏斌在簽約儀式上表示，收購文旅項(xiàng)目的價(jià)格高于此前框架協(xié)議時(shí)約定價(jià)格，是融創(chuàng)對富力接盤酒店資產(chǎn)的補(bǔ)償。

對于外界質(zhì)疑的融創(chuàng)負(fù)債問題，孫宏斌表示，融創(chuàng)上半年的銷售額為1100多億元。截至2017年6月30日，融創(chuàng)賬面有900多億元現(xiàn)金，7月份回款會超過200億元，下半年其他月份回款都會超過300億元，全年將有超過3000億元的銷售額，會有充足的現(xiàn)金流。“我們也會繼續(xù)控制好負(fù)債率，管理好現(xiàn)金流。”孫宏斌說。

精明的首富王健林已經(jīng)為孫宏斌算好了賬：“表面看富力酒店折讓，融創(chuàng)加了價(jià)，但放在4800萬平方米的銷售物業(yè)上來分?jǐn)偅科椒矫字欢?00塊錢，可以忽略不計(jì)。”

顯然，多花了錢甩掉自己不喜歡的重資產(chǎn)酒店業(yè)，但是獲得了13個萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目。據(jù)融創(chuàng)中國的公告，13個文化旅游項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約5897萬平方米。其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。

地產(chǎn)分析人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，文旅項(xiàng)目是融創(chuàng)所需要的，這些項(xiàng)目仍有很多商業(yè)開發(fā)的空間，土地儲備非常充足，多花的140多億元平均下來對土地單價(jià)影響不大。而此次交易結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，600多億元的交易對價(jià)下降到400多億元，也在一定程度上緩解了融創(chuàng)的資金壓力。

富力扮演了什么樣的角色

酒店對融創(chuàng)來說是雞肋，在富力手中可能就是“蜜糖”。

富力董事長李思廉坦言：“這次一口氣拿到77個酒店，我們是贏家。”

資料顯示，富力地產(chǎn)在2016年地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中排名第19位，在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)上都有廣泛布局。截至目前，富力已在中國25個城市擁有眾多高端酒店，包括柏悅酒店、君悅大酒店、麗思卡爾頓酒店和假日酒店等。

7月10日，萬達(dá)擬轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的76家酒店作價(jià)335.9526億元；7月19日，77家酒店總價(jià)才199.06億元，降價(jià)40.75%，相當(dāng)于六折掃貨從融創(chuàng)手中以較低價(jià)格接手77家萬達(dá)酒店。目前，富力將持有超過100家高端酒店，成為全球最大的五星級酒店業(yè)主。

正如王健林所說，放眼全球，這樣低價(jià)的收購機(jī)會百年難遇。

但是，富力能否吃得下接得住呢？

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2015年至2016年中期，房企公司債發(fā)行規(guī)模TOP10的排名中，富力地產(chǎn)以433億元位居第一，可謂“發(fā)債王”。

根據(jù)中國外匯交易中心的數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)在4月和7月發(fā)行了兩期的中期票據(jù)，發(fā)行量皆為10億元，值得注意的是同為三年期的債券7月發(fā)行的票面利率為5.5%，比4月5.25%要高。

對于接手萬達(dá)酒店資產(chǎn)的初衷，李思廉表示，富力本身經(jīng)營17間酒店，另有十幾間在建，此舉可以加強(qiáng)主業(yè)，讓富力成為全國甚至全球最大的酒店資產(chǎn)業(yè)主。另外，酒店資產(chǎn)本身有潛力，可以改善公司的資產(chǎn)負(fù)債表。

萬達(dá)有錢還債了

顯然，孫宏斌、李思廉都已經(jīng)達(dá)到了自己目的，那么，王健林呢？

“這次交易總計(jì)收回近680億元現(xiàn)金，同時(shí)融創(chuàng)已經(jīng)將150億元第一期資金打到萬達(dá)賬戶。”王健林特別將演講稿拿給媒體看，“這是最新的，就是讓在座的做個見證”。

近來關(guān)于萬達(dá)系資金外流受到監(jiān)管的傳言讓王健林壓力倍增，此次出售的資產(chǎn)也被稱為是萬達(dá)要降低負(fù)債率的首要目的。據(jù)王健林透露，本次轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)商業(yè)的貸款加債券總計(jì)接近2000億元。萬達(dá)商業(yè)的賬面現(xiàn)金1000億元（不含13個文旅項(xiàng)目賬面現(xiàn)金300億元），加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億元（含回收往來款），現(xiàn)金共計(jì)約1700億元。

對于該筆現(xiàn)金的用途，王健林稱，萬達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。

看來，王首富的小目標(biāo)算是完成了，那大目標(biāo)是什么呢？

業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，此次簽約盡管三方的邏輯都很明確，但仍然難以評估這筆交易的長期影響，此次交易被視為中國房地產(chǎn)史上規(guī)模最大、條款最復(fù)雜的一筆。

據(jù)孫宏斌在前一日接受媒體記者采訪時(shí)透露，除了此番438.44億元的交易價(jià)格，萬達(dá)13個文旅項(xiàng)目公司合計(jì)還有負(fù)債約450億元。融創(chuàng)已經(jīng)開始向各個項(xiàng)目公司的債權(quán)人進(jìn)行接觸，試圖順利將萬達(dá)的該筆負(fù)債轉(zhuǎn)至融創(chuàng)身上。

但是，很多機(jī)構(gòu)并不看好這樁買賣。

例如國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普日前先后對融創(chuàng)和萬達(dá)兩家公司的相應(yīng)評級做了下調(diào)處理。

但更大的政策背景是，國家對金融的監(jiān)管已經(jīng)從房地產(chǎn)、酒店，轉(zhuǎn)到了影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域。從MT系到復(fù)星，從安邦到萬達(dá)，從券商和監(jiān)管部門，再到蘇寧等企業(yè)，國家的對金融業(yè)的監(jiān)管再明白不過了：杜絕非理性海外投資，保證國家的金融安全。

也許，正如王健林說，要立字為證！過段時(shí)間，大家再看，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債究竟高不高，究竟是好企業(yè)還是壞企業(yè)？

下半場好戲才剛剛開始。