上海“購租并舉”住房體系切中供給側改革要義

葛豐

《上海市住房發展“十三五”規劃》已于近日正式發布。該規劃明確提出，“到2020年基本形成符合市情、購租并舉的住房體系”。

這一新版本規劃具有非常突出的創新之處與示范意義，其中最重要的，是以往各地住房發展規劃往往對商品房供應較為重視，對租賃市場發展的目標設置則較為含糊，而《上海市住房發展“十三五”規劃》突破性地定量要求，“十三五”期間全部新增住房中的租賃住房要達到約70萬套，供應量超過商品住房（約45萬套）與保障性住房（約55萬套），與“十二五”期間全部新增住房套數相比，占比亦高達七成左右。

這種切實推進的“租購并舉”，是房地產領域推進供給側改革的精準著力點。此前中央之所以提出“供給側結構性改革”戰略方針，在于準確判斷到“四期疊加”大背景下，影響經濟增長的主要矛盾已經轉化為供給與需求不匹配、不協調與不平衡，因此當在適度擴大總需求的同時，以更大力度加強供給側結構性改革，提高供給體系質量和效率，使供給體系更適應需求結構的變化，使供給側和需求側得以合理匹配。

中央基于整體判斷而提出的戰略方針，同樣適用于房地產領域。因為經過連年高速（甚至超常規）發展后的中國房地產市場，已經迥異于20年前起步之初時的情況。來自國家統計局的最新數據顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積已經達到40.8平方米，按家庭居住面積來算，已經高于英國、德國、荷蘭等大部分發達國家水平。

毋庸諱言，類似數據難免有一定程度“被平均”的“水分”在內，但是這不妨礙得出結論，即總體來看，目前中國房地產市場的主要矛盾已經不在于總量方面的供給不足，而是供給體系中的結構配比出現了比較大的問題。

住房供應的結構性問題主要存在于兩個方面，一方面是不同區域或城市類型的住房供應與人口分布狀況及趨勢不匹配，另一方面就是全部住房供應中租賃住房占比畸小，居民住房需求被迫過度集中在購買環節予以釋放。這兩方面問題相互強化后的結果，就是以一線城市為代表的部分地區房價/收入比一路飛漲到令人不安的地步，很多住房基本需求已幾乎不可能在商品房市場獲得滿足。

緩解這些城市的供需失衡，固然有必要適度增加用地供應以增加下游住房總供給，但如果這種總供給增加仍然只在出售環節發力的話，那么其效果注定不會明顯，因為越是房價高企的地區，土地供應的約束就越強，加上貨幣格局依然總體寬松，以及今時房價已經處在非常高的基點之上，因此，對于在這些城市中尚未能滿足的那部分基本住房需求，應當并且只能假道租賃市場予以分流。而上海此次明確提出的“購租并舉”，再次用實例體現出其為全國改革探路的排頭兵作用。