中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控研究

申衛(wèi)兵

[摘要]建國(guó)以來(lái)，中國(guó)的城市住房以公有為主，在投資計(jì)劃中處于次要地位。共有住房建設(shè)資金基本上由中央政府撥款，這種以犧牲住房建設(shè)來(lái)保障其他投資的政策造成了嚴(yán)重后果，導(dǎo)致不合理的價(jià)租比率，使購(gòu)買(mǎi)住房變得不合算，多數(shù)居民買(mǎi)不起城市商品房，這是目前住房改革難以突破的主要原因。

[關(guān)鍵詞]中國(guó)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；研究 文章編號(hào)：2095—4085（2017）04—0064—02

80年代初期，我國(guó)房地產(chǎn)在價(jià)格雙軌制的模式下進(jìn)行了住房制度的改革。住房制度改革的實(shí)施，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度得以提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也實(shí)現(xiàn)了飛躍，同時(shí)也成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至到2012年為止，中國(guó)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)了約20倍，其對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率約為10%。2008年金融危機(jī)后，國(guó)家采取了寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，2007年至2013年間的住宅開(kāi)發(fā)投資增速與GDP增速的相關(guān)性遠(yuǎn)高于1998年至2013年。基于此，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)之間的關(guān)系越來(lái)越緊密，已經(jīng)無(wú)可避免的成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大重要因素。

1以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控

基于中國(guó)國(guó)情，政府在房地產(chǎn)的行進(jìn)和發(fā)展中起到了主導(dǎo)作用，其發(fā)展路徑呈現(xiàn)出漸進(jìn)式趨勢(shì)，政府不僅可以通過(guò)住房改革及相關(guān)制度實(shí)時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)主體的培育，還能夠直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和運(yùn)作情況形成影響和調(diào)節(jié)作用。經(jīng)過(guò)近二十年的改革和發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是在市場(chǎng)主體、供求關(guān)系和價(jià)格形成機(jī)制方面，都取得了重大突破，進(jìn)入市場(chǎng)化軌道。但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的房?jī)r(jià)居高不下，出現(xiàn)個(gè)人住房需求得不到滿足、大量住房積壓并存的矛盾局面。這種局面是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作中非完全市場(chǎng)化特征。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)社會(huì)造成影響

多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不正常波動(dòng)。其具體表現(xiàn)則是房?jī)r(jià)的變化。面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟現(xiàn)象，政府發(fā)揮了及其重要的作用，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究后實(shí)施了一系列關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的，促進(jìn)市場(chǎng)回暖的政策，因此，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格連年高漲，已經(jīng)大大超出了廣大普通民眾的心理預(yù)期和實(shí)際承受能力，進(jìn)而也引發(fā)了諸多反常的社會(huì)問(wèn)題。一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)，其價(jià)格的起伏也相當(dāng)大，在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸形成了一些矛盾和問(wèn)題，而且越積越深，對(duì)此，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控呈現(xiàn)出其必要性和緊迫性。

3對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展中作用巨大，因此，需要深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果及其產(chǎn)生的深層次原因，同時(shí)也需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)行理論研究和實(shí)際的科學(xué)應(yīng)用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行有效的建立和完善并且細(xì)化，是理論上必須解決的問(wèn)題，對(duì)政策的針對(duì)性和有效性進(jìn)行提高，才能夠切實(shí)有效的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控。為解決這一問(wèn)題，國(guó)務(wù)院辦公廳曾發(fā)文，要求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理進(jìn)行必要的強(qiáng)化，加大力度對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快和不合理上漲進(jìn)行有效遏制，其內(nèi)容包括：在商品房結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)低價(jià)房和中小戶型普通商品房的供應(yīng)持續(xù)加強(qiáng)，優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)；提高土地的開(kāi)發(fā)利用率，對(duì)于財(cái)政、稅收等繼續(xù)實(shí)施差異化對(duì)策，對(duì)于房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理要進(jìn)一步加強(qiáng)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益；積極推進(jìn)保障性住房的建設(shè)；進(jìn)一步落實(shí)地方政府對(duì)強(qiáng)化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展、解決低收入者住房問(wèn)題的責(zé)任制。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，就必須對(duì)各方利益進(jìn)行平衡和制度的建立。各方利益的平衡需要公開(kāi)、公平、公正的原則為基礎(chǔ)，對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制的負(fù)面影響要努力和有效予以降低，市場(chǎng)環(huán)境的公開(kāi)透明會(huì)使得利益各方各行其是，對(duì)自我行為進(jìn)行約束。

4稅收等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)控因素有多種，其中稅收政策是一項(xiàng)重要手段，房地產(chǎn)價(jià)格在分稅制改革后，出現(xiàn)了與地方公共支出、房地產(chǎn)稅等的緊密結(jié)合。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，地方公共服務(wù)資本化與房地產(chǎn)價(jià)值成正相關(guān)，而與房地產(chǎn)稅收資本化負(fù)相關(guān)。

在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的這些年中，出臺(tái)政策不少，但成效堪憂，這一點(diǎn)足以說(shuō)明相關(guān)調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏相對(duì)系統(tǒng)的研究，尚未形成合理的市場(chǎng)調(diào)控度。論起主要原因，包括以下幾點(diǎn)：一是地方政府追求收入，期望在房?jī)r(jià)和地價(jià)不降低的情況下實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的調(diào)控，調(diào)控力度不足；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)積極性不高等。這樣就加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的扭曲和供需的矛盾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；二是我國(guó)目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不符合國(guó)情，導(dǎo)致市場(chǎng)失衡，拉動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)；三是部門(mén)不協(xié)調(diào)，管理不到位，這也是宏觀調(diào)控失效的重要原因。

依據(jù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要，制定的“緊縮財(cái)政信貸”與“寬松財(cái)政信貸政策”十分必要。要推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，需要利用波動(dòng)的信貸基準(zhǔn)利率、房地產(chǎn)貸款利率和公積金貸款利率等方式進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)發(fā)展的總量受利率高低的直接影響，因此，完善金融信貸體系是重要的調(diào)控手段。

從我國(guó)近十年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，所出現(xiàn)的問(wèn)題大多都是依據(jù)政策指令來(lái)完成且實(shí)施管理，在當(dāng)時(shí)臨時(shí)情況下頒布的政策經(jīng)過(guò)時(shí)間的考證，在現(xiàn)在看來(lái)是缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的，令執(zhí)行者無(wú)所適從。因此，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，建立和完善相關(guān)制度，依靠法律法規(guī)的建設(shè)，配合行政法規(guī)，并且利用金融信貸制度等是保障調(diào)節(jié)有效的根本所在。

5供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的制度化

要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展，最大程度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的負(fù)面影響進(jìn)行降低，需要在一定目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新的景氣周期，其中最直觀分表現(xiàn)就是：積極的產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行引導(dǎo)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平及消費(fèi)熱點(diǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的匹配度高；個(gè)人消費(fèi)住宅成為主力；市場(chǎng)主體理性程度有所提升等。另外，房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性和系統(tǒng)性工程，政府根據(jù)國(guó)家土地、金融等方面的實(shí)際情況進(jìn)行了相關(guān)政策的制定，使其成為宏觀調(diào)控的杠桿。同時(shí)，對(duì)不同城市存在的差異進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，有針對(duì)性的隊(duì)員各自情況進(jìn)行研究，地方政府明確自身情況，針對(duì)區(qū)域目標(biāo)制定調(diào)控政策。可信性的制定相關(guān)對(duì)策，適當(dāng)增加房地產(chǎn)金融品牌，擴(kuò)大利率的浮動(dòng)范圍，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，建立適應(yīng)國(guó)情、有政府參與的住房抵押貸款證券化制度。

6結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到當(dāng)今局面，是眾多制度缺失的結(jié)果，要想從根本上解決這一局面，就必須從制度上進(jìn)行根本性改革。總之沒(méi)有長(zhǎng)效的宏觀調(diào)控制度的建立與完善，就沒(méi)有穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

質(zhì)檢系統(tǒng)再取消或停征4項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于清理規(guī)范一批行政事業(yè)性收費(fèi)有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2017]20號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知）要求，2017年4月1日起，質(zhì)檢系統(tǒng)將再取消或停征4項(xiàng)中央設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)，即取消設(shè)備監(jiān)理單位資格評(píng)審費(fèi)；停征出入境檢驗(yàn)檢疫費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)（含工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證發(fā)證檢驗(yàn)費(fèi)，不含按經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)管理的自愿委托檢驗(yàn)費(fèi)）和計(jì)量收費(fèi)（即行政審批和強(qiáng)制檢定收費(fèi)，非強(qiáng)制檢定收費(fèi)不得列入行政事業(yè)性收費(fèi)，不得強(qiáng)制企業(yè)接受服務(wù)并收費(fèi)）。