房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃方法研究

賀丹

摘要：土地增值稅作為房地產開發企業所需繳納的重要稅種之一，其稅負的高低也將直接影響企業的經營利潤。所以要加強土地增值稅稅收的籌劃，對減輕企業稅負負擔以及改善其經營環境是極其重要的。本文簡單論述了房地產企業土地增值稅的概念，強調了企業納稅策劃的意義，并結合土地增值稅的相關內容分析其對企業的影響，以提高企業的籌劃能力，采取更好的措施應對。

關鍵詞：房地產；土地增值稅；稅收籌劃

中圖分類號：F812.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）013-0-01

土地增值稅自實施以來，一直都在規范我國房地產市場的平穩發展。房地產開發企業涉及的稅種種類比較多，其中土地增值稅在房地產之中占比較大的比例。長期以來，土地增值稅稅率較高，稅負比較重，造成了當前房價的居高臨下和房地產市場的低迷。因此，進行合理的土地增值稅納稅籌劃是實現降低房地產企業稅負，降低房地產開發成本的保證。這樣會使房價進一步的降低，讓房地產產業得到健康、有序的發展。

一、土地增值稅的含義

主要由國家征收，以個人和單位為征收對象，以轉讓國有土地使用權的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅基礎，收入既包括現金、存款等貨幣收入，也包括以實物性質收入的各項其他收入。對于部分行為不屬于征收范圍，如通過繼承、贈予等途徑無償轉讓房地產。營改增施行后，房地產企業不再上繳營業稅，主要稅種為企業所得稅、土地增值稅、教育費附加、房產稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應納稅額，應納稅額的計算主要以增值額為依據，乘以相應的稅率，同時扣除法定允許的金額后即為應納稅額。

房地產行業競爭力較強，普遍方便價格過高，上漲過快的問題，我們國家實施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的態度，但是如果從宏觀調控的政策方面來看，這將會對房地產行業很不利。仔細分析房地產價格上升的原因，其一便是房地產行業的稅負很重，還有一個原因便是有人喜歡炒房，而對于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應該對這些人加以管理，這會讓房地產的價格飛速上升。政府應該對這些方面進行調控，嚴格控制房價高的根源。我們可以靈活的利用銷售策略，提升銷售量加快資金的回收。

二、土地增值稅稅收籌劃的方式

1.利用征稅的范圍進行稅收籌劃

房地產企業所應繳納的增值額由相關法律規定計算，是由轉讓國有土地使用權及建筑物、附著物等的個人及單位上繳，按照實際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產若想達到節稅的目的，首先要改變企業房產的銷售方式，以經營租賃為基礎的租出行為，只繳納較低數額的房產稅，按照實際收取的租金計算。通過這種方式，企業可以降低所需繳納的稅額，保證企業的切實利益。另外，企業還可以與其他企業共同籌劃建房，通過多個企業合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來進行減稅，房地產企業可以與其他企業訂立合同，以委托人的名義請其他企業進行房屋建設，待房屋建設完成后，進行相應的結算費用。

2.利用增加扣除的項目來進行納稅

在稅法中有明確的法律條文，針對土地增值稅的稅收管理提出一定的標準，在法律允許的范圍內，企業在計算應納稅的時，可以扣除相應的項目金額，主要包括納稅人取得土地使用權時所支付的費用、在對房屋進行構建時支出的成本和相關費用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產企業在對期間費用進行管理時，應采用合理的措施，對利息費用等財務費用、業務招待費、廣告費等銷售費用以及其他的管理費用等進行規劃，避免加重企業的稅負。第一，企業應科學合理的設定折舊方法，對不同的廠房、設備等資產，結合實際情況選擇折舊方法，按照相應的年限進行折舊，在優惠政策的標準下，盡量保證企業的利益，減少資產減值及市場價格波動對企業產生的影響，同時，按照合理的依據繳納稅額。第二，對稅前扣除項目應嚴格進行管理，在計算稅費時，對于能夠按轉讓房產項目計算并提供金融機構證明的財務費用，在商業銀行同類同期貸款利率以下，可以據實扣除。對企業發生的廣告費、業務招待費等，在規定范圍內可以扣除，企業發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費以及基礎設施費等，均可以劃分為可扣除項目，因此，企業應對相關費用進行合理的計算，并提供相應的證明。在經營過程中，應盡量控制費用在允許扣除的范圍內，以減少企業的稅負壓力。通過企業經營決策的改變，打破借款費用的限制，成功的節稅納稅。除此以外，房地產企業可按規定計算的金額之和，加計扣除20%，這會使企業大大的增加扣除項目，減輕稅負，增加企業的利潤。

3.適用稅率的降低

通常土地增值稅是按照四級超額率累進稅率實施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的應就其全部增值額按規定計稅。對于那些既建立普通標準住房又搞其他房地產開發的納稅人來說，應該分別核算增值額。

三、納稅籌劃的意義

我們所說的稅收的籌劃也叫合理避稅，它是指納稅人在符合國家的法律及稅收法規的前提下，為了取得節稅的收益，事前選擇稅收利益最大化的方案來組織其業務生產、經營、投資、理財組織、交易等活動的一種策劃行為。針對最近的一些房價價過高，投資過熱等問題，國家對此出臺了一系列的政策，既規避了納稅人的風險，又降低了企業的納稅成本，同時也增加了企業的利潤。因此，房地產企業通過合理合法的方式進行合理的土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的，這將有利于提高企業的凈收益，充分利用企業的資源，提高企業資源的利用率，同時也有利于企業塑造良好的社會形象，促進社會的發展，推動國家的進步。

四、結語

為了讓企業利益最大化，我們應該隨時關注并且熟悉國家稅法的最新動態，來確保納稅籌劃方案的合理性以及有效性，隨時根據國家稅法的改變來進行調整。納稅籌劃著眼的是企業的整體，我們應該把握全局，不能只關注于某一個稅種的高低，而是考慮企業應該擔負的全部稅負的高低，考慮的應該是企業的整體利益，統籌兼顧各種因素。最佳的納稅籌劃方案不一定是納稅最低的方案而是企業綜合的收益最大化的方案。因此，我們做的一些納稅籌劃方案，應該充分考慮自身企業的實際情況，根據實際情況來制定方案，盡全力使策劃方案具有可行性。

參考文獻：

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作者簡介：賀 丹（1981-），女，漢族，吉林人，大學本科，管理學學士，會計師，目前于烏魯木齊鐵路局職工集資建房領導小組辦公室工作。