淺談精裝修住宅項目管理問題與措施

陳波

（中山市君道置業發展有限公司 廣東 中山 528400）

【摘要】隨著國家經濟的發展需求，于2001年建設部提出要求，全面取消毛坯房，倡導住宅一次裝修到位。歷時多年的探索與實踐，各省市相繼制定了有關政策法規，極力推進房地產精裝修住宅項目的發展。在政策的引導與推動中，房地產開發商推出精裝修住宅已逐漸形成常態，并形成一套符合國情的裝修體系。然而，在行業發展與推進過程中難以避免得衍生了精裝修住宅項目管理質量問題。筆者結合工作實際與房地產精裝修住宅項目管理的現實問題，提出觀點以及有效措施促進行業健康發展。

【關鍵詞】精裝修 住宅 項目管理 問題 措施

精裝修住宅發展至今已成為房地產開發的主要方向，從國家建住房[2002]190號文下發至今，歷時十五年的過渡區間，房地產開發商已然探索出符合社會經濟需求以及自身發展的精裝修住宅項目管理方法。于開發商而言，精裝修住宅一方面能夠提升住宅項目的檔次水準，另一方面可以提升房地產開發商的企業產品價值繼而提升品牌效應。然而，在行業發展與推進過程中難以避免得衍生了精裝修住宅項目管理質量問題。國家政策的出臺，旨在加強對住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象。住宅精裝修與酒店裝修在不同的項目管理上存在根本性的差異，因此有必要對精裝修住宅項目管理中存在的問題進行梳理與解決。

一、精裝修住宅的施工特點與流程

批量式的精裝修住宅項目與業主個人自主裝修的施工具有一定的差異性，精裝修住宅設計的流程以及施工標準也不盡相同。總體來說有以下兩個個方面比較突出：①精裝修住宅項目專業屬性較強，從室內風格裝潢到水電安裝鋪排設計，均采用專業統一的規劃管理。房地產開發商在對精裝修住宅的設計、生產、建造涉及面廣，要通過裝修中涉及的產品性能及其技術特性，并綜合戶型、面積、功能模式、造價、風格等因素，提供出類似菜單式的住宅裝修設計手冊。②精裝修住宅項目管理標準與監督水準要求更為嚴格，整體管控環節更為細化，各部門之間的協作緊密度強。誠然，精裝修住宅的開發流程大致相同，流線清晰：設計方案→材料采購以及樣板示范→施工→監理→質量驗收→保修與維護。整個項目開發管理的過程中，消費者參與程度較低，不存在意見反饋、喜好采納等信息傳遞。目前，我國絕大部門房地產開發商不會為消費者提供菜單式精裝修住宅，消費者在同一消費水準的前提下，幾乎沒有可以選擇設計方案的空間。消費者只能通過戶型設計、住宅朝向、空間大小來選擇，主要依賴開發商主觀上對市場和潮流導向的判斷，整體審美風格同樣依賴于開發商的定位。

二、精裝修住宅項目管理流程中的問題與實施措施

（1）設計方案。在前面談到精裝修住宅在設計選擇上，消費者的參與度的缺失，一方面顯示了開發商的主觀決定權，另一方面也會成為開發商在銷售過程中難以避免存在設計方案不被消費者接受的風險。因此，在整個設計方案開始前，開發商理應做好以下工作：①資源整合。將同類型與不同類型的設計師進行有意識的區分與掌握，其設計代表作、風格運用、設計工時、費用收取等方面尤為重要。②項目特點定位以及設計定位的結合。開發項目的環境特點、人文特色、風俗習慣、審美喜好，開發商理應結合自身項目的特色來選擇設計師及其設計風格，③成功案例的審度與團隊安排。理性考察成功設計案例，有效協調團隊間的協作。④明確裝修設計師的主導地位。設計師在整個項目設計上處于一個十分關鍵和重要的位置，他需要清楚掌握住宅項目的功能配置、使用范圍，需要掌握開發商提供的施工能力，并明確施工方法，清楚定位風格。在此基礎上，才能把設計與生產、施工與銷售有效結合，從初始的設計方案令消費者滿意。

（2）設計監督與審定。精裝修設計監督與審定階段是房地產精裝修住宅項目施工管理中比較重要的階段，該階段會直接影響到裝修施工的正常運行，也會影響到整個設計方案的變動。倘若在精裝修施工過程時，前后共工作銜接不上，導致施工單位工期延誤和招投標工作延誤，是會直接導致整個開發項目的滯后，直接產生嚴重的經濟損失。因而務必要嚴加把控每個環節的銜接以及整體的控制管理，具體措施大致如下：施工流程與周期安排。房地產開發商理應對整個精裝修住宅項目管理做一個全面管控，對每個施工流程與周期進行合理安排，避免施工延誤以及人力物力的浪費；各個專業領域設計的緊密銜接。在整個精裝修住宅項目中，除了房屋風格裝修要求有具體的設計，相關的家居用電、廚房、衛浴空間的管道鋪設的設計需要緊密銜接，避免出現設計要求沖突。

（3）項目招標。精裝修住宅項目本身具有標段的靈活性，為保證工程高質完成，招標根據整體項目工程的階段需求進行，細化項目的工程報價，避免管理的復雜性。

（4）項目施工。項目施工階段屬于整個開發項目當中最為困難的管理階段，當中包含了施工的設備設施、工人技術以及人員的復雜。因此必須對各個施工工程隊有序調配，區間錯開與時間重合的方式有效安排。同時加強對施工設施設備的安全管控，對施工材料定量采購，避免不必要的浪費以及增加材料管理的難度。

（5）裝修材料管理。精裝修房屋使用的裝修材料是開發項目中最受人關注的一環，也是決定住宅產品室內外風格、檔次、品位的關鍵，不僅直接影響住宅產品質量，而且在精裝修實施過程中經常會出現成本與效果之爭。精裝修住宅整體工程龐大，涉及的各項裝修五金配件、地板石材、油漆等材料數量大，種類多。為降低采購成本以及提高自身利潤，開發商與相關行業品牌簽訂合作協議，指定相應裝修材料。那么在管理層面，對材料申報的節點以及現場材料的驗收及保管提出了很高的要求，一方面要密切跟隨項目施工進度，保障裝修材料在對應的施工環節到位；另一方面對應管理工程師要對材料的質量加以辨別。

總而言之，精裝修住宅已然成為實力雄厚的開發企業新的競爭利器，這是一種投入多、風險大、責任重的裝修方式。項目開發造價成本的增加以及工期的增長，稍有不慎容易致使開發商出現經濟困境和風險。精裝修住宅也逐漸得到消費的認可，但消費者對精裝修住宅的質量、材料的環保使用也愈發關注。精裝修住宅對開發商的整體素質有了更高的標準和要求，只有高質量的精裝修住宅項目才能在消費者的市場站穩腳跟。因此，加強對精裝修住宅項目的管理力度，加強對措施的合理推動，提高施工質量、施工效率才是開發商發展的王道。

參考文獻：

[1]徐璐.探析房地產精裝修設計管理[J].現代裝飾（理論），2014，（7）.