我國房地產項目經濟管理存在的風險及其解決對策

朱建

摘要：房地產行業已經成為我國經濟發展中的支柱性產業，與我國的國民經濟建設息息相關。不過目前我國房地產經濟管理中還是面臨著不少問題，筆者將在本文中就這些問題進行闡述，并分析如何有效處理好這些問題，從而發揮房地產經濟在我國社會發展中的引領作用。

關鍵詞：房地產；項目經濟管理；風險；對策

我國房地產行業面臨著國家經濟轉型：去產能、去庫存、去杠桿，降成本，補短板的供給側結構性的改革，房地產的發展勢頭越來越來凸現出重要性。房地產項目的建設是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目管理過程的各種風險，由于房地產投機市場熱度超過其本身居住市場，房價偏高難接受，因此，房地產經濟管理出現的眾多問題越來越阻礙國家宏觀經濟發展，需要政府加強風險調控。

一、我國房地產項目經濟管理所面臨的問題

（一）政府管理機制監督不到位缺陷，投資過度，引發泡沫經濟

中央政府和地方企業一旦出現利益不均，會存在潛規則，權力尋租泛濫，導致房地產經濟管理形式化。從而形成現在的房地產市場房價畸高，而投資者用來投資工具炒房，其真正的實質是房子是拿來住的，房價瘋漲的局面。而相關管理部門在面對違法行為無法可依，不能發揮其對房地產經濟發展的合法規范和約束作用。在房地產金融市場上分析，房地產投資依賴信貸杠杠，政府高價賣地平債，地產商接盤后，銀行開發貸進行建設，建設完成后開發貸轉化為購房按揭貸。資金每倒手一次，便化為銀行存款，根據存貸比，又變成貸款出來，信貸規模進一步擴大。會形成新一輪的次貸危機。

（二）公平的土地市場較難形成

目前我國政府在管理房地產行業時，盡管出臺了較多的政策用以加強管理，規范市場交易，不過這些政策都是根據房地產市場發展的大環境制定的，覆蓋范圍大，文本不夠清晰、明確，也缺少針對性的目標政策。土地招拍掛市場規則執行不到位，各地有的以協議為主，使得土地成本與招拍掛的成本低，土地市場的不公平競爭引得土地供應市場與招投標的市場產生了巨大成本差異，影響著土地招投標制度，房地產企業的稅賦對地方政府經濟量化指標GDP貢獻是突出的，所以房地產企業與政府之間關系是非常密切的離不開誰的魚水關系，促使很多開發商鋌而走險賄賂官員以較低的地價成本拿到手，滋生了土地市場的腐敗。

（三）房地產企業自身項目經濟管理水平有待提高

房地產行業運作的資本很大，其規模往往涉及上億的資金，對于房地產開發商而言，時間就是金錢，早一步將投資的項目轉化為利潤，他們就能減輕資本流通的壓力，賺取更多的經濟收益。但是房地產企業內部管理不夠嚴格，使得其工作人員在前期報建、工程施工以及房產銷售等不同階段中不注重證件辦理的時效性，工作較為拖沓，吃拿卡要，導致企業不能按時拿到施工證、預售許可證等相關證明，只能延期辦理，給企業帶來嚴重的經濟損失。

二、我國房地產經濟管理問題的處理措施

（一）制定長期發展規劃

第一，政府需要綜合考慮放低企業發展的整體情況，制定出與房地產行業發展相契合的房子是用來住的長期規劃，以我國基本國策為導向，確定目前房地產行業的發展目標與方向，挖掘消費者的潛在需求，以市場需求為發展動力。此外，全面做好基層調研工作，掌握國民經濟建設情況，確定與我國經濟發展相契合的房地產遠期規劃，利用稅收政策房產稅、限購嚴控房價無序瘋漲，充分發揮政府管理職能，利用政府職權，建立健全民眾住房保障體系。

（二）建立健全管理機制

首先，提高選拔管理人員的要求與標準，管理人員是管理工作的主要從事者，管理人員的素質決定了管理工作的效率和效果，所以，要求從事管理工作的人員需要具備優秀的專業能力和綜合素質。其次，建立相關的監督部門，房地產市場交易過程中亂象叢生的一大原因在于缺少有效的政府監督，這就要求合理劃分監督部門之間的權責，尤其是中央與地方之間的從屬和管理職責，從而實現雙方共同合作，有效對房地產行業進行監管。

（三）全面完善房地產項目經濟管理中的目標成本控制管理

作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在房地產開發項目建設階段，必須把握清單計價的成本關鍵因素，結合企業的ERP全面預算管理軟件實現動態的目標成本動態管理。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。

三、結語

房地產項目經濟管理工作較為繁瑣、復雜，要想合理有效地處理好這些問題，就需要結合我國國情，擴大內需，加大住房建設力度，確定房地產市場宏觀與微觀規劃，建立健全完善的法律法規體系，對房地產項目經濟管理中不斷進行改進、夯實監管方法，從而實現房地產行業穩定有序的發展。

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（作者單位：重慶天工房地產有限公司）