營改增對房地產企業的影響探討

于杰

摘要：營改增即將營業稅改為征收增值稅，這是我國國務院根據社會發展不斷變革的形勢所推行的政策，目的在于減輕各個行業稅負并促進其經濟發展。2012年只在服務業和交通運輸行業開展試點，隨著時間的推移，營改增的試點行業也在不斷擴大，現如今房地產行業也被納入其中。房地產企業經營范圍較廣，運營周期較長，相關費用種類也很繁雜，因此營改增政策的推行將對房地產企業產生重大的影響。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響；對策

為了適應社會經濟發展的需要，我國稅制體系主要經歷了營業稅和增值稅同時征收、增值稅轉型、營業稅改為征收增值稅這幾個階段。2016年5月，營改增在全國范圍內推行，這一稅制體系的變革最大的優勢就在于避免了重復征稅，在減輕企業稅負的同時還促進各行業的結構轉型，提高其在國際上的競爭力。房地產企業主要負責房地產的開發、售賣和管理，由于房地產企業的經營范圍較廣、資金流動性較大、投入成本較高，因此在營改增全面推行之前，房地產企業一直占據我國納稅主體的絕大部分，營改增從很大程度上減輕了房地產企業的稅負負擔，且有助于房地產企業內部更加規范化的管理，但在產生積極影響的同時，稅制變革對房地產企業還有很多消極影響。針對房地產企業，深入分析營改增給其帶來的消極影響并提出一些合理性建議，希望能對房地產企業的未來發展有所幫助。

一、營改增對房地產企業的影響

（一）營業成本增加

房地產營業成本即建設成本，建設成本大多來源于人力資源成本、開發建設成本、材料購買成本、施工成本。我國施工工人的工資大幅度上漲，而房地產企業需要聘請大量的工人，聘請的工人里面農民工占絕大多數，農民工的存在不利于工資的進項稅抵扣，使得企業用人成本增加。在房地產建設施工過程中，企業需要租賃大量的大型施工機器，這些機器租金和專業操作人員的工資都很高，也增加了房地產企業的營業成本。

（二）流動資金緊張

不同于其他經濟組織，房地產企業的經營方式和公司性質比較特殊，需要先繳納土地出讓金，預售交房，根據預售收入提前繳納相應稅款，而進項稅款、工程款往往都是要推遲獲得的，造成房地產企業無法及時取得增值稅專用發票，也就無法及時抵扣進項稅，這在一定程度上增加房地產企業的支出，使房地產企業流動資金緊張甚至還有可能出現資金斷流的風險。

（三）增值稅專項發票收集困難

房地產企業經營項目較為復雜，在購買一些原材料的時候種類繁多，供應商大多都是小額納稅人，提供增值稅專項發票難度很大，進度很慢。另一方面，房地產企業用人成本也較高，針對高額的人工成本，增值稅專項發票難以提供。此外，基于房地產企業的自身特點，各個項目的地點較為分散，一旦有資金的支出，商家對征稅的意識比較單薄，也沒有提供增值稅專項發票的能力，這些因素造成了增值稅專項發票收集困難，房地產營業成本上升，降低了企業整體利潤。

（四）業務水平有待提高

營業稅改為征收增值稅后，相關的稅率稅法和政策條例也發生了變化，這就要求內部人員要加強對政策法規的學習。財務人員若沒有及時了解新的核算規則和新增的計財科目，對自己的業務不熟悉，就很容易在平時的資金核算過程中犯錯誤，對房地產企業的稅務工作產生影響。其次企業采購部人員購買的材料種類多、工作量大，若沒有及時地在財務部門登記支出金額和妥善保管增值稅專項發票，就會增加房地產企業的資金壓力，因此房地產企業各部門人員的業務水平還有待提高。

二、房地產企業應對營改增風險的策略

（一）做好稅務規劃，控制企業成本

營改增會大大增加房地產企業的營業成本，相比傳統的營業稅為主的納稅人主體，增值稅納稅人主體具有更大的籌劃空間，房地產企業可以在這一點上多進行規劃，控制稅務額度，進而降低工程成本。總體上來說，主要做好以下兩點。第一，由于房地產企業營改增政策的復雜性，有條件的企業可以設立專門的稅務部門，針對增值稅發票做好對比與認證工作，以便實現后續增值稅發票的正常抵扣。如果企業沒有相應的條件，也應該做好相應發票的對比管理工作，尤其是要熟悉發票的管理流程，避免由于操作的失誤導致的稅務抵扣失敗。第二，由于相比原來的營業稅為主體的交稅模式，增值稅在形式上更加的靈活，具有“抵、減、扣”等多種形式的交稅形式，這就賦予了房地產企業更大的籌劃空間，也給了交稅部門更加自由的交稅形式。因此，房地產企業在進行增值稅交稅工作時，應當更加詳細的規劃各種交稅途徑，采用為自身企業創造最大價值的方式進行交稅工作。

（二）加速現金流轉，減少財務壓力

房地產企業由于自身工作特點的原因，具有業務復雜，資金流量巨大等特點。在實行了增值稅為主體的交稅模式之后，不少房地產企業出現了資金周轉困難，甚至資金鏈斷裂等現象。要應對這種現象的發生，房地產企業應該優先滿足在建工程的需要，通過最大限度上預售等方式加大回款的力度，加速資金流轉速度，減少資金在中間流轉上所用的成本。通過這樣的方式，在一定程度上能夠減少資金鏈斷裂的風險，也能夠在較大的程度上降低財務壓力。

（三）梳理稅務流程，調整發票管理辦法

房地產企業稅務工作繁重，核算比較復雜，實行營改增條例后，稅務流程也會發生變化，財務人員要加強對新稅務流程的梳理，結合企業自身情況，改進原來的工作方式。增值稅專項發票關系著進項稅的抵扣，收集發票的難度較大，在處理企業業務時，優先考慮能及時提供增值稅專用發票的大企業，在優先選擇的基礎上，相關負責人應該仔細檢查增值稅專用發票，確保發票完整、準確、真實，對比較可疑的增值稅發票要進行調查，嚴厲打擊偽造發票，及時催繳相關增值稅專用發

票，聯合制定一套適合自身特點的發票管理辦法，減少漏洞發生，降低企業壓力。

（四）加強內部培訓，提高業務水平

房地產企業領導要加強對內部人員的培訓工作，聘請專業人員對相關政策條例進行解讀，定期組織大家互相學習交流，營造良好的學習氛圍。財務部門在房地產企業的正常運轉中有著舉足輕重的地位，納稅或者核算過程中出現錯誤都會給房地產企業帶來不必要的損失。除了讓財務人員熟悉新政策，還要調動其他部門人員的積極性，相互配合制定出一套更為完善的規章制度，改變以前傳統的陳舊性的觀念，要與時俱進，敢于創新。對于業績較好的工作人員，要實行獎勵制度，對于常犯錯誤的工作人員，要及時指出改正并采取一定處罰措施。個人與集體的利益息息相關，大家相互督促和學習才能最大限度地降低營改增給房地產企業帶來的消極影響。

三、總結

營改增稅制體系改革是我國針對社會發展現狀所提出的政策，這一政策能夠在較大的程度上推進各行各業的健康發展。而對于房地產企業來說，這項政策具有更加復雜的特點。房地產企業在新的政策條件之下想要獲得更好的發展，勢必要明白新政策對自身企業所能造成的影響，之后通過具體的分析采取適當的應對策略。總體上來說，由于營改增后3%-17%多檔稅率、甚或是不征稅稅率或*稅率等的存在，對于房地產企業來說是豐富了進項發票的取得方式，也給了房地產企業更加靈活的規劃方式。具體分析不同稅率進項發票的取得途徑，結合房地產企業自身業務特點為自身企業創造更大的價值是每一個房地產企業工作者都應該思考的問題，從長遠的眼光來看，其為自身企業創造的價值也必將是可觀的。因此，房地產企業需要適應在新的形式下不斷調整自身的財務系統，揚長避短，從而才能將改變轉化為自身發展的動力，幫助企業健康積極的發展，為企業在新的政策新式之下創造更大的價值空間。

參考文獻：

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（作者單位：山東中投建邦置業有限公司）