房地產財務動態管理的運營方法探討

曾紅毅

摘要：房地產行業是近年來發展迅速的一個行業，現有房地產企業數量眾多，互相之間的競爭十分激烈，在這種激烈的競爭中，如何提升自身的影響力與競爭水平是各個企業所努力追求的答案。房地產企業的財務管理是企業運營中重要的組成部分，加強對企業的財務管理能夠有效的提升企業的運行效率，所以漸漸的房地產企業財務動態管理越來越受到更多人的重視。

關鍵詞：房地產；財務管理；運營方法

隨著經濟的發展，社會的進步，房地產企業在當前的經濟環境下獲得迅速的發展，在房地產的發展中，提高企業自身各環節的運行效率對于企業的運行有著重要的意義。財務管理是房地產企業中非常重要的組成，優化對于財務的管理對于提升企業運營有著巨大的幫助。在實際中，各企業也確實就內部財務管理方式進行完善，財務動態管理漸漸成為契合企業財務管理完善的一種有效方法，能夠對企業自身運營水平的提高以及綜合競爭力的提高帶來巨大的幫助。財務動態管理究竟是什么，對于房地產企業運行有著怎樣的意義，如何進行房地產企業的財務動態管理是本文接下來將要探討的內容。

一、財務動態管理概述

（一）財務動態管理概念

財務動態管理是當前環境下針對財務運作所出現的新的財務管理模式，其內容為，通過整合企業自身實際的財務目標以及內容，合理選取恰當的財務指標，運用正確的系統的財務管理的分析辦法，對企業財務信息進行實時動態的描述。動態財務管理在房地產企業運營中有著較為完美的契合，在房地產企業的日常管理和項目管理中，動態的財務管理通過對房地產企業財務目標進行融合，依據合理的各項房地產管理指標，借助先進的房地產管理工具對房地產中各種因素進行細致的統計、分析、計算、比較最終實現一種動態財務管理系統的構建。

（二）財務管理現狀

現階段房地產行業中對于財務方面的重視程度不高，與制造業相比，房地產行業中CEO由財務人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峰等都是由財務人員漸漸發展成為公司的CEO，而房地產行業卻鮮有聽聞。除此以外，財務人員在企業中的價值和地位偏低，在同等職位上，財務人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨著社會市場經濟的轉變，資金間的流動較以往更為復雜，尤其是房地產行業隨著時代的發展已經進入白銀時代，缺乏財務人員的運用，企業的運營效率得不到提高，在今后的發展中喪失企業競爭力，最終被淘汰。

二、房地產業和制造業在財務管理上的主要不同

（一）會計核算方式

房地產行業財務人員與制造業相比在會計核算方面有著很大的不同，主要表現在科目設置、收入確認、成本結轉等方面存在不同。在房地產行業中，財務工作者主要是對大筆資金的動向進行監管控制分析總結，工作內容空乏，沒有更多的實際意義。收入確認工作只是在房地產特定時期進行，工作沒有具體的周期，成本結轉與收入確認工作狀態類似往往只是在特定時間進行，工作周期短。這兩者在整體的房地產財務工作中都占據較小比例，且無法對房地產企業的發展做出任何有意義的指導研究。與之相反的是制造業的會計工作，在制造業中財會計需要對企業運行中的各個方面進行資金的分析，核算。收入確認與成本結轉是制造業工作的重頭，關系到制造業運行過程的實際收益與發展調整的各個環節。與房地產行業相比有著更為重要的作用，受到重視程度業更高。

（二）成本核算方式不同

在制造業，核算產品成本是財務人員的重點工作組成部分，財務人員的價值體現在成本管控過程中。但在房地產公司，都有設置專門的成本管理部來負責這項工作。

（三）資金運作模式不同

制造業主要是流動資金貸款，在項目進入正常銷售期后，資金滾動運作后，資金能正常周轉。房地產業屬于資金密集型，融資貫穿于項目整個的運行周期。因此融資能力對于房地產行業具有至關重要的作用。

（四）稅務核算不同

制造業主要是增值稅及所得稅，而房地產業主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對項目盈利影響特別大。

三、房地產財務動態管理運營方法

在了解房地產動態財務管理的各種細節后對于其如何在企業中實施動態財務管理運營有了相關方法的思考。

（一）樹立以成本控制為動態財務管理目標

成本控制是房地產企業進行財務管理的根本目標，所以在進行財務動態管理模式的構建中也必須將成本控制作為其所要實現的目標。在實際的財務動態管理中，其中的各種管理內容包括，財務動態管理手段，財務動態管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標進行。在進行房地產項目運作時，財務動態管理要積極發揮作用，預先對于各種成本進行模擬核算，在項目進行中實時對成本細節進行控制，最終實現財務成本的降低。

（二）完善財務動態管理制度

確定目標后，為保證財務動態管理能夠正常且穩定的運行，企業必須就財務動態管理制度進行完善，避免出現差異性、不適應性的問題。確定財務動態管理在不同時期的生效機制，保證其在企業出現重大調整時能夠及時的做出適應性調整。

（三）項目開發全過程實行財務管控

1.在投資環節，財務人員應主動介入投資決策的各個環節，提前做好項目的資金及稅務規劃；

2.在項目開發環節，以資金及利潤為抓手，倒逼項目的各個開發節點，主動承擔起項目推進的責任；

3.在項目結束環節，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運用專業知識，調動成本、工程等相關部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業創造價值。

四、結語

動態財務管理在房地產行業發展中有著重要的意義，各個房地產企業更好的實現財務動態管理系統的構建能夠大大的提高其自身的運營效率，能夠有效的增強其及行業中的競爭力。不斷深化對于財務動態管理的發展，促進企業的良性發展。

參考文獻：

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（作者單位：正榮集團有限公司）