簡析測量技術在不動產測量領域的應用

丁毅

（青海省第一測繪院，青海 西寧 810001）

摘要：目前隨著我國不動產工作的推進，我國不動產在測量領域對于其工作要求不斷提高，研究其在測量過程中的技術應用初見凸顯出其重要性，本文筆者主要通過不動產測量領域不斷提高的要求標準，分析了我國目前不動產測量的主要特點，在探究不動產測量工作中常見問題的基礎上，結合自身多年的工作經驗，從數字化測圖技術、坐標解析法，以及GPS技術等多個方面，就不動產測量領域中測量技術的具體運用展開了研究，闡述了個人對此的幾點看法與認識。

關鍵詞：測量技術；不動產領域；技術應用

引言：不動產的登記是遵循我國《中華人民共和國物權法》確定的物權歸屬認證制度，是指物權的歸屬經權利人或利害關系的相關人員申請，由我國的不動產登記機關將有關的不動產權屬的歸屬以及其變動的事項登記，并由職能部門備案的事實，這是作為物權歸屬的公示手段，將不動產的登記從本質上為司法效果產生事實的行為，也是非登記機關的行政管理行為，中共中央國務院辦公廳于2013年3月下發了關于不動產登記改革的通知，并具體要求在2014年6月底之前出臺并實行不動產統一登記制度。

1.概述

我的物權法隨著社會的進步發展而不斷深化改革，就目前的不動產登記情況來看，依然存在很多問題，其主要體現在服務百姓的方面，登記過于分散分為：登記機關、登記驗證內容、登記的依據三個方面。不動產的登記不統一也使得對于不動產的測繪也是不一致，目前不動產測繪主要有：房產測繪、地籍測繪、林業測繪等，我們可以預見，不動產的改革會逐步的統一起來實施，不動產的測量也會逐漸統一起來，測量的技術也會逐漸統一結合起來，為日后的登記、轉移以及解決糾紛提供重要的準確依據。

2.不動產中-房產面積測量的基本方法

不動產的測量技術，其依據為實際的測量目標制定，方法是在達到區域預售測量與竣工交付測量兩種，其中的預計銷售測量面積是指不動產在建設預售階段的測量面積數，這個測量的數值由于不動產的目標處于施工階段并沒有建成，所以其實并沒有具體的可測量依據，是根據建設設計的圖紙與場地施工圖與建筑外形結構圖等，作為依據進行大致的估算測量，需要運用一定的測量儀器（如測距儀.碳素尺.鋼卷尺.全站儀等），通過對房產產權邊界的長度.位置以及單元的實地測量，計算出房產的總面積及分戶面積。

3. 房屋測量在房產管理中的作用

3.1法律方面的作用。在沒有進行不動產登記前，我國的房產、地產等產物歸屬具體依據房產局提供的房產證與土地證來劃分歸屬，房產證上的面積測量是體現權利人的物權權屬范圍，是經過物權歸屬權利人申請登記，經過逐幢逐戶查驗清理的產權，經政府主管部門進行審核驗證的，不動產的證書上繪制的房產圖是權利歸屬的附圖，是體現物權歸屬人以及歸屬圖的具有法律效力的圖紙，是為了加強核定產權、房產管理、保障產權歸屬人的合法權益與社會社會主義法律管理的重要依據。

3.2經濟管理的作用。在進行不動產面積測量時，測量人員需要根據大量準確的材料（設計圖紙、施工圖紙竣工交付圖紙）以及實地的丈量為依據的，為了管理并充分的掌握不動產的實際情況與歸屬變動，我們需要對不動產的利用現狀逐年的發展變化、清理公私占有的面積與數量，建立健全不動產業管理與產權產籍的圖形檔案等，統計轄區內格雷房屋與不動產的比例、數量等時機情況，為城市規劃、房產業的經濟發展提供準確可靠的數據，也是理論研究的重要數據。

3.3管理方面的作用。為了同步我國的社會主義現代化發展步伐，也是為了不動產的管理穩步納入其中，政府的規劃建設部門與不動產的管理部門，是根據實際情況為改革的進程提供準確的包括：（房產與圖例、林地等產權的位置、歸屬、權利人、利害關系人、利用現狀、變更記錄）等等基本情況的掌握，這樣才能為城市的建設提供可靠依據，才能把發展的成果從分利用，也是為了更好的調配使用土地與房屋，逐步完善老城區的改造，以及對于新區域的發展規劃與建設。

4. 房產測繪在不動產統一登記中的應用與前景

不動產登記的出現，是完善我國現有的房屋、土地、林地、湖泊等不動產統一的登記，基本的做到現有的登記機關、登記內容、登記依據、信息管理平臺一體化。我國目前應用于測繪領域的高新技術有很多，例如：GIS、GNSS、RS等以及攝影測量為技術核心的數字化測量技術，其數據的收集、整理、處理分析都適合現代化的電子信息看展，為構建不動產的登記信息提供可靠的數據。

5.應用地理信息系統的優勢

不動產運用的GIS系統，其實就是我國各個領域運用的地理信息系統，其主要特征是定點空間的十分精準度的分析系統，系統本身在電子計算機硬件與軟件的配合支持下，可以對地球表面的全部或局部位置（包括大氣層）空間中，有關地理分布數據進行采集、儲存、管理、分析、圖形顯示、描述等功能集一身的技術系統，利用地理信息結合地理學和地圖學以及遙感和計算機科學，通過對不動產數據的收集，整理，存儲，處理分析來生成各種地理信息，從而整合成不動產信息登記庫。

6. GPS測量技術在動態相對定位中的應用

6.1 RTK技術在地籍測量中的應用。利用RTK技術測量制圖，其特點是輕便、操作簡單、效率高，通常僅需要幾秒鐘就可以在，局部要測量的點上通過便攜式的記錄儀器，精準的采集數據并進行特征編寫，如果需要反映局部區域內某一個測量點只需要采集定點的信息，在回到室內就可以利用繪制圖軟件分析處理并制作圖紙。但是有點與缺點同樣，如果需要測量的區域GPS信號接收不好，那么就需要使用全站儀、測距儀、經緯儀等測量工具及系統，采用解析法或圖解法進行細部測量。

結束語：綜上所述，不動產測量技術是關乎人民群眾切身利益與房產權息息相關的，在不動產領域中測量技術的價值或者說重要性是最高的，測量技術與不動產登記將會是關鍵性工作，當下的大環境下的不動產登記對于測量技術的要求是需要更加嚴謹的，我國的不動產測量技術的市場準入機制發展的較為成熟，信息化、現代化的測量系統建立的相對完善，這將在不動產登記信息中平臺發展中提供發展潛力，為我國的不動產統一登記工作提供技術依托。

參考文獻

[1] 陳軍.基于切實推進我國不動產統一登記工作的思考--逐步統一分散登記問題的過渡期工作方案.[J].中國房地產.2013.07.2247.