供給側結構性改革背景下房地產如何去庫存

徐靖波

2015年11月，習近平總書記在主持召開中央財經領導小組會議上明確強調，要化解房地產庫存、促進房地產持續健康發展，由此拉開了房地產去庫存序幕。2016年多地把房地產“去庫存”作為推進“供給側結構性改革”的重要舉措，2017年實行因城施策，強調對熱點城市調控與房地產去庫存并重。自2017年3月北京、杭州等城市不斷加碼調控政策以來，熱點城市房地產逐步降溫，市場預期正悄然發生改變。在此背景下房地產去庫存任務更加艱難、亟待推進，而三四線城市為房地產去庫存的重點和關鍵所在。

我國房地產市場呈分化態勢

在“330新政”、金融及稅收等政策刺激下，我國房地產市場穩步推進、房地產去庫存取得切實成效。截至2017年4月，我國房地產待售面積67469萬平方米、同比下降7.18%、較2016年末下降2.98%，其中住宅待售面積為37782萬平方米、同比下降16.21%、較2016年末下降6.15%。但是房地產市場存在明顯分化態勢，總體而言一二線城市房地產去庫存進程較快、一些熱點城市房地產價格甚至出現相當幅度上漲（但自2017年3月調控以來上漲勢頭得到控制）；而三四線城市房地產價格相對穩定、庫存數據不容樂觀。例如2016年上海、深圳、南京等5個城市房價全年漲幅超過4 0%，其中深圳超過50%；東北地區的二三線城市價格同比漲幅一般在3%以內，甚至有負增長的城市。2016年9月《中國50城住宅庫存報告》也反映出去庫存周期明顯分化的現象：深圳、重慶、杭州等16個城市去庫存周期較短，屬于供不應求；三四線城市去庫存周期普遍較長。東北三省有9個城市在樣本內，其中有6個城市庫存嚴重過剩：哈爾濱、大連是有區域影響力的二線城市，去庫存周期為2.6年、2.9年；三四線城市去庫存周期則更長，丹東為3.8年、鞍山4.2年、撫順5.4年、牡丹江6.7年。三四線城市是我國房地產去庫存的重點，東北區域房地產去庫存任務也尤為艱巨。

東北區域房地產去庫存難的主要原因分析

東北地區二線城市對周邊城市產生“虹吸效應”，進一步弱化了其他城市資源與要素的聚集能力。需求不足與供給充沛相疊加是形成高庫存和去產能難的根本原因。

經濟發展相對落后，庫存消化能力不足。多年來，東北一直是我國經濟欠發達地區，在經濟步入新常態和淘汰鋼鐵、煤炭等落后產能背景下，很多傳統產業亟待轉型升級、而新興產業正在形成和發展當中，東北已成為經濟增長表現最弱的一個板塊。也正因為經濟發展水平不高、產業支撐力不強，東北地區人口長期處于凈流出狀態，大大削弱了房地產庫存自我消化能力。2016年我國人口自然增長率為5.86‰，吉林省僅為0.34‰，而遼寧省為-0.42‰、-0.6‰。黑龍江省社科院2014年發布的《黑龍江省人口遷移與人口流動研究報告》指出2000年至2011年年間黑龍江省戶籍凈遷出人口達322.5萬，且流失的人口中很多是高層、管理層或者生產線骨干力量。另外，按2016年商品房成交均價、城鎮居民年人均可支配收入計算，在遼寧、吉林和黑龍江省可購得商品房面積分別為5.41平方米、4.95平方米和4.86平方米。房價超過一些剛需承受能力、使需求不能轉化為消費能力，影響去庫存效果。

投資功能不明顯，對投資客吸引力較小。一二線城市在教育、醫療、公共基礎設施等方面聚集了大量的優質資源，資源稀缺性使其成為資金追捧對象，進一步提升了投資價值。“房子是用來住的”觀念在我國尚未形成。一二線房地產價格持續高企，很大一部分原因是由投資需求推動的。反觀東北，絕大部分城市都不具備這種優勢，也無法復制海南省的獨特性，投資增值空間有限，對投資及投機性資金缺乏吸引力。以黑龍江省經濟頗具活力、產業基礎較好的大慶市為例，2016年新商品房每平米價格為5390元、同比持平，二手房每平米價格為5110元、同比上漲0.72%，相較于很多城市漲幅甚微。

土地供應相對充足，產品供給存在錯位。東三省相較于東中部其他省份而言地域遼闊，城市發展歷程較短，人口與工業發展速度也不快，客觀上使城市用地儲備充足、具備較強的土地供應能力。而地方財政對土地的依賴，使地方政府有較強的土地供給意愿，也使房地產開發受到的土地約束較少。以遼寧省為例，2013～2015年間土地購置費占地方財政非稅收入的比重一直在60%～70%之間。同時，房地產供給也存在與需求錯配的問題。各地都有一些樓盤因面積不合適、地理位置偏僻、周邊交通及生活基礎設施不完善等原因導致銷售不暢，形成庫存。另外，還有一些因開發商“五證”不齊全，使房產形成庫存。

觀念有所偏頗，發展沖動難以抑制。經濟增速是衡量一個地區經濟發展情況的重要指標，影響市場預期和具體產業發展。在習近平總書記提出不要破壞生態環境的GDP重要論述之前，地方官員更重視GDP在考核中的重要份量，故無論從哪個方面考慮地方政府都難以抑制對經濟增速的追求，特別是欠發達地區。2015年遼寧省固定資產完成投資占GDP的90.35%、黑龍江省為67.51%、吉林省為62.50%。目前，投資對拉動經濟增長的作用是無法替代的，且房地產建設可以拉動上下游20多個產業，對穩定經濟增長意義重大。另外，也存在一些地方對相關政策認識不深、理解不透的傾向，好心辦壞事。如，把城鎮化建設狹隘理解為居住環境條件城鎮化，大舉通過建房、造城來推進；還有缺少特色、以建房為主導的特色小鎮建設等。

東北房地產去庫存的思路與建議

房地產去庫存的思路不應局限在房地產，重點應在于提升產業支撐力，增強城市活力，擴大需求、改善供給。

推動區域經濟發展，改善房地產發展環境。沒有產業支撐的城市沒有活力，房地產也沒有市場。一是加快東北老工業基地產業轉型升級。要立足自身優勢、充分挖掘東北老工業基地振興的政策紅利，提升產業支撐力、促進經濟發展。要加快高新技術在石化、能源、裝備制造等“老字號”產業的應用，鞏固壯大傳統優勢產業；深度開發木材、礦產、煤炭等“原字號”資源加工業，推動產業鏈條向下游延伸、提高產業附加值；培育壯大新材料、生物、現代裝備制造等“新字號”戰略新型產業，形成新的經濟增長點和就業拉動點。二是加快農業供給側結構性改革，提升農業發展質量和效益。要充分發揮東北黑土地的稀缺資源優勢、全國商品糧基地的市場地位優勢，加快種植結構和方式調整，著力增加綠色農產品供給，推動品牌農業和特色農業、訂單農業發展，改善供給質量、促進農業增效、農民增收。

發揮政府導向作用，從供需兩端推動去庫存。政府應在堅持市場化原則基礎上，通過政策引導發揮宏觀調節作用。一是進行供給端管理。要限制土地供給規模，減少財政對土地出讓金的依賴。出臺減稅降費相關政策，降低房地產交易環節的成本，減輕購房者負擔。二是擴大和激活需求端。進一步提高棚戶區改造貨幣化安置比例，增加公租房和廉租房供給，完善租購并舉的住房制度。要推動戶籍等制度和農業生產方式改革，推動農業勞動力向城區轉移、推進綠色城鎮化建設。繼續實施生態移民，加快生態環境保護嚴峻地區居民的搬遷，促進人與自然和諧發展。要積極對接北京紓解非首都功能機遇，吸引遷出的高校、有潛力的非過剩產能行業落戶，提升增長動力并引入優秀人才。優化創業、就業政策和環境，吸引外出人員回鄉創業、引導人口回流。

探索“房地產+”模式，拓寬去庫存渠道。產業融合發展已成為發展趨勢，要根據本區域和各房地產特點選擇適合的模式，實現去庫存和發展同步化。一是“房地產+養老”模式。我國已步入老齡化社會，市場需求巨大、而養老機構與服務供給存在嚴重不足。通過政府購買、合作共營等多種形式設立公辦和民辦養老機構，實現去庫存與完善養老保障雙贏。二是“房地產+旅游”模式。東北具有豐富的自然資源、民俗文化等旅游資源，要抓住全域旅游的契機、以有條件的特色小鎮為切入點推動房地產與旅游產業融合，逐步形成輻射和帶動效應。三是“房地產+休閑農業”模式。通過提供部分土地供房主耕種、綠色食品直供、采摘等方式吸引人們回歸自然、特別是中老年人群對此的需要。此外，還可探索“商業地產+文化娛樂”“地產+體育”“地產+養生”等模式，通過定位和功能的轉變促進效用的轉化，助推房地產去庫存。

加大金融支持力度，增強居民購買能力。金融是經濟的核心，房地產去庫存需要金融多種形式的支持。一是加強對區域經濟發展的支持力度。要立足當地實際，加強對“原字號、老字號、新字號”、農業供給側結構性改革等方面的金融支持，推動產業轉型升級、提質增效，增加社會就業崗位、促進居民增收入，提升區域綜合競爭力。加大對創新、創業和就業的支持，增強區域發展的包容性。二是通過完善金融產品滿足居民改善性住房需求。國家開發銀行應加大對公共基礎設施、棚戶區改造的支持力度。避免對購房政策一刀切，東北地區的金融機構應在風險可控的前提下向上爭取首套房貸利率優惠和還款期限，滿足居民對住宅和商業用房的需求。三是提高公積金運用效率。要適應形勢，在公積金繳存范圍、提取、使用、貸款方式上進行改進，重點支持職工購買保障性住房和首套普通商品住房，兼顧職工其他購房需求，增強公積金運用的靈活性和有效性。

（作者單位：中國人民銀行伊春市中心支行）