淺析宅基地使用權流轉問題

武艷

【摘要】宅基地除去集體經濟組織成員居住的功能外，還一直被視為農民的保障，是農民安身立命之本。但近些年來，隨著經濟發展速度的加快，城鄉一體化進程的不斷提高，對建設用地的需求也越來越大，所以宅基地使用權的流轉問題也就受到了各方的關注。本文首先對宅基地使用權的相關概念及其特性、設立條件等進行了解釋，其次對宅基地使用權流轉所引發的問題進行了剖析，再次，提出完善宅基地使用權流轉制度需要解決的幾個關鍵性問題，最后，對完善現行宅基地使用權流轉制度提出了幾點建議。

【關鍵詞】宅基地；使用權流轉；收益分配

一、概論

1宅基地的概念

宅基地是指由集體共同所有的土地，宅基地不可以是耕地，也不得占用耕地。《土地管理法》中有規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不能超過規定的標準。

2宅基地使用權

（一）宅基地使用權內涵

宅基地使用權是農村集體組織對分配給組織內成員的宅基地的占有、使用的權利。宅基地使用權主要滿足組織成員的居住需求及其他與之相關的附屬物。

（二）宅基地使用權特性

宅基地使用權具有以下五個特性：（1）使用權主體特定性。宅基地使用權的主體是集體經濟組織的成員。（2）使用權客體特定性。宅基地使用權的客體是集體所有的土地。（3）使用權內容特定性，只能用于建造住宅及其附屬設施。（4）使用權的初始取得具有無償性，成員無需為此付出任何費用。（5）使用權沒有期限性。相關法律法規法律未對宅基地的使用權設定使用期限。

（三）宅基地使用權的設立條件

宅基地使用權的設立條件有以下三種情況：（1）子女結婚，需要分戶而居。（2）外來人口落戶，成為本集體組織成員，而且沒有宅基地。（3）因發生自然災害或進行鄉村公共設施和公益事業建設需要搬遷。不能設立宅基地使用權的情況有以下幾種：（1）非本集體的村民。（2）已擁有一片達到規定標準面積的宅基地。（3）農村村民轉讓住房后，再申請宅基地的情況。

二、宅基地流轉中問題及原因

1宅基地流轉非市場化，農民權益受損

在相關法律中，雖然沒有禁止宅基地使用權流轉，但是在有關土地法律法規中明確規定農民不能與開發商直接進行土地交易，一般是由政府主導從農民手中征得土地，然后政府與開發商進行土地交易。這樣的過程是先將集體所有的土地性質變為國有土地，這樣流轉就有了相關法律的保障。

2土地資源的閑置與浪費

在我國經濟發展速度越來越快，城市化率不斷提高的背景下，大量農民進城務工，同時也有不少農民落戶城鎮，這樣就造成了進城務工并落戶城鎮的農民的住房的閑置，這使得農村出現了這樣的情形，有大量的空置房，城鎮居民卻不可在農村購買住房，農村土地資源得不到很好的利用，造成了浪費。

三、完善宅基地使用權流轉制度需要解決的幾個關鍵性問題

1宅基地使用權流轉的對象問題

關于宅基地使用權的流轉對象，有的觀點認為宅基地使用權只能在本集體組織中的成員間進行流轉，也有的觀點認為，除了在本集體組織成員間進行流轉，也可以流轉給城鎮居民。

2宅基地使用權的無償取得與有償轉讓是否會產生一些隱性問題

集體土地歸集體組織成員共同所有，宅基地是集體組織分給每戶的，具有無償取得的特性，而宅基地的流轉是有償的，所以在這樣情況下，一些隱性問題可能出現，宅基地無償取得，使得集體組織村民想多占地，于是紛紛擴張自己的宅基地，出現了人均宅基地面積大大超出規定最高面積的現狀。

四、宅基地使用權流轉制度的改革與完善

1完善宅基地使用權流轉相關法律法規

當前我國宅基地使用權流轉出現種種問題，一部分原因是沒有具體的法律法規的規定。應明確宅基地取得、變更等細節性的問題。此外，還應該加強宅基地的規范管理，明確宅基地產權，宅基地使用權流轉對象等。

2建立合理的收益分配機制

宅基地使用權流轉后，隨之而來的是經濟利益如何分配的問題。宅基地使用權的流轉必然涉及方方面面的利益，沒有明確的分配機制，就可能產生矛盾與糾紛，所以要加強對收益各個環節的管理，建立合理收益分配機制，保障各方主體的利益。