土地招標、拍賣中加強規劃管理的研究

姜穎

摘 要：本文基于對土地招標、拍賣中加強規劃管理的研究，分析了當前土地招標、拍賣中規劃管理存在的問題，并對土地招標、拍賣中加強規劃管理的建議和措施做了詳細的闡述。

關鍵詞：土地；招標；拍賣；規劃管理；建議

為了對土地有償使用制度加以完善，我國對土地使用制度以及項目建設的審批制度進行了一系列的改革和更新，并對土地招標、拍賣的規劃管理制度進行了深入的研究和制定。因此本文對土地招標、拍賣中加強規劃管理做了詳細的闡述。

一、土地招標、拍賣中存在的問題

（一）制定計劃階段

在對土地進行招標、拍賣的過程中，各區縣的相關部門需對土地招標、拍賣的年度計劃進行嚴格制定，要將其納入當地的土地年度使用計劃中，并且要報上級部門審批平衡后，才能具體制定出招標和拍賣土地使用權的計劃，然后再由相關的改革領導小組將該計劃下達到各個區縣。在這個過程中，土地規劃管理部門沒有參與到制定招標、拍賣、出讓土地計劃的過程中，因此造成了城市規劃與土地開發計劃之間存在銜接不力的情況，從而對規劃管理的制定和實施產生了一定的影響。

（二）確定地塊階段

當區縣按照上級部門下發的土地招標、拍賣以及出讓使用權的計劃，并對本區縣實際招標、拍賣的土地進行確定時，需要將全市性的控制因素，即綠化控制線、河道藍線、軌道交通、道路紅線以及招標拍賣的土地等列入進去，以便市規劃局對其進行進一步的審核。

而在實施的過程中，需要按照相關的規定和要求，對需要復核的材料進行報送。同時由于市控制因素中，地形圖上對道路紅線的規劃做了明確的定位，因此有關專管員、規劃管理部門以及市規劃局對其能夠進行良好的把握。但是針對其他要素則相對難以把握，因此導致了絕大部分控制線不能進行精準定位的情況。

（三）地塊建設確定階段

土地招標、拍賣的過程中，有關部門需要對土地建設項目的市政配套設施、規劃參數以及立項條件等建設要求進行征詢，即以書面的形式向上級有關部門提出建設要求。按照一定的建設要求，土地招標、拍賣的相關部門就能邀請具有一定的資質的土地評估機構對土地的容積率、環境、年限、用途以及開發程度加以綜合評價和考慮。

但目前在對上述流程進行執行的過程中面臨較大的問題，即審批項目與管理規劃編制上存在較大的出入，因此使得土地招標、拍賣的規劃管理存在問題。

（四）管理法規方面

目前在對土地招標、拍賣進行規劃管理的過程中，由于管理法規方案缺乏一定的完善性，使得招標和拍賣流程存在一定的問題。在土地招標、拍賣的過程中，對于規劃參數的制定和核對，需要通過初步的方案進行論證，且在編制詳細管理規劃的過程中，還需要對具體操作加以分析，同時按照相應的管理法規進行比對，這樣才能確保土地招標、拍賣不會發生各種矛盾。

二、土地招標、拍賣中加強規劃管理

（一）完善審批程序

在土地招標、拍賣的過程中，加強規劃管理，需要對相關的審批程序加以完善，即與《城市規劃法》進行有效的銜接，同時將《建設用地規劃許可證》增加到審批流程中。即在土地招標、拍賣使用權的過程中，當合同出讓之后，受讓方可以向規劃部門直接申請《建設用地規劃許可證》。

（二）加強各部門協作

在加強規劃管理土地招標、拍賣的過程中，管理部門需要與綠化部門、交通部們、衛生部門、消防部門、環保部門、建設部門以及計劃部門之間加強協作，即對規劃設計方案審核、規劃設計要求以及施工圖紙等進行深入的研究和細化，同時要加強交流與溝通，以便對操作程序以及實施方案進行明確。

（三）制定招標、拍賣方式

針對土地招標、拍賣，規劃管理部門還需要與計劃部門以及房地管理部門，明確協調好參與制定土地招標、拍賣計劃以及認定方式。首先城市規劃要求與土地招標拍賣計劃需實現良好的銜接，其次管理部門需要對土地使用信息進行準確及時的掌握，并且要對下階段規劃方案的制定提供一定的參考條件，這樣才能確保土地招標、拍賣獲得更加高效的規劃和管理。各市房地資源局征詢相關的意見和建議的同時，需要與市計委共同制定土地招標、拍賣的計劃，這樣才能將最終計劃下發到各區縣。

（四）加強分區及詳細規劃

在土地招標、拍賣的過程中加強規劃管理，有關部門還需對詳細規劃以及分區規劃的制定進行有效的銜接，即根據實施的進度對分區計劃覆蓋的范圍，進行詳細計劃的編排和制定，這樣一來就能為加強規劃管理土地招標、拍賣提供充足的依據。另外還需要對原有的審批辦法以及詳細規劃編制進行完善補充，不斷提升其可操作性，這樣就能將詳細規劃的指導和控制作用充分的發揮出來。

（五）加強管理市政控制要素

在規劃管理土地招標、拍賣的過程中，對于市政控制要素需加強管理，且規劃管理部門需要與相關研究部門加強合作，共同制定出市政控制要素的審批程序以及管理機制，要對各部門的責任和工作進行明確的分工，這樣才能切實管理和控制各種要素。

（六）適當調整審批程序

在土地招標、拍賣的過程中，加強規劃管理，還需要對審批程序適當進行調整，即針對分期開發項目以及建設中存在的問題，有關管理部門需制定出相應的實施調整規劃，同時對審批的程序進行適當的調整，并與相關部門，如房地管理部門等，對實施項目到實際銷售中存在的問題制定出合理的解決方案，并對各個階段制定出嚴格的政策制度，這樣就能確保土地招標、拍賣的過程具有良好的約束里以及執行力。

三、總結

綜上所述，通過對在地招標、拍賣的過程中加強規劃管理的研究，可以看出，在招標、拍賣土地使用權時，規劃管理部門不僅需要與其他部門加強合作，同時還需要制定詳細的管理規劃以及分區規劃，這樣才能確保土地招標、拍賣的過程規劃管理獲得更加高效的規劃和管理。

參考文獻：

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