“過(guò)熱的土地”與“蕭條的市場(chǎng)”

劉正

2017年5月，嘉興市集中出讓了8宗地塊，總出讓面積48.35萬(wàn)平方米，總起價(jià)36.04億元。該地塊信息一經(jīng)發(fā)布，便引來(lái)超過(guò)420家房企關(guān)注，以至于因參與土拍人數(shù)過(guò)多，嘉興市資源要素交易中心有限公司場(chǎng)地有限，土拍會(huì)場(chǎng)不得不移至可容納上千人的嘉興大劇院。雖然采取“限價(jià)、搖號(hào)”等措施，但該8宗地塊依然經(jīng)過(guò)8小時(shí)“戰(zhàn)爭(zhēng)”，拍出73.69億元，溢價(jià)率超100%。

嘉興土地市場(chǎng)之火熱并非個(gè)例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月，全國(guó)賣地最多的50個(gè)城市合計(jì)賣地金額已達(dá)10103.8億元，同比上漲33%。

土地市場(chǎng)的“高燒”不退一方面延續(xù)了自去年以來(lái)的銷售火熱態(tài)勢(shì)；另一方面也是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過(guò)快，補(bǔ)庫(kù)存成為當(dāng)前多數(shù)房企的首要目標(biāo)。

值得注意的是，在房企積極購(gòu)地的同時(shí)，住房銷售卻因調(diào)控的收緊，收入大幅下滑。據(jù)億翰智庫(kù)報(bào)告顯示，50個(gè)典型房企收入明顯下調(diào)。其中，TOP30環(huán)比下降企業(yè)占比達(dá)70%，TOP31-50環(huán)比下降比例為55%。

據(jù)克爾瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，29個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下降5%，同比下降24%；與此同時(shí)，50個(gè)典型房企收入明顯下調(diào)，其中，TOP30環(huán)比下降企業(yè)占比達(dá)70%，TOP31-50環(huán)比下降比例為55%。

“過(guò)熱的土地”與“蕭條的市場(chǎng)”反映出房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈背離的情況越發(fā)嚴(yán)重，這對(duì)房企而言可能是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

現(xiàn)階段，國(guó)家對(duì)房企融資大幅控制。從國(guó)內(nèi)到國(guó)外，從證券市場(chǎng)到銀行間市場(chǎng)，房企融資渠道全面收緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面去杠桿階段。監(jiān)管層近期已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文，證監(jiān)會(huì)也發(fā)聲表示將收緊融資通道，檢查信托公司業(yè)務(wù)。

雖然目前來(lái)看地產(chǎn)企業(yè)在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務(wù)償還問(wèn)題將逐漸顯現(xiàn)。

因此，房企未來(lái)必須高度關(guān)注資金鏈的運(yùn)行情況，瘋狂拿地的背后或許潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。著眼于未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展固然十分重要，但安全地渡過(guò)眼前，這個(gè)困難時(shí)期，更為重要。