北京國(guó)貿(mào)：拔地而起的中國(guó)高度

文|南亭

北京國(guó)貿(mào)：拔地而起的中國(guó)高度

文|南亭

中國(guó)尊效果圖

2017年4月的北京，似與往日并無多少不同，但眼疾心細(xì)之人必然早已發(fā)現(xiàn)那棟在不知不覺間拔地而起的新地標(biāo)建筑——中國(guó)尊。駕車行駛在北五環(huán)，中國(guó)尊清晰映入眼簾，一柱擎天，蔚為壯觀。曾經(jīng)的京城第一高樓國(guó)貿(mào)三期卻因環(huán)路邊的建筑群而時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，被相對(duì)矗立的新高度映襯得黯然失色。

中國(guó)尊與國(guó)貿(mào)三期所在地便是赫赫有名的北京國(guó)貿(mào)，毗鄰長(zhǎng)安街而不受60米的限高控規(guī)。沿長(zhǎng)安街向東直行，環(huán)橋而上，瞬間高聳林立的大廈群落令人瞠目結(jié)舌、仰望不及：國(guó)貿(mào)三期、銀泰中心、央視新址大樓、財(cái)富中心……與低矮平緩的長(zhǎng)安街形成鮮明對(duì)比。

財(cái)富城

1984年7月，對(duì)外經(jīng)貿(mào)部下的中國(guó)對(duì)外經(jīng)貿(mào)咨詢公司和馬來西亞郭氏兄弟公司在北京簽訂了《合資經(jīng)營(yíng)中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心協(xié)議書》，并于1985年2月注冊(cè)成立，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的大型中外合資企業(yè)。

而從1984年四季度開始,我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，消費(fèi)基金增長(zhǎng)過猛，國(guó)家結(jié)存外匯下降等問題，國(guó)貿(mào)正是在這樣的大背景下誕生的。

誕生之初，國(guó)貿(mào)就定位于國(guó)際高標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)綜合性高檔服務(wù)業(yè)的先河，成為“城中之城”。即使在今天的北京CBD，國(guó)貿(mào)大廈1座、中國(guó)大飯店以及二國(guó)貿(mào)大廈2座，也都是極具代表性的工程。

“在國(guó)貿(mào)工作，比在北大畢業(yè)更有面子。在CBD置業(yè)，不是花錢，而是賺錢。”早些年就有了這樣的說法。

在國(guó)貿(mào)的建筑群中，1座、2座以及國(guó)貿(mào)大廈的主體都是寫字樓，而寫字樓則體現(xiàn)出一個(gè)城市的財(cái)富流向，寫字樓地理描摹的是城市的財(cái)富坐標(biāo)系。

這座初期的北京高層建筑，也在國(guó)際化的背景下租售異常火爆。1985年就進(jìn)入中國(guó)的英特爾，前兩年一直蝸居在民族飯店的客房?jī)?nèi)辦公，兩年后，才等到北京第一棟寫字樓國(guó)際大廈空出來的房間。這種供需不平衡的現(xiàn)象大約持續(xù)了10年才得以緩和。

在這片高樓中，最經(jīng)常碰到的是著黑色正裝的職員，以及那些不同膚色操著不同語言的外國(guó)人。他們可能是來自南半球某著名貿(mào)易公司的駐華代表，也可能是全球500強(qiáng)公司的區(qū)域總裁。

無論來自哪里，這座寫字樓里的人打一通電話，敲打幾下鍵盤，很可能表明已經(jīng)有相當(dāng)可觀金額的訂單完成了。財(cái)富在這些看似低調(diào)卻可能有著巨大影響力的人手中不停交易。

2003年11月1日，世界銀行中國(guó)代表處正式入駐北京CBD。當(dāng)時(shí)，據(jù)世界銀行中國(guó)代表處首席代表特別助理樊英女士介紹，世行入駐CBD主要考慮了CBD區(qū)域A級(jí)寫字樓的品質(zhì)和區(qū)域特性。

而此前，他們的辦公地點(diǎn)在北京富華大廈。那一年，正值CBD明確提出國(guó)際金融產(chǎn)業(yè)定位之際，于是跨國(guó)公司聚集的國(guó)貿(mào)中心成了最合適的選擇。

國(guó)貿(mào)寫字樓在不斷地吸引世界頂尖的公司，咨詢機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)等進(jìn)駐，而其配套的酒店、公寓、購(gòu)物商城、停車場(chǎng)都成為吸引的資本。

這種背景被認(rèn)為是朝陽CBD成功的重要緣由。但在朝陽CBD崛起的過程中，政府的角色同樣重要——正是北京市政府在規(guī)劃、修路、政策扶持、完善配套等方面強(qiáng)有力的助推，朝陽區(qū)CBD才得以抓住中國(guó)加入WTO之后大量外資企業(yè)進(jìn)駐北京的機(jī)會(huì)，迅速成長(zhǎng)。到了2009年，朝陽區(qū)CBD的土地已經(jīng)開發(fā)完八成，東擴(kuò)的計(jì)劃提上日程。

回到1993年，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》提出，“開辟具有金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢、商業(yè)、文化和商務(wù)辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)”。

直到2000年，北京CBD才開始大規(guī)模建設(shè)，經(jīng)過十幾年的建設(shè)發(fā)展，如今已經(jīng)成為中國(guó)最具影響力的商務(wù)中心區(qū)。

如今的CBD已經(jīng)形成了總部經(jīng)濟(jì)，這里聚集了世界500強(qiáng)企業(yè)超過170家，占全市65%以上，殼牌、豐田、三星等跨國(guó)公司地區(qū)總部超過50家，占全市60%以上，成為北京市落實(shí)總部經(jīng)濟(jì)政策的試點(diǎn)區(qū)。

與總部經(jīng)濟(jì)相配套的，少不了世界級(jí)的金融機(jī)構(gòu)。渣打銀行、德意志銀行以及全球最大的納斯達(dá)克和紐約證券交易所等都聚集在CBD，成為北京金融機(jī)構(gòu)最多、種類最全的區(qū)域。

有人曾總結(jié)：“國(guó)貿(mào)十字路口的對(duì)陣，很有些味道可品。心臟國(guó)貿(mào)是中外合作的產(chǎn)物，招商局大廈屬于官辦資本，建外SOHO屬于當(dāng)今名頭最響的民營(yíng)企業(yè)家……這種空間資源分配結(jié)果，實(shí)際上顯示著中國(guó)社會(huì)的財(cái)富分布現(xiàn)狀。”

事實(shí)上，何種性質(zhì)資本或許根本不重要，知識(shí)、信息、資本云集在這里就是財(cái)富。而作為CBD核心的國(guó)貿(mào)，也成為聚集世界500強(qiáng)及稅收最多的樓宇。

高成本

“樓越建越高，品牌越來越高端，租金越來越貴”，土生土長(zhǎng)的北京人會(huì)這樣描述印象中的國(guó)貿(mào)——而這句話的言外之意那些昂貴的品牌大部分都集中在國(guó)貿(mào)商城一層精品區(qū)域。國(guó)貿(mào)商城的前身是國(guó)貿(mào)商場(chǎng)，1990年開業(yè)，當(dāng)時(shí)在北京率先引進(jìn)品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式。1997年在國(guó)貿(mào)商場(chǎng)基礎(chǔ)上投入4000萬美元改造擴(kuò)建，于2000年5月全新亮相，并更名為“國(guó)貿(mào)商城”。1999年，路易 威登在國(guó)貿(mào)商城開設(shè)了繼王府飯店之后北京第二家皮具專賣店,成為入駐國(guó)貿(mào)的第一家奢侈品品牌。

之后幾年，珠寶品牌梵克雅寶、時(shí)裝品牌CHLOE等相繼進(jìn)入國(guó)貿(mào)商場(chǎng)。路易威登的總經(jīng)理曾表示：“在北京發(fā)展，最大的難題在于開店選址，選擇一個(gè)頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。奢侈品牌選址要求環(huán)境優(yōu)雅，面積足夠?qū)挸ǎ欢钪匾氖恰従印舾纱笈颇軌蚓墼谝黄穑援a(chǎn)生‘集聚效應(yīng)’，吸引高端客源。CBD這個(gè)環(huán)境的確令我們很滿意，它聚集了北京最‘優(yōu)雅’的消費(fèi)者。”

用優(yōu)雅來形容精品區(qū)的消費(fèi)者最為恰當(dāng)。每一家店面都很寬敞明亮，淡雅的音樂。一名中年外籍男士仔細(xì)打量著一件西裝，其認(rèn)真程度絕不亞于文物學(xué)家拿著放大鏡辨別珍寶。

與時(shí)尚品牌區(qū)的音樂勁爆人際穿梭相比，這里偏于安靜。顧客的流量和頻率可能不大，但對(duì)店主來說，這些客人的單次消費(fèi)能力才是最重要的。

某品牌店銷售人員透露,“月流水30萬元在這些世界名牌店鋪已算不得經(jīng)營(yíng)出眾，像國(guó)貿(mào)的LV月流水大約在300萬元人民幣左右。”

在國(guó)貿(mào)商城負(fù)責(zé)銷售及品牌規(guī)劃的副總經(jīng)理黃興齡的記憶中，1998年進(jìn)入國(guó)貿(mào)工作時(shí)，看到作為高檔購(gòu)物中心的國(guó)貿(mào)商城，“竟然連一家真正的國(guó)際品牌都沒有。”

而改造后的商城共容納的國(guó)際一線品牌數(shù)量翻了幾倍。除此之外，更多非大眾流行但卻很精致高端的奢侈品牌開始進(jìn)入商城。

2011年年初中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心股份有限公司對(duì)外透露，國(guó)貿(mào)商城購(gòu)物廣場(chǎng)平均租金高達(dá)54.81美元/平方米/月，但平均出租率卻高達(dá)98.69%。

除了品牌奢侈，國(guó)貿(mào)寫字樓的租金也同樣奢侈。

有媒體稱2010年國(guó)貿(mào)三期寫字樓的租金報(bào)價(jià)為10元-15元/天/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域其他寫字樓租金價(jià)格，為京城最貴。而戴德梁行監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2010年開始北京CBD寫字樓的租金在燕莎、中關(guān)村等其他甲級(jí)寫字樓中都名列前茅。

最貴的還有國(guó)貿(mào)停車費(fèi)。

由于國(guó)貿(mào)是2001年北京扶持的10家自主調(diào)節(jié)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位之一，因此長(zhǎng)期以來國(guó)貿(mào)的停車費(fèi)是北京最高的。地上車位10元/小時(shí)。

直到2010年實(shí)施新的收費(fèi)制度以后，停車費(fèi)才下降2元。

擁堵病

卡爾維諾在《看不見的城市》中寫道：“城市不會(huì)泄露自己的過去，只會(huì)把它像手紋一樣藏起來，它被寫在街巷的角落、窗格的護(hù)欄、樓梯的扶手、避雷的天線和旗桿上……”

以國(guó)貿(mào)CBD作比，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史不僅被寫在一幢幢摩天辦公大樓上，寫在高昂的消費(fèi)上，更寫在了它擁堵的交通中。中央商務(wù)區(qū)這個(gè)華麗時(shí)尚的外表下暗藏著高速發(fā)展導(dǎo)致的某種失衡。

有關(guān)國(guó)貿(mào)交通的介紹是這樣的：地處北京東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線與東三環(huán)路交界處，毗鄰使館區(qū)，距首都機(jī)場(chǎng)只有45分鐘車程。地鐵國(guó)貿(mào)站與各線地鐵相通，多條公共汽車線路從門前通過，地理位置優(yōu)越，交通十分快捷。

遺憾的是，這樣的優(yōu)越和快捷卻讓很多人望而卻步。

“高峰點(diǎn)兒誰都不愿意去那地兒，太堵了。”這成了北京出租車師傅們的共識(shí)。

北京是一個(gè)永遠(yuǎn)不缺堵車的城市，這一點(diǎn)在CBD表現(xiàn)得尤為突出。每次電視里講述北京堵車，鏡頭總是更多地給國(guó)貿(mào)附近四通八達(dá)的路網(wǎng)。

老北京人說，十幾年前，國(guó)貿(mào)附近還是地鐵未通，交通不發(fā)達(dá)的地方。當(dāng)然，彼時(shí)還沒有像今天這么多的高大寫字樓。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，CBD的經(jīng)濟(jì)功能被定義為集辦公、會(huì)展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū)，現(xiàn)代化超高層建筑集中且具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。然而，企業(yè)的聚集已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了蓋高樓那么簡(jiǎn)單。

2010年8月，CBD核心區(qū)的12個(gè)黃金地塊開始招標(biāo)。這些地塊在日后都變成了高樓林立的黃金寶地，容積率最高達(dá)26，遠(yuǎn)超過了當(dāng)時(shí)京城寫字樓平均為5的容積率。這些地塊兒全投入使用，每天CBD的上班族至少6萬人以上。

容積率過高必然會(huì)搶占大量的交通資源，擁堵相伴而來。

隨著中國(guó)尊的落成，又會(huì)有多少人進(jìn)住還不得而知。

但有一點(diǎn)似乎不能忽視，CBD從一個(gè)側(cè)面在印證著“在有限的土地上創(chuàng)造出最大的商業(yè)價(jià)值”這個(gè)追求。但是，在商業(yè)價(jià)值和交通資源之間；在高樓林立和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間找到平衡才是重中之重。畢竟，有時(shí)候樓的高度與CBD的繁榮程度并不能直接與一個(gè)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況畫上等號(hào)。

擁堵的國(guó)貿(mào)